Bazén, pergola, nebo rodinný dům? Co si smíte postavit na zahradě
Zahrada nemusí sloužit jen k pěstování zeleniny nebo víkendovému odpočinku. Majitelé na ní často chtějí vybudovat pergolu, skleník, bazén, zahradní domek, někdy dokonce rodinný dům. Než se ale pustí do plánování, měli by vědět, že rozhodující není jen zápis v katastru nemovitostí. Klíčový je hlavně územní plán, skutečný účel stavby, velikost pozemku a pravidla nového stavebního zákona.
Mnoho vlastníků zahrad se domnívá, že když jim pozemek patří, mohou na něm automaticky stavět. Tak jednoduché to ale není. Katastr nemovitostí pouze popisuje současný stav pozemku: kdo je vlastníkem a jak je pozemek aktuálně evidován, například jako zahrada, orná půda nebo ovocný sad.
O tom, zda je možné na pozemku stavět, rozhoduje především územní plán obce. Ten určuje, jak se má daná lokalita do budoucna využívat. Právě z něj zjistíte, zda se pozemek nachází v zastavěném, zastavitelném nebo naopak nezastavitelném území.
Pokud je zahrada v územním plánu určena například pro bydlení, šance na výstavbu rodinného domu je výrazně vyšší. Jestliže ale leží mimo zastavitelné území, stavba domu zpravidla možná nebude. V takovém případě lze sice požádat o změnu územního plánu, jde však o dlouhý a nejistý proces.
Drobné stavby mají jednodušší režim
Nový stavební zákon zjednodušil pravidla pro některé menší stavby. Na zahradě tak lze za určitých podmínek postavit například pergolu, skleník, bazén, přístřešek na auto nebo zahradní domek bez stavebního povolení.
Taková stavba však musí splnit několik základních parametrů. Musí mít nejvýše jedno nadzemní podlaží, zastavěnou plochu do 40 metrů čtverečních, výšku do pěti metrů a musí stát alespoň dva metry od hranice sousedního pozemku.
Důležité je také to, aby alespoň polovina pozemku zůstala schopná vsakovat dešťovou vodu. Obce navíc mohou mít vlastní limity pro zastavěnost pozemku, podíl zeleně nebo vzhled staveb v dané lokalitě.
Pokud stavba tyto podmínky nesplní, bude nutné obrátit se na stavební úřad. V praxi to může znamenat projektovou dokumentaci, vyjádření dotčených orgánů nebo souhlas sousedů.
Ceny bytů a domů v Česku v prvním čtvrtletí letošního roku dál rostly. Ve srovnání s loňskem ale výrazně pomaleji. Zatímco loni byty v prvních třech měsících meziročně zdražily o 18 procent, letos jejich ceny vzrostly o šest procent. U rodinných domů je zpomalení ještě výraznější: po loňském růstu o pětinu letos zdražily jen o tři procenta.
Chaty a chalupy jsou zpět v kurzu. Ceny rekreačních nemovitostí vyskočily o 12 procent
Reality
Nezáleží jen na názvu stavby, ale na jejím skutečném účelu
Majitelé zahrad někdy předpokládají, že když stavbu označí jako zahradní domek nebo pergolu, vyhnou se složitější administrativě. Úřady se ale neřídí jen názvem. Posuzují především skutečný účel stavby.
Jiná pravidla se mohou uplatnit u jednoduchého domku na nářadí a jiná u stavby, která má sloužit k dlouhodobému pobytu, rekreaci nebo bydlení. Pokud má objekt reálně fungovat jako obytná stavba, nelze ho jednoduše vydávat za drobnou zahradní stavbu.
Podobně je dobré rozlišovat pergolu a přístřešek. Pergola bývá lehká, vzdušná konstrukce, často s částečným zastíněním. Přístřešek má obvykle pevnější střechu a slouží hlavně jako ochrana před deštěm, sněhem nebo sluncem. Podle nových pravidel mohou oba typy staveb spadat mezi drobné stavby, pokud splní stanovené limity.
Začněte územním plánem
Kdo kupuje zahradu s tím, že na ní jednou postaví dům, měl by si ještě před podpisem kupní smlouvy ověřit, zda je takový záměr vůbec reálný. Prvním krokem je nahlédnutí do platného územního plánu obce nebo města.
„Zahrady jsou oproti zasíťovaným stavebním pozemkům levnější. Nevýhodou ovšem je, že ne vždy je možná změna zahrady na stavební pozemek. Pokud tedy plánujete stavět na zahradě, před koupí pozemku se ujistěte, zda je převod na stavební pozemek možný a zda je pozemek pro stavbu domu vhodný svou polohou a velikostí,“ upozorňuje Miroslav Majer, šéf fintechového startupu hyponamíru.
Důležitá je také dostupnost inženýrských sítí. Budoucí stavební pozemek by měl mít možnost napojení na elektřinu, pitnou vodu a ideálně i kanalizaci. Nutností je rovněž přístupová cesta z veřejné komunikace, a to i s ohledem na příjezd záchranných složek.
Před zahájením jakýchkoli kroků se proto vyplatí konzultace se stavebním úřadem. Ten může včas upozornit na limity, které by později celý záměr prodražily nebo úplně zastavily.
Pozor na zemědělský půdní fond
Zahrada bývá v katastru často evidována jako zemědělská půda. Pokud na takovém pozemku plánujete stavět, může být nutné požádat o vyjmutí ze zemědělského půdního fondu, známého pod zkratkou ZPF.
Souhlas s odnětím půdy ze ZPF se řeší ještě před samotným stavebním řízením. Ne vždy je ale potřeba. Výjimkou mohou být například pozemky, které ochranu zemědělského půdního fondu v katastru uvedenou nemají, nebo situace, kdy se staví na již zastavěném stavebním pozemku v zastavěném území obce.
Za vyjmutí půdy se obvykle platí poplatek. Jeho výše závisí zejména na velikosti zastavěné plochy a kvalitě půdy podle kódu BPEJ. Po schválení má rozhodnutí omezenou platnost, zpravidla tři roky. Pokud v této době stavbu nezahájíte, bude nutné řešit povolení znovu.
Malé byty, velké peníze a ještě větší zájem. Mikrobyty mizí z nabídky nejrychleji ze všech dispozic. Důvodem ale není jen cena. Podívejte se na konkrétní řešení, která z pár metrů dělají překvapivě plnohodnotný prostor.
Méně než 20 metrů za miliony? Takhle dnes vypadají mikrobyty, které Češi chtějí
Reality
Levnější zahrada se může prodražit
Zahrada může na první pohled působit jako výhodná alternativa ke klasické stavební parcele. Často je levnější a v atraktivních lokalitách může být dostupnější než pozemek určený rovnou k výstavbě. Jenže nižší pořizovací cena nemusí znamenat levnější cestu k vlastnímu bydlení.
Do celkových nákladů je třeba započítat možné zasíťování pozemku, vybudování příjezdové cesty, projektovou dokumentaci, poplatky za vyjmutí půdy ze ZPF i čas strávený administrativou. V některých případech se navíc může ukázat, že záměr nebude vůbec povolen.
Základní pravidlo je proto jednoduché. Než koupíte zahradu s vidinou budoucí stavby, ověřte si její možnosti v územním plánu, na stavebním úřadě a u správců sítí. Ušetříte si tak situaci, kdy vlastníte levný pozemek, na kterém ale nemůžete postavit to, co jste plánovali.
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
