Stát se chová jakoby nepotřeboval funkční města, říká šéf pražských plánovačů Boháč
Ondřej Boháč šéfuje Institutu a plánování rozvoje hlavního města Praha pět let. K hlavním úkolům jeho úřadu bezpochyby patří tvorba Metropolitního plánu. Ten ale ani po deseti letech stále není hotov a platit zřejmě nezačne ani za dva roky. Na vině je podle Boháče i zastaralý stavební zákon.
Metropolitní plán vzniká už deset let. Proč stále ještě není hotový?
Za prvé je asi normální, že územní plán, který má být dobrý pro velké město, vzniká delší dobu než několik měsíců. Tato doba je standardem i obecně ve světě, už i proto že se dokument musí docela dlouho promýšlet a projednávat s hodně subjekty. Pravdou je, že i mně se těch deset let zdá jako příliš dlouhá doba. Týká se to ale i Brna, kde na územním plánu pracují dvacet let, a navíc ho mimochodem opět slavně neschválili. Řadu let připravovala plány Plzeň i Liberec, a nakonec i menším městům, jako je Rakovník, to trvalo přes deset let. Hodně to souvisí s tím, že máme velmi nešťastný stavební zákon a vlastně i nešťastnou legislativu pro to, aby takto složitý dokument velké město zvládlo udělat v kratší době.
V čem je nesoulad se stavebním zákonem?
Stavební zákon nepočítá s tím, že existují města větší než pro 2000 obyvatel. Respektive, jeho regulativy vychází z průměrné velikosti obce u nás. V Česku jich je téměř 6300, což je velký počet na velikost naší země z geografického pohledu. Například mnohem větší Polsko jich má něco kolem tisíce. A z toho potom vychází, že průměrně velká obec u nás je velmi malá, má něco kolem 300 až 400 obyvatel. Je logické, že stát chce legislativu nastavit co nejjednodušeji, tudíž vytváří regulativa pro průměrně nebo středně velkou obec. Taková pravidla pak sice fungují v Orlové nebo v Kopidlně, v případě metropole velikosti 100 tisíc a více obyvatel ale logicky naráží. Ve velkých městech je jiný střet zájmů, které se do území propisují, úplně jiné plochy, které musíte zpracovávat. A takový dokument se potom svou velikostí a robustností stává neprojednatelným. Je to prostě příliš mnoho problémů na hromadě.
Nejzásadnější je, že v novém stavebním zákoně chybí integrace dotčených orgánů, říká bývalá ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (ANO). Výstavba se nijak nezrychlí, tvrdí aktuálně předsedkyně poslaneckého výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj. Přes který nový stavební zákon musí projít. Dostálová z pozice ministryně pro místní rozvoj čtyři roky stavební zákon připravovala. Fialova vláda ho shodila ze stolu. Dostálová chtěla centralizovat úkony státu, nový ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš (Piráti) naopak chtěl ponechat rozhodování na obcích. Minulý týden Bartoš upravený stavební zákon, klíčový zejména pro stavaře, protlačil vládou. Nyní půjde do sněmovny. Co bude dál?
Klára Dostálová: Nový stavební zákon je paskvil. Vláda rezignovala na urychlení výstavby
Reality
Bartoš po roce odkladů nakonec přes vládu protlačil novelu stavebního zákona. Je to dobrý zákon?
Je to komplikované, protože stavební zákon má část územního plánování a část povolování staveb. A na tuto část se nesáhlo ani v novele Ivana Bartoše, ani v předchozí novele Kláry Dostálové, ani v žádných jiných. A to je pro mě ten zásadní problém. Řeší se rychlost povolování staveb, ale nikdo nechce vidět to, že rychlost je především ze strany samosprávy nebo ze strany vedení měst a obcí určovaná územním plánem. Takže pokud se bude řešit jenom rychlost povolování staveb a nezmění se územní plánování – stávající systém stále vychází z komunistického uvažovaní a z centrálně plánované ekonomiky – tak se nikdy k rychlému stavebnímu povolení nedobereme. To je mentální blok, který se zatím u nás nedaří překonat.
