Vila na Jávě je levnější než byt v Ústí nad Labem, říká stavitel

Marek Baňka v Česku nemovitosti spravuje, v daleké Indonésii je staví. Hlavně pro Čechy. O jeho vily na jihu Jávy mají zájem i místní. Pro bohaté Indonésany ale musí domy obsahovat i pokoje pro služebnictvo. Metr čtvereční vyjde na 20 tisíc, takže menší vilka se dá pořídit za 2,5 milionu korun. A právě cena dělá z realit v Indonésii zajímavou investiční příležitost s ročním výnosem od šesti do deseti procent.

Proč jste se rozhodl developovat v Indonésii?

Moje kariéra v nemovitostech začala už v roce 2014, kdy jsem založil realitní kancelář. Kromě správy nemovitostí jsme pro klienty vyhledávali i investiční příležitosti. Už tehdy jsme se ale na pražském trhu potýkali s nedostatkem vhodných příležitostí. Mezitím jsem se seznámil se svojí ženou, Indonéskou. Její rodnou zemi, hlavně město Pangandaran na jižním pobřeží ostrova Jávy, jsme začali často navštěvovat a já se začal poohlížet po vhodných příležitostech pro svoje klienty z Prahy. Podmínky už tehdy nahrávali realitnímu byznysu.

Narážíte na jednoduchost tamních povolovacích procesů?

Stavebné povolení v Indonésii získáte mnohem rychleji než v Česku. To ale není moc překvapivé. I když i v Indonésii už dochází k postupnému zpřísňování. V roce 2018, kdy jsme povolovali náš první projekt, jsme razítka získali za šest měsíců. Tehdy proces nebyl tak sofistikovaný, byl založený především na osobním jednání a také na znalosti lokálních podmínek. V posledních letech se ale Indonésie výrazně digitalizuje a týká se to samozřejmě i stavebního řízení, které se tak nenápadně prodlužuje. Nijak razantně, ze šesti měsíců na zhruba rok. Indonésie se zkrátka velmi přibližuje k západním standardům. Nejenom ale jen v případě stavebnictví, kde nyní v povolovacím řízení potřebujete mnohem více razítek, ale všeobecně.

Jak velké projekty máte za sebou?

V prvním projektu jsme postavili čtyřiadvacet vil, aktuálně jich stavíme třináct. Dále teď máme další projekt ve stavebním povolování, kde se po jeho získání začnou stavět zatím naše největší domy o velikosti 300 metrů čtverečních. Všechny domy v předchozích projektech máme prodané, ty z aktuálně poslední etapy chceme začít prodávat ještě letos. Stejně jako u těch předchozích totiž postupujeme tak, že než je začneme prodávat, chceme získat stavební povolení.

Máme připraveno dalších 10 hektarů k výstavbě

Máte k dispozici ještě další pozemky, kde se dá stavět?

Během doby, kdy v Indonésii působíme, se nám podařilo získat pár velmi zajímavých pozemků. Celkem máme připraveno zhruba 10 hektarů k výstavbě.  Některé z nich se nachází dokonce v nejatraktivnějším místě, přímo u pláže. Tam kromě 12 luxusních vil, plánujeme postavit i hotel.

Pozemky, které máte jsou už stavební?

Drtivá většina z nich je určená k výstavbě. Ale máme i takové, které jsou dál od města, ale zato poskytují nádherný výhled, i když nejsou zatím stavební. Věříme ale v jejich potenciál. Víme, že nebude problém je na stavební proměnit.

Spolupracujete s českými architekty nebo si najímáte ty místní?

Ano, už dlouhodobě spolupracujeme s Erikem Petrusem. Indonésii zná a má i znalosti o místním trhu.

Architekt: Praha potřebuje víc než Tančící dům

Reality

Erik Petrus projektuje v Česku, staví ale v Indonésii. Je to tam totiž mnohem jednodušší. Stavební povolení na rozdíl od tuzemska tam totiž získáte desetkrát rychleji. Staví se tam navíc mnohem víc a lépe. V Česku jsme podle jeho slov zamrzli v minulém století.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Ten má jistě svá specifika. Jak se vám jako řekněme menšímu developerovi v Indonésii daří?  

Pro developera naší velikosti by to samozřejmě v tuzemsku bylo mnohem náročnější, už kvůli silné konkurenci. Indonésie je navíc pro Evropana cenově dostupnější, vstupní investice nejsou tak vysoké jako v tuzemsku.

A jak vysoké byly vaše počáteční investice?

Na samém začátku šlo o nízké desítky milionů.

Může si vlastně cizinec v Indonésii koupit pozemek?

