Kdo čekal, zaplatil víc. Byty v Brně za rok zdražily o statisíce
Brněnský realitní trh v roce 2025 prodal nejvíc nových bytů od roku 2016, přestože ceny novostaveb meziročně vzrostly o 11 procent. Analytici přitom výrazné zlevnění neočekávají ani v příštím roce.
Loňský rok se zařadil mezi historicky nejúspěšnější období brněnského realitního trhu. Podle dat společnosti Trikaya se během roku prodalo celkem 1 405 nových bytů, což představuje nejvyšší roční objem prodejů za posledních téměř deset let. Překonán byl i velmi silný rok 2024, kdy developeři prodali 1 298 jednotek.
„Rok 2025 navázal na silnou poptávku, která se na trh vrátila po slabším roce 2023. Ukázalo se, že zájem o nové bydlení v Brně zůstává vysoký i při stále stoupajících cenách,“ říká Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva společnosti Trikaya.
Brno vstupuje do období největší urbanistické proměny od meziválečné éry. Nový územní plán, brněnské stavební předpisy i rozsáhlé přeměny brownfieldů zásadně mění podobu města. „Klíčová území jako Trnitá nebo Zbrojovka jsou obrovskou příležitostí, jak rozvoj města směřovat dovnitř,“ říká Jan Tesárek, šéf Kanceláře architekta města Brna.
Brno na prahu největší proměny za desítky let: Město míří dovnitř a mění svou budoucnost, říká šéf tamních plánovačů
Reality
Menší byty táhnou trh
Struktura poptávky se v průběhu roku výrazně neměnila. Kupující nejčastěji sahali po menších dispozicích, které lépe odpovídají možnostem domácností v prostředí vyšších úrokových sazeb. „Pro zájemce jsou nadále nejatraktivnější menší jednotky s dispozicemi 1+kk a 2+kk, které dohromady tvořily bezmála 80 procent všech prodejů,“ doplňuje Lamka.
Ceny nových bytů v Brně v roce 2025 rostly prakticky po celý rok. Průměrná nabídková cena se zvýšila z lednových 133 600 korun za metr čtvereční až na 145 700 korun v prosinci, tedy o více než 12 tisíc korun za metr. Kupující, kteří s rozhodnutím vyčkávali, tak na konci roku zaplatili za stejný byt klidně o statisíce korun více než ti, kteří nakoupili už na jeho začátku.
Podobný vývoj zaznamenaly i prodejní ceny, z přibližně 128 tisíc korun za metr čtvereční na začátku roku na téměř 137 tisíc korun za metr čtvereční na jeho konci. „Vývoj prodejních cen bytů v Brně byl v loňském roce mírnější. V meziročním srovnání kolísal kolem pěti procent,“ upozorňuje ekonom Michal Skořepa a dodává: „V pozadí pomalejšího růstu může být například poměrně rychlý nárůst nabídky nových bytů v předchozím období.“
Brno je pro Domoplan středem dění. Šéf Tomáš Vavřík zde rozjíždí několikafázový projekt téměř 900 bytů v Lískovci s cílem postavit skutečnou městskou čtvrť, nikoli jen další blok domů. Podle něj se ve stavebně „zamrzlém“ Brně vyplácí disciplína i dlouhý dech. Ceny v moravské metropoli už podle Vavříka překročily 200 tisíc korun za metr čtvereční a rychle se přibližují drahé Praze.
Byty za 200 tisíc za metr? A bude hůř, varuje jeden z největších brněnských developerů
Reality
Průměrný byt za 8,86 milionu
Růst cen za metr čtvereční se stále více promítal i do celkové pořizovací ceny bytů. Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 dosáhla průměrná nabídková cena jedné jednotky 8,86 milionu korun. Nejde přitom jen o zdražování, ale i o skladbu prodaných bytů. Menší jednotky sice mají nižší výměru, zároveň však dosahují vyšších cen za metr čtvereční než byty větších dispozic.
Silné výsledky brněnského trhu úzce souvisejí i s vývojem hypotečního financování. Banky a stavební spořitelny v roce 2025 poskytly druhý nejvyšší objem hypoték v historii Česka. „Trh se přizpůsobil novému normálu. Kupující dnes pracují s vyššími sazbami jako s faktem a své rozhodování staví na dlouhodobém výhledu a stabilitě příjmů,“ vysvětluje Lamka.
Český hypoteční trh má za sebou mimořádně silný rok. Banky a stavební spořitelny v roce 2025 poskytly hypotéky za 406 miliard korun, což je meziročně téměř o polovinu více. Zájem o vlastní bydlení podpořily klesající úrokové sazby, růst reálných mezd i odložená poptávka domácností.
Hypoteční boom se vrátil: Banky loni půjčily 406 miliard, druhý nejsilnější rok v historii
Reality
I nadále ale platí, že silnější pozici mají spíše prodávající než kupující. Zájemci o bydlení by proto neměli spoléhat na pokles cen, který se v dohledné době nejeví jako pravděpodobný. „V pozadí je jak přetrvávající nedostatečná nabídka daná zejména neefektivním stavebním řízením, tak silná poptávka odrážející nejen obnovenou důvěru českých domácností v další růst jejich příjmů, ale také nastavení českého daňového systému poměrně vstřícně k vlastníkům nemovitostí,“ uvádí ekonom Michal Skořepa.
Do roku 2026 vstupuje trh s vědomím, že éra levných hypoték se nevrátí. Očekává se spíše stabilizace úrokových sazeb kolem pěti procent, případně jejich mírné zvýšení. Přesto analytici výrazný pokles poptávky nepředpokládají, spíše její postupné přizpůsobení novým podmínkám na trhu.
V době, kdy se trh s byty drolí mezi prémiové projekty pro elitu a neudržitelné „dostupné“ řešení, přichází brněnské studio KOGAA s odpovědí. NOOX ukazuje, že development může být zároveň ziskový, estetický i sociálně zodpovědný. Z nevyužitého přízemí vytvořil model budoucnosti nájemního bydlení, který může změnit způsob, jakým města rostou.
Brno ukazuje Praze směr: NOOX přepisuje pravidla realitního trhu
Reality
Architektura, která léčí, zpomaluje i šetří místo. Česká architektonická scéna zažívá tichou změnu a výsledky jsou vidět od regionů až po velká města.
Česko se stává architektonickou velmocí. Tohle jsou stavby, které to dokazují
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
