Trh se sklady láme u nás rekordy. Proč tedy firmy i investoři míří ven?
Česká republika hrála v logistice Střední Evropy vždy docela významnou nebo alespoň zajímavou úlohu. Především to bylo díky centrální poloze a dobré dostupnosti. V poslední době to ale vypadá, že se „vítr obrací“ čím dál více na Polsko, které nabízí spoustu lákadel. Odchází tam nejen firmy, ale i investoři a industriální developeři. Ti, co chtějí zůstat u nás, musí plánovat dlouho dopředu nebo se spokojit s omezenými prostorami. Co dělá Polsko lépe než my?
Velké sklady a logistické areály se v České republice sice staví pořád a s čím dál větší rozlohou a technologickými vymoženostmi. Jen za třetí čtvrtletí roku 2022 přibylo u nás rekordních přes půl milionu metrů čtverečních těchto ploch. A celkově u nás tyto prostory už překročily hranici 10,69 milionu metrů čtverečních (m2) pronajímatelných ploch a dalších 1,1 milionu m2 skladů je ve výstavbě. To rozhodně není málo, ale ani tak to firmám, které potřebují expandovat a domácím i zahraničním investorům, kteří chtějí zhodnocovat své peníze, nestačí. Většina skladových a průmyslových prostor je totiž trvale pronajata. Potvrzují to ostatně minulé i ty poslední statistiky za třetí čtvrtletí od analytiků JLL či Knight Frank k výstavbě nových areálů i pronájmům logistických a industriálních nemovitostí.
Plné jsou i budoucí sklady
Poslední rok sice řada industriálních hráčů a developerů oslavuje navzdory mnoha krizím jako rekordní, zájmy některých tuzemských investorů se ale pomalu ale jistě přesouvají za naše hranice. A není se, co divit. Prakticky všechny logistické parky a areály u nás jsou předpronajaty dávno před tím, než se položí poslední cihla a utáhne poslední šroubek. Kdo si tedy sklady nevyjedná dlouho dopředu, má většinou smůlu.
Existuje sice jakási pravidelně vyhlašovaná míra neobsazenosti, ale nedosahuje nijak významných hodnot. Jednak v posledních letech měla vytrvale klesající tendenci a pak ve výsledku nyní činí ani ne jedno procento. Neobsazené jsou totiž především kancelářské prostory logistických parků a pokud tyto odečteme, blíží se míra neobsazenosti nule.
Na trhu fúzí a akvizic, tedy prodejů firem, je letos živo. Zájemců je dostatek, trh je prodávajících, říká šéf fúzí a akvizic KPMG Igor Mesenský. Hodně nakupují bohatí Češi skrze family office či fondy kvalifikovaných investorů. Atraktivní jsou výrobci stavebních materiálů, sklady a výrobní firmy. Chladnější zájem je o automotive, hotely a kancelářské budovy. 
Igor Mesenský: Trh přeje prodávajícím. S čímkoli vyjdeme, máme desítky zájemců
Money
Limity růstu
„Takto nízká neobsazenost napříč Českou republikou není pro trh, především z pohledu nájemců, dobrou zprávou,“ upozorňuje Robert Sgariboldi, ředitel oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí v Jones Lang LaSalle (JLL). Mnozí nájemci pak musí totiž řešit, jak se vypořádat s nedostatkem prostoru pro svoje podnikání. A nemožnost expanze v horizontu půl roku až roku je podle Sgariboldiho pro mnohé firmy limitující faktor pro růst jejich byznysu.
Nepomáhá jim pak podle něj ani vůle přesunout část provozu do příhraničních regionů, kde v minulých kvartálech ještě dílčí neobsazenost a možnost flexibilní expanze existovala. „Nájemci proto musí své expanzní plány zvažovat alespoň v 18 až 24měsíčním předstihu,“ doporučuje Sgariboldi. Suma sumárum to znamená, že získat u nás moderní logistické prostory v lokalitě s dobrou dopravní dostupností a bez předem sjednané smlouvy, se rovná téměř zázraku nebo je to spíš zhola nemožné.
Růst nájemného tomu nepřidá…
Omezená nabídka volných moderních prostor a silná poptávka v posledních měsících tlačila podle JLL vzhůru proto i výši nájemného. Ve velkých regionech se růst zpomalil, v malých naopak zrychlil. V těch nejžádanějších lokalitách jako je Praha navíc analytici Knight Frank zaznamenali i nájemné za skladové a průmyslové prostory na úrovni 8,50 euro za metr čtvereční měsíčně, což odpovídá zhruba 206 korunám za metr čtvereční měsíčně.
„Disponabilita skladových prostor zůstává na nízké úrovni jednoho procenta. Již registrujeme klesající zájem některých tuzemských i zahraničních společností o pronájem v ČR za současných podmínek nové úrovně nájemného,“ potvrzuje odliv společností šéfka oddělení Industrial & Logistics Markéta Vrbasová z Knight Frank.
Vlastnit, stavět nebo provozovat moderní sklady je dnes čím dál lepší byznys. Zvláště v České republice. Nabídka je ale těžce nedostačující a investoři se musí poohlížet v zahraničí, vyplývá z analýzy společnosti CBRE.
Trhu komerčních realit v ČR se extrémně daří. Sklady mizí pod rukama
Reality
Firmám i investorům tak nezbývá než se zaměřit i na jiné regiony než jen na velká města, nebo zvolit si jiné typy nemovitostí ke své expanzi či investici. Anebo jim zbývá ještě poslední scénář, pokud chtějí expandovat. Mohou vyrazit k našim sousedům za hranice. A přesně to se také v posledních měsících děje stále intenzivněji.
Polsko láká mnoha způsoby
Vedle faktu, že náš severní soused je rozlohou zhruba čtyřikrát větší než my, má taky rozsáhlou infrastrukturu námořních přístavů a 770 km pobřeží u Baltu. Díky tomu má navíc i možnost lodního transportu zboží po moři. To jsou fakta, která jsou daná.
To, co ale může a měla by menší země ovlivňovat, je zlepšování atraktivnost pobídek, daňových úlev, systémů státních dotací, legislativních pravidel a dalších lákadel pro investory i developery. V tom za Polskem tedy poněkud zaostáváme.
Polsko totiž nestoupá v rámci Evropského logistického trhu nahoru jen díky své zeměpisné poloze. Má totiž pro nováčky a inovátory podle expertů i jeden z nejvíce atraktivních daňových systémů v Evropě. Firmy na polský trh tak přivádí nejen množství daňových úlev a státních dotací, ale i postupná digitalizace právních a daňových záležitostí a zajímavé možnosti interakce s veřejnou správou. I díky tomu všemu tak byl u nich rok 2021 rekordní i z pohledů investic a každým rokem narůstá i počet projektů, do kterých vstupují zahraniční investoři.
Realitní fond Accolade Industrial Fund se rozhodl rozšiřovat své portfolio o polské industriální a logistické nemovitosti. Vedle distribučního centra v Kojetíně na Přerovsku nyní investoval v Polsku do trojice prémiových parků. Transakce jen za tuto čtveřici přesáhla 6,6 miliardy korun. Ani další investoři se za své industriální nákupy v Polsku nemusí stydět. Svědčí o tom také poslední statistiky polského trhu skladových a logistických prostor, které lámou rekordy i vyjádření analytiků, že investoři už zase začali polskému trhu důvěřovat.
V Česku už není co kupovat. Accolade miliardáře Kratiny vyrazila pro haly do Polska
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
