Investice do zahraničních nemovitostí roste. Nejčastější mýty a rizika podle expertů
Češi si plní sen o bydlení u moře či na horách – a investice do zahraničních nemovitostí nikdy nebyly populárnější. Spolu s boomem ale rostou i mýty, které mohou kupující nepříjemně překvapit. Co je dobré vědět dřív, než podlehnete lákavým nabídkám v Dubaji, Španělsku či Rakousku?
Touha po vlastním apartmánu u moře, horské chatě na zimní úniky nebo investičním bytě, který si „na sebe vydělá“. To vše žene Čechy k nákupu nemovitostí v zahraničí. Trh s realitami za hranicemi roste už několik let, ale společně s ním rostou i mýty, které mohou zkomplikovat cestu.
Dubaj: investiční hit, kde „daňová nula“ neplatí pro všechny
Dubaj je magnet. Luxusní resorty, ikonické projekty, silná poptávka, a navíc výhodný kurz koruny, díky kterému lze nakupovat až o 13 procent levněji než loni. „Pro českého rezidenta to neplatí,“ upozorňuje Jan Rejcha. Zjednodušeně řečeno: Dubaj sice žádnou daň nevybírá, ale Česká republika ano. A nová smlouva o zamezení dvojího zdanění, platná od ledna 2025, znamená, že příjem z pronájmu v SAE se zdaňuje v Česku v plné výši.
K tomu připočtěte service charges (15–30 AED/m² ročně), které umí citelně snížit výnos, různé úrovně kvality mezi developery a nutnost licence pro krátkodobé pronájmy. Dubaj je výnosná, ale vyžaduje dobrou orientaci.
Co a kde se dá koupit za pět milionů korun? Například v Praze se za takovou sumu dá v lepší případě pořídit jen hodně malý byt, v okresních tuzemských městech se s ní dá skoro rozmáchnout. Ve Špindlu za stejnou částku nelze koupit nic, v Rakousku už malý apartmán, v Chorvatsku i byt v novém developerském projektu.
Co se dá koupit za pět milionů? V Praze garáž, v Chorvatsku nový apartmán s výhledem na moře
Reality
Rakousko: místo, kde nezáleží jen na tom, co kupujete, ale jak to smíte používat
Rakousko je pro Čechy realitní srdcovkou mezi destinacemi „bez moře“. Jenže zdejší realitní trh je specifický: každá nemovitost má přesně definovaný způsob využití. A ten je potřeba brát vážně. „Stává se, že k nám přijdou lidé a zjistí, že si koupili nemovitost, kterou nemohou používat způsobem, jaký plánovali,“ říká Olga Muchová z Relloxu.
V Rakousku totiž existují tři jasně dané režimy užívání nemovitostí. Prvním je hlavní bydlení, u kterého se předpokládá skutečné trvalé užívání vlastníkem. Druhým je turistický pronájem, kdy majitel může nemovitost využívat jen omezenou dobu v roce a po zbytek času ji musí poskytovat k pronájmu prostřednictvím profesionální správy. A třetí kategorií je volnočasové bydlení, tedy nejvolnější a zároveň nejvzácnější režim, který umožňuje nemovitost užívat dle vlastního uvážení bez významnějších omezení.
Španělsko: nové zákony, turistické licence a mýtus zvaný okupas
Španělsko je dlouhodobě jedním z nejžádanějších realitních trhů. A právě tady proběhla zásadní legislativní změna: novela ze dne 3. 4. 2025 upravila krátkodobé pronájmy i pravidla týkající se nechvalně známých okupas.
Pro investory má tato změna několik zásadních dopadů. Ke krátkodobému pronájmu je nyní nutné získat souhlas tří pětin vlastníků SVJ, což může být v některých domech komplikací. Je také potřeba počítat s tím, že obce a autonomní společenství mají vlastní pravidla, která se mohou výrazně lišit. Nejbezpečnější volbou proto zůstávají projekty, kde je turistický pronájem výslovně povolen už v územním plánu, a tedy nabízí největší právní jistotu i do budoucna.
