Ze šrotoviště budou haly. Proměna pražského brownfieldu mění i rušnou křižovatku v Měcholupech

Státy letos na trzích získávají peníze nebývalým tempem. Od začátku roku si prostřednictvím syndikovaných emisí půjčily zhruba 504 miliard dolarů, tedy asi 10,5 bilionu korun. Podle agentury Bloomberg za tím stojí rostoucí výdaje na obranu, infrastrukturu i přechod k modernějším zdrojům energie.

Vlády letos vydávají dluhopisy rekordním tempem. Podle propočtů agentury Bloomberg si od začátku roku vypůjčily zhruba 504 miliard dolarů, tedy přibližně 10,5 bilionu korun. Objem prodaných dluhopisů tak překonal i úroveň z první poloviny roku 2020, kdy si státy ve velkém půjčovaly na podporu ekonomik zasažených lockdowny během pandemie covidu-19.

Za prudkým nárůstem emisí stojí především vyšší veřejné výdaje. Vlády navyšují rozpočty na obranu, modernizují infrastrukturu a investují do energetických projektů. Dalším tlakem na veřejné finance je stárnutí populace i dražší obsluha dluhu v prostředí vyšších úrokových sazeb.

Výdaje rostou od finanční krize

Rozpočtové deficity se v mnoha zemích zvyšují už od globální finanční krize. Během pandemie prudce vzrostly, protože vlády financovaly podpůrné programy a centrální banky držely úrokové sazby na historicky nízkých úrovních. Nyní se deficity znovu prohlubují.

Lukáš Kovanda: Pětiletá sázka na stát? V turbulentní době může bolet

Názory

Vyplatí se pořídit Dluhopisy Republiky? K mání jsou výnosnější a zároveň flexibilnější alternativy, přitom srovnatelně bezpečné, komentuje státní emisi ekonom Lukáš Kovanda.

Lukáš Kovanda

Přečíst článek

„Hlavním důvodem zvýšeného objemu emisí dluhopisů jsou především rostoucí veřejné výdaje, a tím i vyšší potřeba financování,“ uvedl hlavní analytik Danske Bank Jens Peter Sörensen. Jako příklady zmínil vyšší výdaje na armádu, infrastrukturu a přechod na čistší zdroje energie.

Německo a další evropské země vyčlenily stovky miliard eur na nákup zbraní a munice. Evropská unie zároveň uvolnila fiskální pravidla, aby členským státům umožnila více investovat do obrany a energetických projektů zaměřených na snížení závislosti na fosilních palivech.

Evropa spoléhá na syndikované emise

Objem peněz získaných prostřednictvím syndikovaných emisí je stále výrazně nižší než objem dluhopisů prodaných v běžných státních aukcích. Významný vliv na to má zejména Spojené státy, jejichž ministerstvo financí vydává dluhopisy výhradně prostřednictvím standardních aukcí.

V Evropě je však běžné, že si státy najímají banky, které dluhopisy prodávají investorům formou syndikované emise. Tento postup může být v období zvýšené volatility na trzích méně rizikový. Správcům státního dluhu zároveň dává větší kontrolu nad načasováním prodeje.

Největším emitentem státních dluhopisů na trhu syndikovaných emisí byla v osmi z posledních deseti let Itálie. První místo drží i letos. Za prvních šest měsíců roku si tímto způsobem podle Bloombergu půjčila téměř 70 miliard eur.

Německo, Británie i Srbsko lámou rekordy

Výrazně aktivní je letos také Německo, které změnilo svá fiskální pravidla, aby mohlo navýšit výdaje na obranu a infrastrukturu. Prostřednictvím tří syndikovaných emisí už získalo 14 miliard eur.

Británie, Belgie a Srbsko letos uskutečnily největší syndikované emise dluhopisů ve své historii. Mezi deset největších emitentů se letos zařadily také Austrálie a Mexiko.

Kryštof Míšek: Nové státní dluhopisy jako past. Stát může zopakovat drahou chybu z inflační krize

Názory

Protiinflační dluhopisy vypadají jako férový způsob, jak domácnostem ochránit úspory. Pro stát ale mohou být mimořádně drahé. Česká zkušenost z let 2021 až 2023 i varovný příklad Velké Británie ukazují, že při návratu vyšší inflace se z atraktivního produktu pro občany může stát nákladné riziko pro veřejné finance.

Kryštof Míšek

Přečíst článek

Poptávka investorů přitom zůstává silná, zejména po dluhopisech s kratší splatností. Podle portfolio manažera společnosti TwentyFour Asset Management Johna Owena vlády využívají příznivých podmínek na trhu k tomu, aby zvládly náročný harmonogram refinancování starších dluhů a zároveň financovaly vyšší veřejné výdaje.

