Euforie z levných hypoték je pryč, ale chuť investovat zůstala. Český realitní trh našel nový rytmus: pomalejší, jistější a vedený domácím kapitálem. Lidé už nechtějí honit zisky, chtějí jistotu a hodnotu, která přetrvá. O tom, proč má trh znovu energii a kam se posouvá, mluví Jiří Vančura, šéf nemovitostního financování Trinity Bank.

Jak dnes vypadá český realitní trh?

Po dvou letech brzdění se trh znovu nadechl. Od konce roku 2024 sledujeme jasný obrat v náladě i aktivitě a letos tempo dál zrychluje. Realitní trh se probudil napříč segmenty, ale každý trochu jinak. Rezidenční nemovitosti si žijí svým vlastním životem – žene je kupní apetit domácností a investorů. Komerční segment zase reaguje víc na ekonomické cykly a náladu velkých hráčů. Celkově je ale cítit, že se po období nejistoty vrátilo sebevědomí i kapitál.

Začněme tedy u komerčních realit. Kde vidíte hlavní změny?

Největší obrat vidíme v tom, kdo dnes kupuje a financuje velké nemovitosti. Po letech dominance zahraničních fondů se na scénu naplno vrací český kapitál. Zahraniční investoři jsou nyní výrazně konzervativnější.

Buď řeší vlastní problémy na svých trzích, například v Německu, nebo vnímají Českou republiku stále jako součást „východního“ regionu s určitou mírou geopolitického rizika. Ten uvolněný prostor ale rychle zaplnili domácí hráči – od velkých podnikatelů až po institucionální investory. Vidíme návraty prémiových aktiv do českých rukou, ať už jde o kanceláře, nebo třeba hotely. Typický příklad? Hotelový segment, kde vznikají nové projekty s čistě českým kapitálem.

A to je podle mě velmi pozitivní zpráva – ukazuje, že české firmy i investoři věří vlastní ekonomice a nebojí se dlouhodobých projektů.

Byty za 200 tisíc za metr? A bude hůř, varuje jeden z největších brněnských developerů

Reality

Brno je pro Domoplan středem dění. Šéf Tomáš Vavřík zde rozjíždí několikafázový projekt téměř 900 bytů v Lískovci s cílem postavit skutečnou městskou čtvrť, nikoli jen další blok domů. Podle něj se ve stavebně „zamrzlém“ Brně vyplácí disciplína i dlouhý dech. Ceny v moravské metropoli už podle Vavříka překročily 200 tisíc korun za metr čtvereční a rychle se přibližují drahé Praze.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Čím si vysvětlujete, že domácí investoři znovu nacházejí odvahu investovat do velkých projektů?

Je to hlavně kombinace sebevědomí a kapitálu. Domácí investoři mají za sebou úspěšnou dekádu, kdy dokázali nahromadit značné rezervy, a teď ty peníze vracejí zpátky do reálné ekonomiky. Důvěřují českému trhu, znají ho a věří, že i přes všechny výzvy zůstává stabilní a bezpečný. Zahraničn investoři jsou naopak opatrní – částečně kvůli situaci doma, částečně kvůli politické a regionální nejistotě. Český trh vnímají stále spíš jako okraj Evropy. Domácí kapitál ten prostor přirozeně zaplnil a zatím převažuje rozumné vyčkávání místo paniky.

Přesuňme se k rezidenčnímu trhu, který se zdá být znovu velmi aktivní. Co stojí za tímto oživením?

Hlavně odložená poptávka. Lidé dva roky vyčkávali s tím, že sazby půjdou dolů, ale to se nestalo. Dnes už je jasné, že hypotéky kolem čtyř procent tu s námi zůstanou a ceny bytů přitom neklesají prostě proto, že nabídka je pořád nízká. To přimělo kupující vrátit se do hry. Jen v Praze se za tři čtvrtletí prodalo zhruba šest tisíc nových bytů, což jsou čísla blízko rekordům. Vedle toho se zvedla i investiční poptávka, ale změnila motivaci. Už to není hon za výnosem, spíš snaha ochránit hodnotu peněz. Kdo má volný kapitál, raději ho uloží do nemovitosti, i když výnos není tak zajímavý jako dřív.

