Makléřka: Rusové se zámků zbavují, kupují je Češi. Ti se o ně lépe starají

Situace na trhu s historickými nemovitostmi není předvídatelná a nehodnotí se tak snadno jako ostatní segmenty realitního trhu, říká Lenka Munter, makléřka z realitní kanceláře Luxent, která se na prodej zámků věnuje. Pravidelně také odhaduje hodnotu majetku britské královské rodiny pro americký časopis Forbes. A jak se podle ní cena zámků vyvíjí? „Nezaznamenala jsem ani nárůst ani pokles, cena každé takové nemovitosti je stanovena velmi individuálně,“ říká Munter.

Jak panuje na trhu s historickými nemovitostmi situace? Jak se změnily ceny kvůli cenám energií?

Mnohaletá zkušenost s prodejem historických nemovitostí znovu a znovu potvrzuje, že situace na trhu s historickými nemovitostmi není předvídatelná a nehodnotí se tak snadno jako ostatní segmenty realitního trhu. Jedná se o unikátní trh, který nemá obvyklá srovnání a limity. Běžně prodávané reality se dají poměrně snadno tabulkově ocenit a prodej přesně zacílit na určité skupiny potenciálních kupujících s ohledem na jejich kupní sílu a potřeby. Případný pokles nebo nárůst cen lze odhadnout. Koupi historické nemovitosti ovlivňuje mnoho faktorů. Zájemci o takové památky mají nejen finanční prostředky a vizi užití, ale také znalosti historie, specifické nároky a estetické cítění. Rozhodují zde emoce versus racio. Nezaznamenala jsem ani nárůst ani pokles, cena každé takové nemovitosti je stanovena velmi individuálně.

Pravidelně přispíváte odhadem britských královských nemovitostí do amerického časopisu Forbes. Jak lze odhadnout přiměřenou cenu takové historické nemovitosti?

Odhadnout cenu tak speciální nemovitosti jako je hrad, zámek nebo tvrz je velmi obtížné. Tvoří totiž unikátní segment trhu s nízkou likviditou a každý prodej je velmi individuální a závisí na mnoha veličinách jako je stav nemovitosti, místě, historické hodnotě, umělecké hodnotě (jen tyto dva parametry je velmi těžké promítnout do ceny). Při odhadování ceny každé takové nemovitosti zvažuji různé úhly pohledu a snažím se najít optimální průsečík propočtů.

České zámky ve velkém skupovali Rusové a Bělorusové

Odkud nejčastěji pochází kupci těchto realit? Změnilo se to v souvislosti s rusko-ukrajinským konfliktem?

Na rozdíl od doby před pandemií a následně válce na Ukrajině nyní nejvíce tyto nemovitosti nakupují Češi nebo rodiny žijící v zahraničí s vazbou na Česko. Dříve zde vlastnili mnoho historických nemovitostí Rusové a Bělorusové, obzvláště v Karlovarském kraji, ale samozřejmě i v dalších tuzemských regionech. Tyto historické objekty skupovali ve velkém od státu a restituentů a péče o ně byla skutečně tristní. Je jednoznačně pozitivní, že se těchto historických objektů začali ve velkém před pár lety zbavovat ve prospěch kupujících, kterým na jejich osudu záleží.

Jak dlouho trvá prodej takového zámku?

Prodej zámku trvá obvykle výrazně déle než jakákoli běžná nemovitost. Jen příprava podkladů pro inzerci a prodej je mnohem náročnější. Než se najde vhodný kupec může to trvat i dva nebo tři roky. Nezapomínejme, že v naší zemi se jedná o malý trh, jehož kupní síla má své limity. Poté je ještě potřeba si připočítat čas k přípravě transakce.

Rychlost uzavření smlouvy prodlužuje zdlouhavější jednání o ceně, která se odvíjí od velkého počtu diskutovaných faktorů jako například budoucí náklady na rekonstrukci, údržbu a energetickou náročnost v souvislosti s rozmanitým využíváním objektu. Již ve fázi přípravy obchodu většina budoucích majitelů začíná případnou rekonstrukci poměrně důkladně projednávat s památkáři a místními úřady. Zrychlení procesu prodeje pomáhá, pokud je zámek ve výborném nebo alespoň dobrém technickém stavu, a je prodávajícím majitelem řádně spravován. Také stanovená kupní cena by měla být co možná nejvíce realistická, měla by zohledňovat stav objektu, velikost pozemku, historický význam, zda a jak jsou zachovalé významné architektonické prvky a jsou zde i další faktory. Ideální stav je, když je taková nemovitost ekonomicky soběstačná jako v případě Panství Mirošov. Zrychlení procesu pomáhá také to, zda má nemovitost zajímavý podnikatelský potenciál (hotel, wellness, kulturní akce, možnost pronájmů částí zámeckého areálu jako jsou hospodářské budovy), těch možností je spousta.

Kousek od Prahy, hned u Kutné Hory. Na kolik tam vyjde menší zámeček?