Lze to přes založení místní firmy, vlastně jde o něco jako je společnost s ručením omezeným. Tu jako cizinec můžete 100procentně vlastnit. V Indonésii existují dva základní certifikáty na držbu pozemků. Jeden, který je výhradně určen pro občany Indonésie, se vydává na neomezenou dobu. Firmy, ať už lokální nebo ty se zahraničním kapitálem, získávají komerční certifikát na 30 let. Po jejich uplynutí má firma nárok na 20leté prodloužení a posléze další 30leté prodloužení. Všechna tato natažení lhůty jsou spojená se zaplacením poplatku.

Nemůže se stát, že po 30letech certifikát vláda neprodlouží?

Indonésie je velmi otevřená investicím. Tamní vláda si uvědomuje, že je potřebuje. Nedokážu si představit, že by s komerční, řekněme developerským, certifikátem měl být nějaký problém, i lokální firmy skrze něj drží pozemky.

Nákupem pozemku a jejich zastavěním to končí? Na jakém modelu funguje vaše firma?

Nejprve jsme nakoupili pozemky a ve spolupráci s architektem Erikem Petrusem jsme na ně zpracovali projekt. Až v okamžiku, kdy jsme získali stavební povolení, jsme vily začali nabízet našim klientům. Teď když domy stojí, jim je spravujeme. Staráme se nejenom o údržbu, ale i o pronájem. Tedy klientům nadále zhodnocujeme jejich investice.

A jakou můžete zajistit obsazenost?

Obsazenost se v současnosti pohybuje kolem 60 procent. Hodně ale záleží na typu nemovitosti. Nicméně Pangandaran funguje jako tradiční jávská víkendová lokalita, kterou ve velkém navštěvují Indonésané z velkých městských konglomerací. A kromě místních patří k nejpočetnějším skupinám návštěvníků Holanďané, Indonésie bývala holandskou kolonií, dále Australané či Němci a Francouzi. A k nám samozřejmě jezdí i Češi.

Pro marketing využíváte platformy typu Booking.com?

Kromě sociálních sítích, na nichž cílíme na místní, využíváme tradiční asijské portály jako je Traveloka.com, Tiket.com nebo Agoda.com. I když aktuálně máme víc rezervací, které přichází napřímo od našich klientů. Hosté se nám k vracejí. Pangandaran opravdu patří k tradičním dovolenkovým destinacím, indonéské rodiny pravidelně přijíždí, a někdy v sezóně i na delší pobyty.

Kolik pro vaši indonéskou správcovskou firmu pracuje lidí?

Na jeden komplex o velikosti 24 vil včetně musholly (modlitebna pozn.red.), restaurace a bazénu máme něco kolem 25 lidí, kteří se starají jako o marketing, objednávky, ale i o údržbu nebo ostrahu.

Jaký roční výnos můžete svým klientům zajistit?

Budeme-li se bavit o ročním cash flow výnosu, tak je to v průměru kolem šesti až deseti procent po odečtení poplatku za správu.

Metr čtverční vyjde na 20 tisíc korun

Na kolik vyjde metr čtvereční ve vašich projektech? Na kolik vyjde dům ve vašem projektu?

Průměrná cena v našich projektech se pohybuje od 20 tisíc za metr čtvereční. Takže za vilu o ploše 150 metrů čtverečních zaplatíte něco kolem tři milionů korun, s menší vilkou se dostanete i na 2,5 milionů korun. Ty největší 300metrové, které budeme stavět v našem třetím projektu, vyjdou na pět milionů korun.

Kdo si je nejčastěji kupuje?

Nejčastěji jde o klienty ve věku kolem 50 let, kteří zpravidla drží už pár nemovitostí v Česku a hledají zajímavou investici či druhé sídlo. Samozřejmě musejí Indonésii vnímat jako zemi s potenciálem a zároveň ji znát.

Většina klientů u vás nakupuje za hotovost.

Teoreticky hypotéku v Indonésii získat můžete, ale pro cizince jde o zdlouhavý a náročný proces. Takže ano, všichni zatím nakupují za hotovost.

Cílíte jenom na Čechy nebo i na místní?

Valná většina našich klientů se skutečně rekrutuje z Česka, ale pár vil si od nás koupili i bohatí Indonésané z velkých měst.

A liší se nějak nároky Čechů a Indonésanů? Musíte lokálním klientům projekt nějak přizpůsobovat?

Například v aktuálně připravovaném projektu jsme dispozice vil přizpůsobili indonéským klientům přidáním menších místností, které mají sloužit jako místnosti pro hospodyni nebo řidiče, ke každé ložnici jsme také museli přidat koupelnu.

To znamená, že indonéští klienti jsou náročnější, než ti čeští?

Je to tak. Když si Indonésané pořizují nemovitost, chtějí luxus. Nicméně my našimi projekty cílíme na bohatší indonéskou vrstvu. Tedy rodiny, u nichž je standardem mít personál. Ten si s sebou samozřejmě berou i na dovolenou. Takže i my s tím v našem projektu musíme počítat.