Takže finanční páka už nefunguje tak jako dřív?

Přesně tak. Éra levných peněz skončila. Když byly hypotéky za dvě procenta a výnos z nájmu kolem pěti, investice do bytů dávala matematicky dokonalý smysl – páka dokázala vytáhnout výnos na vlastní kapitál klidně ke dvanácti procentům. Dnes je to ale úplně opačně. Úrokové sazby jsou vyšší než výnos z nájmu, a to nejen v Praze, ale i v regionech. Finanční páka tím ztratila efekt a investice se mnohem častěji financují z vlastních peněz.

Výnos už dnes nestojí na měsíčním cash flow, ale spíš na víře v dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti. Jinými slovy: čísla přestala rozhodovat, důvěra zůstala.

Znamená to, že trh je tažený spíše emocemi než racionálním výpočtem?

Do jisté míry ano. Dřív to byla jednoduchá rovnice – nízké sazby, slušný výnos, jasná matematika. Dnes se z investování do nemovitostí stala víc otázka víry než kalkulace. Kupující věří v dlouhodobý růst hodnoty, i když čísla už tak dobře nevycházejí. A s tím přicházejí i rizika. Na scéně se objevuje armáda samozvaných realitních poradců, kteří bez hlubší znalosti trhu radí, kam investovat. Prodávají „zaručené recepty“ a know-how, často postavené na příbězích o desítkách bytů v pohraničí. Dřív jsme měli energošmejdy, dnes máme „realitní šmejdy“. Trh je tím trochu „přesvícený“ – lidé chtějí investovat, ale často neumějí rozlišit příležitost od iluze. A to je vždy varovný signál.

Celý rozhovor najdete v magazínu Realitní Club

Brno přebírá otěže: Vychází sedmé číslo magazínu Realitní Club s Radimem Passerem na titulce

Reality

Magazín Realitní Club, který vydává Newstream, přináší svou sedmou edici. Podzimní číslo spojuje dvě klíčová témata českého realitního trhu: Prahu a Brno.

nst

Přečíst článek

Brno je pro Domoplan středem dění. Šéf Tomáš Vavřík zde rozjíždí několikafázový projekt téměř 900 bytů v Lískovci s cílem postavit skutečnou městskou čtvrť, nikoli jen další blok domů. Podle něj se ve stavebně „zamrzlém“ Brně vyplácí disciplína i dlouhý dech. Ceny v moravské metropoli už podle Vavříka překročily 200 tisíc korun za metr čtvereční a rychle se přibližují drahé Praze.

Staví se lépe v Brně, nebo v Praze?

Všude je to podobné a záleží hlavně na lidech, kteří to mají v dané lokalitě na starosti. Nebudu zapírat, že Praha je v tomto ohledu jedna z nejsložitějších disciplín. A potrápil nás i Brandýs nad Labem. Je to sice menší obec, ale během doby, kdy tam působíme, se čtyřikrát vyměnilo vedení a s ním i pravidla, včetně kontribucí. Takže ano, jako Brňáci máme nejmenší problém v Brně.

Brno má na rozdíl od Prahy od ledna nový územní plán. Ulehčuje to investorům výstavbu?

Zatím je v něm několik dílčích témat, která se dořešují. Neřekl bych tedy, že Brno má plně funkční územní plán. Přesto přinesl určitá uvolnění.

Vidíte díky němu nějaké akviziční příležitosti? Třeba v prolukách?

Zatím ne. Brno je teď podle mě „zaseknuté“. Sešlo se několik změn najednou: stěhování stavebního úřadu, nový územní plán a start digitalizace. Výsledek? Digitalizace není dotažená, územní plán není kompletní a stěhování úřadu se nedokončilo. Navíc odešla řada nejzkušenějších úředníků. Situace na stavebních úřadech je proto aktuálně nejhorší, jakou v oboru pamatuji.

