Bali místo Smíchova. Čeští investoři kupují vily na druhém konci světa
Za cenu menšího bytu v Praze prodávají čeští developeři na Bali vily s bazénem a slibují výnos kolem dvanácti procent. První projekt je vyprodaný, další v přípravě.
Za deset milionů korun se dnes v Praze dá koupit menší byt. Často 2+kk, někdy s výhledem do protější fasády, parkováním zvlášť a s výnosem, který dává smysl hlavně tehdy, když jste mimořádně trpěliví. Na Bali za podobné peníze lze pořídit vilu s bazénem. Právě na tomhle kontrastu stojí investiční příběh, který na Bali začali psát Jan Pauly, šéf společnosti Thierra ze skupiny Fipox, a jeho žena Kristýna Pauly, která ve stejné skupině vede značku MyResorts. Ve struktuře skupiny rovněž figuruje developerská společnost Domoplan.
První větší projekt, konkrétně osm luxusních vil v oblasti Pandawa Beach, se už staví. Všechny jsou prodané. Podle zástupců projektu zmizely během týdne. Teď skupina chystá další projekt: šestatřicet apartmánů v Canggu, jedné z nejživějších částí ostrova.
Nekupuji si dovolenou. Kupuji si výnos
„Je potřeba rozlišit, jestli si kupujete víkendový dům, nebo investiční nemovitost. Bali je pro českého investora spíš investiční produkt,“ říká Jan Pauly. Je to věta, která celý projekt dobře rámuje. Z Prahy se na Bali nejezdí na prodloužený víkend. Cesta trvá zhruba sedmnáct hodin, a i pro movitějšího Čecha je to pořád vzdálená exotika. Majitelé si podle developera často vilu kupují s představou, že ji sami využijí. A realita? „Jedou tam jednou, dvakrát a pak zjistí, že je lepší, když jim to vydělává peníze,“ popisuje Kristýna Pauly.
Výnosový příběh je přitom hlavní argument. „Dřív jsme mluvili o 15 procentech, dnes říkáme spíš 10 až 15 procent. Dvanáct procent považujeme za realistickou hodnotu,“ přibližuje Jan Pauly.
Malé byty, velké peníze a ještě větší zájem. Mikrobyty mizí z nabídky nejrychleji ze všech dispozic. Důvodem ale není jen cena. Podívejte se na konkrétní řešení, která z pár metrů dělají překvapivě plnohodnotný prostor.
Méně než 20 metrů za miliony? Takhle dnes vypadají mikrobyty, které Češi chtějí
Reality
První várku osmi vil koupili bohatí čeští investoři. Spíš lidé, kteří už mají majetek v Česku a hledají, kam poslat další část kapitálu. Někteří kvůli výnosu. Jiní kvůli diverzifikaci mimo Evropskou unii. Část z nich podle zástupců projektu řeší Bali i jako možný plán B. „Někdo na to kouká čistě jako na investici, někdo jako na plán B a někdo jako na dovolenou,“ shrnuje Kristýna Pauly.
Cena jedné vily se pohybovala kolem 450 tisíc dolarů. V korunách tedy zhruba tolik, kolik dnes stojí menší pražský byt. Jenže místo jednotky v novostavbě s výnosem v nízkých jednotkách procent má investor dostat produkt, který stojí na turistickém provozu, luxusním servisu a vyšší obsazenosti.
Zároveň platí, že kdo vstoupil včas, už podle developerů vidí růst cen. „Podobný pozemek ve stejné lokalitě je dnes zhruba o 30 procent dražší než loni v srpnu,“ říká Kristýna Pauly.
Má to ale jednu praktickou podmínku. Investor by měl mít peníze připravené. Klasickou českou hypotéku na vilu na Bali nedostane. „Můžete si vzít maximálně americkou hypotéku proti jiné nemovitosti, ale tím už část lidí ztrácíte,“ říká Pauly. V praxi tak podobné zahraniční investice kupují hlavně lidé, kteří mají hotovost.
