Nájemní bydlení je z nouze ctnost, shodují se odborníci z realitního trhu
V době vysokých úrokových sazeb a drahých hypoték je velké téma pro developery a investory nájemní bydlení. Protože se trh s prodeji bytů téměř zastavil, do centra zájmu se dostalo podnikání v nájmu. Jenže při současné situaci ani to pro investory dobře nevychází, shodli se hosté setkání Realitního Clubu, které pořádal Newstream.
Analytik KPMG Josef Kupec uvedl, že korekce cen na rezidenčním trhu do jisté míry začala, ačkoli hlavně na sekundárním trhu. „Na primárním trhu developeři spíš vyčkávají. Jediní kupující jsou institucionální investoři a lidé s hotovostí, podíl hypotékářů je velmi malý,“ řekl Kupec s tím, že developeři mají tendenci projekty spíš odložit na přívětivější dobu, a proto ceny tolik nepadají.
„U sekundárního trhu ceny závisí na tom, jak moc potřebují klienti jednotku prodat, sleva může dosahovat 10 až 15 procent z nabídkové ceny, od peaku v roce 2022 je pokles zhruba 25 procent,“ doplnil Kupec.
Developeři se shodli na tom, že v takové situaci musejí přehodnocovat plány, proto na scénu přichází nájemní bydlení. „Je to fenomén, který nemůžeme ignorovat,“ konstatoval ředitel developmentu společnosti Penta Investments Rudolf Vacek s tím, že u prémiových projektů je návratnost investice do nájemních bytů komplikovaná.
Stagnující i padající ceny nových i starých bytů, růst nájmů a výnosů. Hlavně toto se nyní píše o nemovitostním trhu v České republice. Skutečnost je ale mnohem komplikovanější, pestřejší. Nyní vychází druhé číslo úspěšného magazínu Realitní Club, který představuje dění v tuzemských nemovitostech nejkomplexněji na celém trhu.
Vychází nové číslo magazínu Realitní Club. Zachycuje dramatickou změnu na nemovitostním trhu
Reality
Nájemní bydlení matematicky nevychází
Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding, která vlastní velká portfolia nájemních bytů, a také člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, upozornil, že nájemní bydlení je jiný byznys. „Je třeba se o byty starat. Výnosy jsou malé. Když je nájemník problematický, může to shodit výnos celého domu,“ upozornil Pácal.
Člen představenstva J&T Real Estate Jiří Ochetz souhlasil, že popularitě nájemního bydlení nahrává snížená kupní síla klientů. „Zisk z prodeje nyní nevychází. Zda je nájemní bydlení dlouhodobé řešení, teprve ukáže čas,“ uvedl Ochetz s tím, že kapitálově slabší developeři si nemohou přeměnu projektů na nájemní dovolit, protože jim to neodsouhlasí financující banka.
Šéf nemovitostního financování v Trinity Bank Jiří Vančura konstatoval, že v tuto chvíli matematika nájemního bydlení nevychází. „I naši klienti zastavili prodeje a přemýšlí co s tím. Varianta přeměnit projekt na nájemní bydlení při vysokých korunových sazbách, když výnos z nájmu je pět procent a sazby ČNB jsou sedm procent, nevychází dobře. Bude se hledat nová rovnováha, ta teď není,“ uvedl Vančura. Matematika financování podle něj nevychází ani u eurových úvěrů, které jsou u developerů populární. Aktuálně se sazby na eurových úvěrech pohybují kolem čtyř procent plus náklady na zajištění.
Změna projektu se prodraží
„Překlopit projekty vlastnického bydlení do nájemního je velice těžké, během povolovací fáze to ještě jde. Vždy to je ale drahé. Náklady rostou s tím, jak blízko je realizace projektu,“ doplnil Ochetz. „V rámci územního rozhodnutí nebo stavebního povolení lze třeba přidat příčky, ale není to, jako když se nájemní projekt plánuje od začátku,” dodal Vít Soural, projektový manažer Flat Zone.
Šéfka JRD Development Alexandra Tomášková souhlasí, že nájemní bydlení je trochu znouzecnost kvůli nedostatku poptávky po bytech určených k prodeji, jeho podíl ale bude stoupat v korelaci se Západem. „Výše nájmu zatím nedoběhla tam, kde by měla být, aby to bylo zajímavé pro investora,“ doplnila. Ředitel realitní společnosti Luxent Jiří Kučera dodal, že počítání je pro investory velmi obtížné. Jedním z mála investorů, kteří si nájemní projekty mohou dovolit, je podle Ochetze církev, která počítá zisk na desetiletí.
Podle Tomáškové se nyní u vlastnického bydlení trochu zapomíná na kapitálové zhodnocení. „Hodnota bytu roste ve vlnách, ale pořád roste," připomněla Tomášková.
V rámci diskuzního setkání bylo také pokřtěno druhé číslo magazínu Realitní Club. Křtu se ujala česká architektka Eva Le Peutrec, která nyní září na mezinárodním architektonickém nebi i na titulní straně magazínu. Realitní Club lze zakoupit online nebo v síti PNS.
Mezi velké investory, kteří nakupují nájemní bydlení, se zapojuje pojišťovna Kooperativa. Prvním projektem, do kterého investuje, je Residence Opatov. Tento projekt, který buduje společnost Sekyra Group, sestává ze tří bytových domů s celkem 300 byty. Kooperativa kupuje část těchto bytů, druhou část si podle informací newstream.cz v rámci společnosti Dostupné bydlení České spořitelny pořizuje banka jako svůj druhý pražský projekt.
Do nájemního bydlení vstupuje Kooperativa. Kupuje byty na pražském Opatově
Reality
Na nájemníky se v Praze nyní všichni těší. Soukromníci se starým bytem, developeři, investiční fondy, správcovské firmy. Dokonce i církev svatá. Netěší se na ně z lásky, pomýšlejí na jejich peníze. Nájemníci se stávají lovnou zvěří. Pardon, investičně zajímavou skupinou.
Dalibor Martínek: Nájmy jsou aktuální trend. Ale také nebezpečná past
Názory
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