Vyšší sazby komplikují plánování

Dluhopisové trhy ovlivňuje také nejistý vývoj inflace a úrokových sazeb. Inflační šok spojený s konfliktem na Blízkém východě zvýšil výnosy dluhopisů a zhoršil výhled světové ekonomiky. Pro vlády to znamená dražší financování a složitější plánování budoucích emisí.

Evropská centrální banka má tento týden podle očekávání analytiků poprvé od roku 2023 zvýšit úrokové sazby. Ke zpřísnění měnové politiky by letos podle očekávání trhu mohl přistoupit také americký Fed. Další vývoj však zůstává nejistý.

Lukáš Kovanda: Inflace znovu straší trhy. Češi mohou víc sázet na protiinflační dluhopisy

Názory

Svět zachvátila obava z velké inflace. Výnosy státních dluhopisů po světě rostou a stranou nezůstává ani Česko. Investoři se vedle vyšší inflace bojí také drahé ropy a rostoucích vládních dluhů. Podle hlavního ekonoma Trinity Bank Lukáše Kovandy to může změnit zájem o nové Dluhopisy Republiky: fixní varianta může ztratit část lesku, zatímco protiinflační může být pro střadatele lákavější.

Lukáš Kovanda

Přečíst článek

Napětí na Blízkém východě eskalovalo na konci února, kdy Spojené státy a Izrael společně zaútočily na Írán. V důsledku konfliktu je zablokovaný Hormuzský průliv, klíčová námořní trasa pro vývoz ropy ze zemí Perského zálivu. Před válkou přes něj proudila přibližně pětina světové spotřeby ropy. Následný prudký růst cen ropy přispěl ke zvýšení inflace v řadě zemí.

Zatímco novostavby narážejí na složité povolování a omezenou nabídku pozemků, starší domy a brownfieldy získávají novou hodnotu. Developeři mluví o rekonstrukcích jako o plnohodnotné části trhu jen s jinými riziky, jinou ekonomikou a větší náročností na detail.

Ještě donedávna byla logika developmentu relativně přímočará: najít pozemek, postavit nový dům, prodat. Dnes se ale tato rovnice rozpadá. Do hry vstupuje regulace, délka povolovacích procesů, tlak na udržitelnost i proměna poptávky. A právě v tomto novém kontextu se rekonstrukce přestávají jevit jako doplněk.

„Pro nás je rekonstrukce plnohodnotná součást developmentu,“ říká Štěpán Smrčka, ředitel developmentu společnosti PSN. Ta na rekonstrukcích historických domů vyrostla a dodnes je to segment, ve kterém má silnou expertizu.

Nejde o to nahradit novostavby. „Město je komplexní organismus a někde dává větší smysl stavět nové domy, jinde pracovat s tím, co už existuje.“ Právě tahle „obousměrnost“ je možná nejvýstižnějším popisem současného developmentu.

28 fotografií v galerii

Návrat dovnitř města

To, co popisují developeři, potvrzují i architekti na systémové úrovni. Podle šéfa České komory architektů Jana Kasla dochází k zásadnímu obratu v tom, kde se město rozvíjí. „Obytný rozvoj se stále více vrací do existující struktury města, do proluk, brownfieldů a transformačních území,“ dodává.

Ještě důležitější je ale podle Kasla, že zastavování volné krajiny je dnes vnímáno jako krajní řešení, nikoli standard. To znamená, že rekonstrukce a konverze nejsou jen jednou z možností, stávají se strukturální nutností. A právě tady se začíná prolínat urbanismus, ekonomika i politika.

Riziko: dvě strany jedné mince

Na první pohled by se mohlo zdát, že rekonstrukce jsou bezpečnější. Realita je ale složitější. „Riziko existuje u obou typů projektů, ale u každého jiné,“ říká Smrčka a popisuje: „U novostaveb je největší nejistotou povolovací proces. U rekonstrukcí nikdy úplně nevíte, co v domě objevíte.“ Tato zkratka dobře vystihuje podstatu rozdílu mezi oběma typy projektů. Zatímco u novostaveb leží hlavní riziko „venku“, a to v povolovacích procesech, rozhodování úřadů a často i v nevyzpytatelném průběhu řízení, u rekonstrukcí se přesouvá „dovnitř“. Nejistota se skrývá v samotné stavbě, v jejím technickém stavu a v tom, co se odkryje až během realizace.

Realitní CLUB duben 2026

Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu. Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia…

Detail a nákup

Čas jako nejdražší materiál

Zatímco dříve rozhodovala cena pozemku nebo stavebních prací, dnes se do popředí dostává jiný faktor: čas. „V českém prostředí je často nejdražší položkou projektu právě čas,“ říká Smrčka. To zásadně mění uvažování developerů. Rozhodnutí mezi rekonstrukcí a demolicí už není jen architektonické nebo technické, protože je především ekonomické. „Rozhoduje potenciál parcely, stav budovy a lokalita,“ říká Ondřej Křivanec, výkonný ředitel společnosti Fidurock. Pokud regulace umožní postavit více, rekonstrukce často nedává smysl. Pokud ne, může být naopak nejefektivnější cestou.