Ceny bytů a domů v Česku v prvním čtvrtletí letošního roku dál rostly. Ve srovnání s loňskem ale výrazně pomaleji. Zatímco loni byty v prvních třech měsících meziročně zdražily o 18 procent, letos jejich ceny vzrostly o šest procent. U rodinných domů je zpomalení ještě výraznější: po loňském růstu o pětinu letos zdražily jen o tři procenta.
Chaty a chalupy jsou zpět v kurzu. Ceny rekreačních nemovitostí vyskočily o 12 procent
Reality
Zajímavé je i to, jak rychle se rozhodují. Část kupujících podle Paulyho nepotřebuje vidět hotovou stavbu ani stát na místě. Rozhoduje lokalita, čísla a důvěra v developera. „Lidé jsou schopní dělat investici v takovém rozsahu i na dálku,“ říká. U některých projektů podle něj stačí vizualizace, půdorysy a příběh lokality.
Bali už není jen pro baťůžkáře
Ještě před deseti lety si řada lidí spojovala Bali hlavně s baťůžkáři, surfaři a levnou exotikou. Tahle vrstva tam pořád je. Jen už není jediná. Ostrov se posunul. Přibyla gastronomie, designové vily, beach cluby, butikové hotely, digitální nomádi a také mnohem bohatší klientela. Přesně ta, která nechce nutně bydlet v pětihvězdičkovém hotelu, ale chce mít pětihvězdičkový servis.
„Ten klient nechce trávit dovolenou v hotelu plném lidí. Chce soukromí, ale zároveň čeká, že pro něj přijede auto, že bude mít kuchaře a že se nebude muset o nic starat,“ přibližuje Jan Pauly.
Luxus se u podobných projektů neprodává jen přes mramor, výhled a bazén. Prodává se hlavně soukromí. Vila má být něco mezi privátním domem a hotelem. „Není to jen o tom, že vám někdo uklidí a předá klíče. Je to kompletní servis: nákup, čerstvé ovoce, kuchař, vyzvednutí na letišti. Všechno, čím se nechcete zabývat, když tam jedete,“ říká Kristýna Pauly.
Výrazné oslabení amerického dolaru v posledních týdnech a měsících otevírá nové investiční příležitosti pro české kupce zahraničních nemovitostí. Nemovitosti v USA, Dubaji, na Mauriciu a v dalších zemích, kde se obchoduje v dolarech nebo měnách, které jsou na americký dolar navázané, se nyní Čechům reálně zlevňují.
Slabý dolar zlevňuje Čechům zahraniční nemovitosti. Klidně i o milion
Reality
Pandawa Beach má být klidnější luxus
První projekt vzniká v oblasti Pandawa Beach na jihu Bali. Developer sází na to, že lokalita poroste, rozvíjejí se tu i luxusní hotelové značky. Architektonický návrh vil připravila Ivana Linder z Identity Designers, která dlouhodobě spolupracuje s Domoplanem.
Mandarin Oriental oznámil resort na jižním pobřeží Bali s plánovaným otevřením v roce 2027. Pro realitní byznys je to silný signál. Když do lokality vstupuje globální hotelová značka, zpravidla to není náhoda. „Když tam jde Mandarin nebo Kempinski, ty analýzy asi byly důkladné,“ říká Kristýna Pauly.
Výhodou Pandawy má být i doprava. U Pandawa Beach developer zdůrazňuje novou dvouproudou silnici a dojezd z letiště kolem pětadvaceti minut. Na Bali je to prodejní argument. Kdo ostrov zná, ví, že dopravní chaos dokáže z pár kilometrů udělat hodinovou cestu. „Na Bali umíte jet pětadvacet minut jeden kilometr. Tady je nová dvouproudá silnice, z letiště jste tam za pětadvacet minut,“ říká Kristýna Pauly.
Hotovo má být v květnu 2027. Pak si projekt převezme provozovatel a vily mají jít do ostrého pronájmu přes platformy typu Booking, Airbnb a další rezervační kanály.
Češi si plní sen o bydlení u moře či na horách – a investice do zahraničních nemovitostí nikdy nebyly populárnější. Spolu s boomem ale rostou i mýty, které mohou kupující nepříjemně překvapit. Co je dobré vědět dřív, než podlehnete lákavým nabídkám v Dubaji, Španělsku či Rakousku?