V případě okupas není realita tak dramatická. Jde o jev týkající se jen promile nemovitostí a nová legislativa výrazně zrychluje zásah policie i soudní řízení. V praxi se problém téměř netýká resortů a komplexů, kam dnes míří většina zahraničních kupujících.
Chuť Čechů nakupovat nemovitosti v zahraničí neutuchá. Dávno jim ale nestačí tradiční slunné lokality – Chorvatsko, Španělsko nebo Itálie. A míří do cenově dostupnějšího Polska.
Češi nakupují nemovitosti na severu. Balt je levnější než Mácháč
Reality
Itálie: pozor na „komerční plochu“, která umí zmást
Itálie nabízí moře, jezera, hory, historii i ikonický životní styl. Ale také několik specifik, která zahraniční kupující často překvapí. Jedním z nich je způsob uvádění plochy. Zatímco v Česku jsme zvyklí na čistou obytnou plochu, v Itálii se často pracuje s plochou „komerční“, která zahrnuje zdi, terasy nebo podíly na společných prostorách. Výsledkem je, že skutečná obytná plocha bývá menší, než by podle inzerátu čekali.
Stejně důležitá je i katastrální kategorie. „Stává se, že nemovitost vypadá jako byt, ale v katastru je vedena třeba jako sklad,“ říká Martina Salvel z Relloxu. A takový prostor nemusí být možné pronajímat ani legálně používat k bydlení.
Chorvatsko: azurové moře ano, improvizované stavby už méně
Chorvatsko je pro české investory srdeční záležitost. Přesto má místní trh svá úskalí, především u starších objektů, kde se stále objevují části postavené bez povolení.
Je také potřeba počítat s daňovými rozdíly. U starších nemovitostí se daň z převodu platí vždy, zatímco u novostaveb záleží na tom, zda je prodávající plátcem DPH od toho se odvíjí, zda se daň hradí, či nikoliv. A pokud investor plánuje krátkodobé pronájmy? Potřebujete souhlas 60 procent vlastníků SVJ, což může být v praxi rozhodující.
Polsko: lákavý trh s atraktivní možností vrácení DPH
Polsko se rychle posouvá mezi nejzajímavější trhy ve střední Evropě. A jedním z hlavních důvodů je možnost vrácení 23procentní DPH u novostaveb určených k pronájmu. Ale pozor, proces není tak jednoduchý, jak se může zdát.
„Nestačí mít českou firmu a čekat, že se DPH samo vrátí,“ upozorňuje David Katrenčík. Polské zákony mají vlastní logiku a například i fyzická osoba se tu může stát plátcem DPH. Bez znalosti místních podmínek může investor snadno udělat chybu.
Trinity Banking Group finančníka Radomíra Lapčíka kupuje za 7,25 miliardy korun celý kancelářský kampus Riverside Karlín, jeden z nejvýraznějších moderních areálů v metropoli. Jde o největší akvizici Trinity v Praze a další důkaz, že prémiové české nemovitosti se po letech opět vracejí do domácích rukou, zní z trhu. 
Kellnerová, Strnad, Lapčík: Prémiové pražské nemovitosti se vracejí do českých rukou
Reality
Zaměstnanců s velmi dobrými příjmy je v Česku evidentně čím dál více. Dokonce tolik, že si mohou dovolit nakupovat nemovitosti v cizině ve větším měřítku než podnikatelé. Část jich to financuje kompletně z vlastního, část si na to bere hypoteční úvěr. Ten si přitom mohou vzít už i u bank přímo v Česku. Ne každý ale o tom ví. Přečtěte si, za jakých podmínek takovou hypotéku na byt či dům u moře, můžete dostat.
Mít vlastní byt u moře Čechy láká víc a víc. Za jakých podmínek se dá sjednat hypotéka?
Money
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