Rekonstrukce jako know-how

Jedním z častých mýtů je, že rekonstrukce je „jednodušší development“. Investoři to ale odmítají. „Je to specifický typ developmentu, který vyžaduje jiné know-how,“ říká Smrčka.

A právě know-how se stává konkurenční výhodou. Rekonstrukce totiž není jen o stavební technologii, ale o schopnosti číst dům, jeho historii i limity. To potvrzují i architekti. „Tvorba se neodehrává na prázdném papíře, ale v dialogu s tím, co už existuje,“ říká Kasl. Markéta Zdebská, první místopředsedkyně České komory architektů, k tomu dodává: „Rekonstrukce neumožňuje silnou exhibici kreativity. Je to spíše o péči a analýze.“

Autenticita jako produkt

Jedním z nejsilnějších motivů, proč rekonstrukce fungují i obchodně, je změna poptávky. „Historický charakter domu je velmi silným atributem,“ říká Smrčka.

Lidé podle něj oceňují architekturu, atmosféru i proporce bytů. „Klienti dnes hledají spíše charakter než novost,“ dodává Smrčka. To je zásadní posun. Novost už není automatickou hodnotou, tou se stává autenticita. „Historický objekt nese paměť místa, materiálovou pravdivost i kontinuitu, kterou novostavba nahradit neumí,“ dodává Kasl.

Bazén, pergola, nebo rodinný dům? Co si smíte postavit na zahradě

Reality

Zahrada nemusí sloužit jen k pěstování zeleniny nebo víkendovému odpočinku. Majitelé na ní často chtějí vybudovat pergolu, skleník, bazén, zahradní domek, někdy dokonce rodinný dům. Než se ale pustí do plánování, měli by vědět, že rozhodující není jen zápis v katastru nemovitostí. Klíčový je hlavně územní plán, skutečný účel stavby, velikost pozemku a pravidla nového stavebního zákona.

nos

Přečíst článek

ESG: zásadní zlom

Dalším faktorem, který nenápadně posiluje rekonstrukce, je ESG. „Banky dnes mnohem více sledují energetickou náročnost a udržitelnost,“ říká Smrčka. Rekonstrukce mají v tomto ohledu paradoxní výhodu. Nejsou sice vždy energeticky dokonalé, ale pracují s existující strukturou.

To znamená nižší materiálovou stopu, menší zásah do území a delší životní cyklus budovy. S rostoucím zájmem o rekonstrukce ale roste i riziko jejich „zjednodušování“. „Hranice vede tam, kde se ztrácí respekt k identitě stavby,“ říká Kasl. Nestačí zachovat fasádu. Důležitá je podstata domu. Zdebská upozorňuje na opačný extrém: „Můžeme zachovat všechno uvnitř, a přesto stavbu poškodit nevhodným opláštěním.“

Jednou z nejtěžších disciplín je přizpůsobení historických budov současným standardům. „Nelze postupovat stejně jako u novostaveb,“ říká Kasl. „Smyslem není dosáhnout maxima, ale najít rozumné optimum.“

Jeden trh, více cest

Když se všechny tyto perspektivy propojí, vzniká obraz trhu, který se výrazně proměnil. Rekonstrukce nejsou alternativou. Novostavby nejsou překonané. Obě cesty existují vedle sebe a doplňují se. „Trh dnes není o jednom typu produktu, ale o jeho kvalitě,“ uzavírá Smrčka. A možná právě v této větě je klíč k celému tématu. Budoucnost developmentu neleží v tom, co se staví, ale jak se přemýšlí o městě.

FOTOGALERIE: Z huti, která utichla, vzniká nový důvod jet do Sázavy

Enjoy

Revitalizace industriálních areálů už dávno není jen o záchraně památek. Je to také hledání nového ekonomického modelu pro místa, která ztratila původní funkci, ale neztratila charakter. Huť František v Sázavě právě zkouší, jestli se ze sklářské minulosti dá postavit kulturní, eventový a gastronomický byznys.

pej

Přečíst článek

Architektura už není jen pro fajnšmekry. V Česku se z ní stává byznys

Reality

Architektura v Česku přestává být debatou o hezkých fasádách. Stává se otázkou bydlení, veřejných peněz, hodnoty nemovitostí, kvality měst i schopnosti obcí dotáhnout dobré projekty do reality. Letošní čísla z České ceny za architekturu ukazují zemi, která umí stavět kvalitně, ale pořád příliš pomalu.

Petra Nehasilová

Přečíst článek