Investice do zahraničních nemovitostí roste. Nejčastější mýty a rizika podle expertů
Reality
Canggu: výnos v rušném letovisku
Druhý projekt má být úplně jiný. Místo vil apartmány. Místo klidnější Pandawy Canggu. „Canggu je nejnavštěvovanější oblast. Jsou tam beach cluby, party, skvělé jídlo, na každém rohu si najdete, co chcete. Ale je tam přelidněno. Lidé tam pojedou na noc nebo na dvě a pak pojedou dál,“ popisuje Kristýna Pauly.
Proto má v Canggu vzniknout šestatřicet apartmánů ve třech domech. Každý kolem 54 metrů čtverečních, tedy větší 2+kk. Na střechách má být infinity pool, fitness, yoga zóna a pravděpodobně i bar.
Cena nejdražších apartmánů má být kolem 189 až 190 tisíc dolarů, zhruba pět milionů korun. „Už teď máme poptávku na nějakých deset až dvanáct apartmánů,“ říká Jan Pauly. A to ještě před tím, než projekt běží v plném prodeji.
Rychlost, kterou český developer doma nezná
Pro české developery má Bali ještě jednu zásadní výhodu: čas. Podle zástupců projektu je tempo povolování i výstavby úplně jiné než v Česku. „To, co tady trvá pět až deset let, se tam dá zvládnout za několik měsíců,“ říká Jan Pauly.
Dagmar Štěpánová postavila v Kostarice nejen designový resort, ale i nový život. Zakladatelka studia Formafatal dokazuje, že i uprostřed džungle lze vytvořit prosperující značku s globálním přesahem.
Z Prahy do kostarické džungle: Architektka, která proměnila sen v byznys
Reality
Staví se jinak, rychleji, s odlišnými technologiemi a menší administrativní zátěží. Neznamená to, že tam nejsou pravidla. Znamená to, že kapitál se může točit rychleji. A to je pro developera skoro stejně důležité jako samotná marže. I proto čeští developeři nesledují jen Chorvatsko nebo Španělsko, ale i vzdálenější trhy. Kostariku, Panamu, Zanzibar, Dubaj nebo právě Bali.
Správce je důležitější než bazén
Cizinec na Bali nekupuje pozemek stejně jako v Česku. Plné vlastnictví je jen pro indonéské občany. Cizinci používají leasehold, dlouhodobý pronájem. Běžně se podle zástupců projektu nastavuje na dvacet až třicet let s možností prodloužení. Skupina chce mít u projektů zajištěný horizont minimálně padesát až šedesát let a jasně stanovené podmínky prodloužení.
„Máme to ošetřené tak, že tam máme minimálně 50 až 60 let a že prodloužení musí být za jasně daných podmínek,“ říká Pauly.
U investičních nemovitostí v exotice se snadno prodává obrázek. Vila, západ slunce, palmy, tyrkysový bazén. Jenže výnos nedělá bazén. Výnos dělá obsazenost. Fipox proto spolupracuje s týmem, který na Bali působí zhruba patnáct let. Jsou v něm i Češi a podle zástupců projektu spravuje podobné nemovitosti s obsazeností přes devadesát procent.
Na ploše běžného hotelového pokoje vznikl interiér s kuchyní, šatnou, dvojlůžkem i rekuperací. Projekt studia Tunicate dokazuje, že chytrá rozhodnutí mohou vytvořit luxusní bydlení i v miniaturním formátu.
Jak udělat z 20 metrů prémiový investiční byt? Na Malé Straně našli odpověď
Enjoy
Na první pohled nenápadná stavba o pouhých 20 metrech čtverečních. Ve skutečnosti ale jde důmyslně navržený prostor, který zvládne plnohodnotné bydlení bez kompromisů, a navíc zcela mimo sítě. Víkendový „tiny nouse“ s výhledem na západy slunce nad Rakouskem stála 4,5 milionu korun.
Stačí 20 metrů k dokonalému víkendovému bydlení? Tenhle domek stál necelých pět milionů
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