Má o stavebním řízení rozhodovat samospráva, nebo státní správa?
Když to odlehčím, my máme v Česku takový velmi zvláštní socioekonomický experiment s názvem „přenesená působnost státní správy“. To je model fungování veřejné správy, který nemá žádný jiný stát v Evropě. Jde o náš vynález, který spočívá v tom, že část věcí rozhoduje samospráva a část takzvaná státní správa, což je jenom samospráva na úrovni státu. Výsledkem tohoto modelu je, že se ke všemu vyjadřuje strašné množství institucí a jednotlivé dokumenty jsou jen obtížně projednatelné. Veškeré procesy pak logicky trvají extrémně dlouho.
Stát by do rozhodování neměl vstupovat?
Myslím si, že nepochybně jsou zájmy státu, které si hájit má. Na druhou stranu jsou i zájmy obce, které se dnes nedaří prosazovat. Například územní plán jako takový má být výsostný nástroj samosprávy, tedy starosty nebo zastupitelstva obce. Tak to ale bohužel nefunguje. Starostové to mají obvykle nastaveno tak, že jde o komplikovanou věc, kterou mu musí dodat erudovaný úředník státní správy, protože on sám tomu vlastně ani rozumět nesmí. To vnímám jako zásadní chybu.
Není úplně jasné, co je na výsledné volební situaci v Praze pro Zdeňka Hřiba a Jana Čižinského nepochopitelné. Prostě prohráli volby. Piráti skončili třetí, Čižinského aktivisté čtvrtí. Předběhla je ODS, která si v Praze říká Spolu, druhé je ANO. Tak proč už si pět týdnů kladou lůzři všelijaké podmínky, utvářejí jakési koalice?
Dalibor Martínek: Co je za bojem o Prahu? Piráti nezvládli prohru. A taky 90 miliard korun
Názory
Vrátíme se ke stavebnímu zákonu a jeho plánovací části. Proč ji třeba Praha potřebuje mít?
Územní plánování musí být zákonem řešeno. Problém je, že nemáme tu velikostní rozrůzněnost. To je v plánování nesmysl. U nás je to nastaveno tak, že malé obce zatěžujeme problémy velkých nebo středně velkých měst, a naopak velkým městům nabízíme nástroje, které fungují na malých obcích.
Takže by stačilo vytvořit pravidla pro různě velká města a obce?
Ano. Nerozumím tomu, proč stát neudělá zvláštní nebo prostě jiná pravidla například pro statutární města nebo města nad 100 tisíc obyvatel, nebo nad 50 tisíc obyvatel. Bohužel se už nacházíme v situaci, kdy města, ekonomické motory státu, jsou opravdu zaseknutá a přestala se točit. Máme díru ve státní kase. A místo toho, aby si stát řekl, že potřebuje funkční města proto, aby mu plnila kasu a mohl díky tomu podporovat slabší regiony a udělal konečně změnu, tak trvá na dosavadním přístupu.
Zpět k Metropolitnímu plánu, který měl být dle příslibu bývalého magistrátu do roka schválený. Nemáte obavy, že ani do roka hotový nebude?
Ano, myslím si, že ani do roka nebude hotový. Zároveň zastávám názor, že je správné, že se neschvaloval těsně před volbami. Jde o dokument samosprávy, a tudíž by se do něj měla promítnou i ta nová, vzešlá z voleb.
Celý rozhovor čtěte v magazínu Realitní Club. K dostání je u všech dobrých prodejců i online.
Toho, že možná v blížících se komunálních volbách neuspěje, se pražský radní pro územní rozvoj za TOP 09 a nynější lídr pražské kandidátky STAN Petr Hlaváček nebojí. Má údajně spoustu možností. Neobává se ani o kontinuitu projektů, které započal, ať už jde o Vltavskou filharmonii, Pražský okruh nebo výstavbu pod taktovkou Pražské developerské společnosti. Co by ale Praha podle něj potřebovala, je efektivní státní správa.
Petr Hlaváček v podcastu Realitní Club: Ne všichni developeři umějí stavět. Tlačí jen zisk
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
