Kdo čekal, zaplatil víc. Byty v Brně za rok zdražily o statisíce
Brněnský realitní trh v roce 2025 prodal nejvíc nových bytů od roku 2016, přestože ceny novostaveb meziročně vzrostly o 11 procent. Analytici přitom výrazné zlevnění neočekávají ani v příštím roce.
Loňský rok se zařadil mezi historicky nejúspěšnější období brněnského realitního trhu. Podle dat společnosti Trikaya se během roku prodalo celkem 1 405 nových bytů, což představuje nejvyšší roční objem prodejů za posledních téměř deset let. Překonán byl i velmi silný rok 2024, kdy developeři prodali 1 298 jednotek.
„Rok 2025 navázal na silnou poptávku, která se na trh vrátila po slabším roce 2023. Ukázalo se, že zájem o nové bydlení v Brně zůstává vysoký i při stále stoupajících cenách,“ říká Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva společnosti Trikaya.
Brno vstupuje do období největší urbanistické proměny od meziválečné éry. Nový územní plán, brněnské stavební předpisy i rozsáhlé přeměny brownfieldů zásadně mění podobu města. „Klíčová území jako Trnitá nebo Zbrojovka jsou obrovskou příležitostí, jak rozvoj města směřovat dovnitř,“ říká Jan Tesárek, šéf Kanceláře architekta města Brna.
Brno na prahu největší proměny za desítky let: Město míří dovnitř a mění svou budoucnost, říká šéf tamních plánovačů
Reality
Menší byty táhnou trh
Struktura poptávky se v průběhu roku výrazně neměnila. Kupující nejčastěji sahali po menších dispozicích, které lépe odpovídají možnostem domácností v prostředí vyšších úrokových sazeb. „Pro zájemce jsou nadále nejatraktivnější menší jednotky s dispozicemi 1+kk a 2+kk, které dohromady tvořily bezmála 80 procent všech prodejů,“ doplňuje Lamka.
Ceny nových bytů v Brně v roce 2025 rostly prakticky po celý rok. Průměrná nabídková cena se zvýšila z lednových 133 600 korun za metr čtvereční až na 145 700 korun v prosinci, tedy o více než 12 tisíc korun za metr. Kupující, kteří s rozhodnutím vyčkávali, tak na konci roku zaplatili za stejný byt klidně o statisíce korun více než ti, kteří nakoupili už na jeho začátku.
Podobný vývoj zaznamenaly i prodejní ceny, z přibližně 128 tisíc korun za metr čtvereční na začátku roku na téměř 137 tisíc korun za metr čtvereční na jeho konci. „Vývoj prodejních cen bytů v Brně byl v loňském roce mírnější. V meziročním srovnání kolísal kolem pěti procent,“ upozorňuje ekonom Michal Skořepa a dodává: „V pozadí pomalejšího růstu může být například poměrně rychlý nárůst nabídky nových bytů v předchozím období.“
Brno je pro Domoplan středem dění. Šéf Tomáš Vavřík zde rozjíždí několikafázový projekt téměř 900 bytů v Lískovci s cílem postavit skutečnou městskou čtvrť, nikoli jen další blok domů. Podle něj se ve stavebně „zamrzlém“ Brně vyplácí disciplína i dlouhý dech. Ceny v moravské metropoli už podle Vavříka překročily 200 tisíc korun za metr čtvereční a rychle se přibližují drahé Praze.
Byty za 200 tisíc za metr? A bude hůř, varuje jeden z největších brněnských developerů
Reality
Průměrný byt za 8,86 milionu
Růst cen za metr čtvereční se stále více promítal i do celkové pořizovací ceny bytů. Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 dosáhla průměrná nabídková cena jedné jednotky 8,86 milionu korun. Nejde přitom jen o zdražování, ale i o skladbu prodaných bytů. Menší jednotky sice mají nižší výměru, zároveň však dosahují vyšších cen za metr čtvereční než byty větších dispozic.
Silné výsledky brněnského trhu úzce souvisejí i s vývojem hypotečního financování. Banky a stavební spořitelny v roce 2025 poskytly druhý nejvyšší objem hypoték v historii Česka. „Trh se přizpůsobil novému normálu. Kupující dnes pracují s vyššími sazbami jako s faktem a své rozhodování staví na dlouhodobém výhledu a stabilitě příjmů,“ vysvětluje Lamka.
Český hypoteční trh má za sebou mimořádně silný rok. Banky a stavební spořitelny v roce 2025 poskytly hypotéky za 406 miliard korun, což je meziročně téměř o polovinu více. Zájem o vlastní bydlení podpořily klesající úrokové sazby, růst reálných mezd i odložená poptávka domácností.
Hypoteční boom se vrátil: Banky loni půjčily 406 miliard, druhý nejsilnější rok v historii
Reality
I nadále ale platí, že silnější pozici mají spíše prodávající než kupující. Zájemci o bydlení by proto neměli spoléhat na pokles cen, který se v dohledné době nejeví jako pravděpodobný. „V pozadí je jak přetrvávající nedostatečná nabídka daná zejména neefektivním stavebním řízením, tak silná poptávka odrážející nejen obnovenou důvěru českých domácností v další růst jejich příjmů, ale také nastavení českého daňového systému poměrně vstřícně k vlastníkům nemovitostí,“ uvádí ekonom Michal Skořepa.
Do roku 2026 vstupuje trh s vědomím, že éra levných hypoték se nevrátí. Očekává se spíše stabilizace úrokových sazeb kolem pěti procent, případně jejich mírné zvýšení. Přesto analytici výrazný pokles poptávky nepředpokládají, spíše její postupné přizpůsobení novým podmínkám na trhu.
V době, kdy se trh s byty drolí mezi prémiové projekty pro elitu a neudržitelné „dostupné“ řešení, přichází brněnské studio KOGAA s odpovědí. NOOX ukazuje, že development může být zároveň ziskový, estetický i sociálně zodpovědný. Z nevyužitého přízemí vytvořil model budoucnosti nájemního bydlení, který může změnit způsob, jakým města rostou.
Brno ukazuje Praze směr: NOOX přepisuje pravidla realitního trhu
Reality
Architektura, která léčí, zpomaluje i šetří místo. Česká architektonická scéna zažívá tichou změnu a výsledky jsou vidět od regionů až po velká města.
Česko se stává architektonickou velmocí. Tohle jsou stavby, které to dokazují
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