Indonésie je nejlidnatějším muslimským státem na světe. Výstavba musholly je proto podmínkou, kterou si stanovuje samospráva při realizaci developerského projektu?

Nejde o psanou, legislativní, podmínku. Jde spíš o jakési nepsané pravidlo. Stavíte-li větší projekt tak stavební úřad i místní komunita, očekává, že mushollu vybudujete.

Slabý dolar zlevňuje Čechům zahraniční nemovitosti. Klidně i o milion

Reality

Výrazné oslabení amerického dolaru v posledních týdnech a měsících otevírá nové investiční příležitosti pro české kupce zahraničních nemovitostí. Nemovitosti v USA, Dubaji, na Mauriciu a v dalších zemích, kde se obchoduje v dolarech nebo měnách, které jsou na americký dolar navázané, se nyní Čechům reálně zlevňují.

nst

Přečíst článek

Jaká je poptávka z Čech? Roste?

Od roku 2018, kdy jsme začali realizovat náš první projekt, opravdu roste. Nejvýznamnější nárůst jsme zaznamenali během covidové pandemie, kdy lidé jednak hledali útočiště, zároveň ale chtěli investovat svoje úspory. O rekreační nemovitosti tehdy zájem Češi projevovali byl zájem všeobecně.

Cílem českých investorů je dlouhodobě i další indonéský ostrov, Bali. V čem se tyto dvě lokality liší?

Pangandaran je na rozdíl od Bali mnohem klidnější. Dokonce se už setkáváme s tím, že hodně lidí se právě z Bali přesídluje k nám. Co mají indonéské ostrovy společné je vstřícnost místních k turistům, obzvláště Evropanům. Obyvatelé Jávy jsou navíc velmi milí i k sobě navzájem. Lidé se tam nerozčilují, naopak, usmívají se.

Jáva je klidnější než Bali

Evropané s sebou na Bali přivezli svoji kulturu. Například je tam spoustu gastro podniků evropského rázu. Jak je na tom v tomto ohledu třeba Pangandaran?

Pangandaran nabízí hodně kaváren i restaurací, ale provozují je spíš místní. Jáva je ekonomickým motorem Indonésie, žije tam spousty mladých a šikovných lidí. Právě ti takové podniky zakládají. Zatímco na Bali po příchodu nepoznáte, zda jste ještě na Bali nebo už v Praze. Na Jávě mají podniky lokální, ale moderní, nádech.

Pracujete na projektech s českým architektem. Jak náročné je ale získat kvalitní stavební dělníky?

Už na začátku jsme si nastavili vysoké standardy. Upřímně tamní řemeslníci jsou velmi zruční, dokážou pracovat se dřevem i s kamenem. V Indonésii je mnohem jednodušší najít velmi kvalitní řemeslníky než v tuzemsku. I tak si tým, který jsme si vybudovali, jde asi o padesátku lidí, si držíme i v době, kdy nemáme žádný větší projekt.

Nahrává vašemu podnikání i současná geopolitická situace?

Je fakt, že v Indonésii a vlastně v celé Asii, Ukrajinskou krizi nikdo neřeší. Asie není zatížena geopolitickým střetem, je neutrální. Zcela prozaicky se přiklání na tu stranu, která s nimi udělá výhodný obchod, která ji pomůže ekonomicky. Pragmaticky pohlíží na Čínu, i na Evropu.

Marek Baňka vystudoval VŠE v Praze. Ve společnosti Cushman & Wakefield působil na pozici konzultanta pro pronájem kanceláří a zastupoval pronajímatele velkých komerčních kancelářských nemovitostí. V roce 2014 založil společnost Mabano Estates Czech Republic, která se věnuje správě rezidenčních nemovitostí v Praze a nabízí služby s cílem maximalizovat hodnotu investic do nemovitostí. Už čtyři roky staví a spravuje nemovitosti v Indonésii. Konkrétně na jihu Jávy u města Pangandaran.

Češi nakupují nemovitosti na severu. Balt je levnější než Mácháč

Reality

Chuť Čechů nakupovat nemovitosti v zahraničí neutuchá. Dávno jim ale nestačí tradiční slunné lokality – Chorvatsko, Španělsko nebo Itálie. A míří do cenově dostupnějšího Polska.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Co se dá koupit za pět milionů? V Praze garáž, v Chorvatsku nový apartmán s výhledem na moře

Reality

Co a kde se dá koupit za pět milionů korun? Například v Praze se za takovou sumu dá v lepší případě pořídit jen hodně malý byt, v okresních tuzemských městech se s ní dá skoro rozmáchnout. Ve Špindlu za stejnou částku nelze koupit nic, v Rakousku už malý apartmán, v Chorvatsku i byt v novém developerském projektu.

Petra Nehasilová

Přečíst článek