Leží kvůli tomu některý z vašich projektů bez razítka na stole stavebního úřadu?

Naštěstí všechny naše projekty už mají stavební povolení. Chytili jsme to v dobrých vlnách. A taky jsme Brňáci, takže se tam všichni známe.

Realitní trh nováčkům moc nepřeje, že?

V Česku vzniklo strašně moc „rádoby developerů“ z různých investičních skupin, kteří žijí v domnění, že development je jednoduchá disciplína. Trh ještě zažije mnoho velkých pádů. Projektů, kterým nevychází matematika, je pořád dost. Zároveň tito investoři neuvažují realisticky a stále požadují za odprodej vysoké ceny.

Jak financujete projekty vy?

Podobně jako ostatní. Kombinujeme vlastní zdroje, bankovní financování a externí financování prostřednictvím fondů kvalifikovaných investorů.

Jihlava ukázala cestu i Praze. Nová aréna za 2,2 miliardy mění pravidla českých stadionů

Reality

Kde dřív stál starý zimák, vyrostla moderní stavba. Nová Horácká aréna v Jihlavě spojuje sport, kulturu i byznys, protože moderní haly už nejsou jen stadiony pro utkání, stávají se multifunkčními centry městského života.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Banky v době zamrznutí realitního trhu projekty přísně filtrovaly. Změnilo se to?

Bankovní kritéria jsou stále velmi přísná, banky si svoje investice hlídají obezřetně. Nám pomáhá naše šestnáctiletá historie a projekty, které máme za sebou. Nováčci na trhu si na bankovní financování často nesáhnou. Pak se pouštějí do různých alternativ, crowdfundingu apod., a to jim láme vaz. Při vyšších sazbách či dalších podmínkách stačí, aby se výstavba na půl roku zastavila, a je problém.

Jak vnímáte dnes už velmi přísné požadavky na ESG?

Problém je, že systém nefunguje jako celek. Dílčí prvky — okna, fasády, rekuperace — něco přinesou, ale na konci zákazník zaplatí výrazně víc. Otázkou je i skutečná ekologičnost: samotná výroba technologií je zátěž. A život v silně zateplených domech s řízeným větráním nemusí být vždy zdravý — bacily a plísně udržujete uvnitř. Navíc má každá technologie omezenou životnost. Třeba vrty pod domem nevyměníte; jejich životnost je kolem 20 let. Co pak?

Díky zateplení ale klient šetří na vytápění, ne?

Přísné ESG požadavky byt prodražují, zvyšují pořizovací cenu i provoz. Když si vlastník sečte měsíční náklady, příspěvky do fondu oprav a budoucí výměny technologií, celkově vyjde dráž. Další téma je kvalita vnitřního prostředí. A hlavně: kdo bude všechny ty systémy reálně udržovat, spravovat a měnit? Skoro nikdo. Chybí know-how i ochota platit, narážíme i na technické limity. Vezměte fotovoltaiku: životnost je řádově kolem 15 let a pak ji někdo musí bezpečně a za rozumné peníze vyměnit. Reálně se to často nestane. Zařízení přestane fungovat a byt tím trpí už po pár letech.

A jak ESG regulace dopadají na práci architektů?

Upřímně obdivuji architekty, že to dávají. Například povinné kapacity pro kola: u domu se 300–400 byty musíte mít třeba 700 míst. Reálně zůstávají prázdná, ale zabírají místo a stojí peníze. Často přitom chybí navazující infrastruktura (cyklostezky). V Brně nově platí stavební předpisy, které částečně omezují parkování aut a přidávají povinné kolárny. Projekty schvalované i 10 let musíte znovu předělávat.

Takže kromě parkovacích míst se nově řeší i kolárny?

Ano, ubylo několik parkovacích míst ve prospěch koláren. Ty ale často zejí prázdnotou. Kočárkárny a kolárny mnoho lidí nepoužívá. Je to nekoncepční, nepromyšlené a populistické. Tlačit lidi od aut ke kolům bez infrastruktury působí jako sociální inženýrství. A myslet si, že Češi hromadně přesedlají jen proto, že u luxusního bytu bude kolárna, je naivní. Kdo má kolo za 200 tisíc, nenechá ho ve společné kolárně, ale doma nebo ve sklepě. Ať existuje možnost, aby si cyklista vybral dům s kolárnou — problém je, že to není volitelné podle místních podmínek nebo ekonomiky projektu, ale povinné. Výsledkem je, že i dlouho schvalované projekty musíme přeprojektovávat kvůli novým požadavkům.

To mají architekti asi radost, že.

„Největší.“ Nejhorší je, že projekt nikdy pořádně nedotáhnete. Během let, kdy vzniká, se neustále mění podmínky, takže ho pořád předěláváte. To je v praxi neřešitelné. Místo dílčích zásahů je potřeba začít od základu a nastavit jasná, stabilní pravidla. Prohlášení typu „uděláme digitalizaci“ nebo „rychle něco změníme“ bez systémového řešení jsou podle mě jen prázdné sliby a většinou udělají více škody než užitku.

Takže jste rád developerem?

Ano, jinak bych to nedělal, a navíc mě ta práce opravdu baví, což nemůže říct každý. Pravdou ale je, že byty dnes stojí nesmyslné peníze. Developer by přitom mohl vydělávat podobně, dělat stejně kvalitní práci a lidé by platili normálnější ceny, kdyby procesy nebyly tak špatně nastavené a zdlouhavé. Ve výsledku developer často nevydělá víc, někdy i méně, ale klient platí nehorázné částky, protože všechno zdražilo. Podle mě je to už neúnosné. Jenže v každé debatě se to pak snadno „sveze“ na developery jako na hlavního viníka. Přitom development by měl být co nejvíce mimo denní politiku. Minimálně by měly být nezávislé úřady. Development je komerční činnost. Ať na něj stát dohlíží, ale rozhodovací aparát musí stát mimo politiku. Za první republiky existoval hlavní úřad architekta — nezávislá instituce složená z architektů. Dnes na stavebních úřadech často rozhodují lidé bez hlubší znalosti oboru a posuzují projekty subjektivně podle toho, zda se jim „líbí“. Dříve určovali směr města kvalifikovaní profesionálové. Tento systém se zrušil, a to je problém.

Brno přebírá otěže: Vychází sedmé číslo magazínu Realitní Club s Radimem Passerem na titulce

Reality

Magazín Realitní Club, který vydává Newstream, přináší svou sedmou edici. Podzimní číslo spojuje dvě klíčová témata českého realitního trhu: Prahu a Brno.

nst

Přečíst článek

Proč je podle Tomáše Vavříka Brno aktuálně „zaseknuté“ a v nejhorší stavební kondici za dlouhé roky? Jak ovlivňuje výstavbu nedokončená digitalizace, nový územní plán a odchod zkušených úředníků? Proč ceny bytů v Brně překročily 200 tisíc za metr čtvereční a rychle se blíží těm pražským? Nejen o tom hovoří šéf největšíh brněnského developera v rozhovoru pro magazín Realitní Club, který právě vychází.

Brno ukazuje Praze směr: NOOX přepisuje pravidla realitního trhu

Reality

V době, kdy se trh s byty drolí mezi prémiové projekty pro elitu a neudržitelné „dostupné“ řešení, přichází brněnské studio KOGAA s odpovědí. NOOX ukazuje, že development může být zároveň ziskový, estetický i sociálně zodpovědný. Z nevyužitého přízemí vytvořil model budoucnosti nájemního bydlení, který může změnit způsob, jakým města rostou.

Petra Nehasilová

Přečíst článek