Reality

Nejde o zámek, ale spíš o zámeček. A je na prodej. Uprostřed Hlízova, obce nedaleko Kutné Hory, stojí od poloviny 18. století. Prošel částečnou rekonstrukcí a majitel za něj chce téměř 20 milionů korun.

pej

Přečíst článek

Je výhodnější koupit zámek před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci?

Koupě historické nemovitosti před rekonstrukcí je finančně výhodnější, ale nese to s sebou určitá rizika. Časová a finanční náročnost rekonstrukce a nečekané problémy mohou původní plánovaný rozpočet výrazně navýšit. Náklady na rekonstrukci historického objektu ve finále násobně převyšují kupní cenu a doba rekonstrukce trvá roky. Zámek po kompletní rekonstrukci je samozřejmě dražší, ale odpadá starost s vyřizováním povolení, jednání s památkáři, shánění zkušených firem, popřípadě přímo řemeslníků a uměleckých profesí. Zajímavé je, že koupě zámku po rekonstrukci vyjde celkově levněji. Stačí si porovnat ceny stejně velkých zámků na trhu ve stavu před a po rekonstrukci. Toto je jen jeden pohledů. Musíme ale vzít v úvahu také to, že pro část investorů je rekonstrukce koníčkem a mají určitý styl a potřeby užívání nemovitosti, pak preferují zámek v dobrém stavu ale před rekonstrukcí.

Kolik zámků se vám loni podařilo prodat?

Minulý rok hodnotím jako mimořádný. Během necelého roku se mi podařilo prodat dva zámky a připravuji prodej třetího. Jeden z prodaných jsem uskutečnila dokonce za kratší dobu než rok prodejního úsilí, a to považuji za velký úspěch. Jednalo se o zámek s přilehlým hospodářským dvorem a zahradou v obci Žitenice u Litoměřic, který byl v majetku Vyšehradské kapituly (Královská kolegiátní kapitula sv. Petra a Pavla na Vyšehradě). Úspěch při prodeji byl určitě podpořen významně tím, že zámek vlastnila tato renomovaná instituce, která se o něj příkladně starala, a také to, že v období normalizace byl objekt relativně šetrně využíván litoměřickým Státním oblastním archivem.

Tři miliardy za Štiřín bylo trochu moc

Jaké zámky máte aktuálně v nabídce?

V mé nabídce historických zámeckých nemovitostí jsou aktuálně zámeček u Hluboké nad Vltavou, tvrz Třebotov u Prahy, barokní zámek Cítoliby u Loun, zámek Vršovice u Loun, zámek Kounice u Prahy, renesanční zámek Encovany u Litoměřic, barokní zámek s panstvím v Mirošově a v neposlední řadě také několik neveřejných nabídek, jako například zámek po rekonstrukci nedaleko řeky Vltavy a středověký hrad v Čechách.

Jsou úspěšnější prodeje historických nemovitostí přes makléře nebo veřejná dražba?

Realitní obchod řízený makléřem má nesporné četné výhody. Prodávající strana volí makléře z důvodů jako je maximalizace ceny, většího dosahu na klientelu skrze dobře zvolenou inzerci u nás a třeba i v zahraničí, také disponuje vlastním networkingem mimo media. Jeho nezastupitelná role a osobní přístup přispívá tomu, že obě strany, jak kupující, tak prodávající, jednají flexibilně. Je zde prostor pro dosažení vyšší ceny a obchod není svázán pravidly aukce bez možnosti dílčích úprav a vstřícných ústupků. Vyjednávání makléře pomáhá oběma stranám k rozumné dohodě. To platí obzvláště u historických nemovitostí, kde prodej je mnohem složitější než u běžných nemovitostí. I v případě, kdy je potřeba nemovitost prodat v limitovaném čase, je prostor pro flexibilní vyjednávání o nižší ceně, popřípadě rozložení ceny a dalších parametrech.

Při veřejné dražbě se nemovitost často nedaří prodat opakovaně nebo vůbec, to platí zvláště u historických nemovitostí. Z mého pohledu je úspěšnější prodej historických nemovitostí přes makléře. Prodej v dražbě obecně bývá jedinou možností prodeje v momentě, když je nemovitost zatížená dluhem nebo exekucí. Má přesně daný termín a striktní pravidla. Není možnost oslovit všechny potenciální kandidáty, nevedou se žádná zdlouhavá vyjednávání. V ideálním případě vítězí nejvyšší nabídka.

OBRAZEM: Jak vypadají a za kolik se prodávají nejdražší vily v Praze?

Reality

Různá místa a odlišné architektonické styly. Přesto mají tyto vily něco společného. A sice to, že patří k těm nejdražším nemovitostem na pražském realitním trhu.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Historické nemovitosti prodává aktuálně i stát právě ve veřejné aukci, konkrétně jde o zámek ve Štiříně a Veleslavíně. Je cena, kterou za ně stát požaduje přiměřená?

Reálná cena je taková, za kterou je kupující ochoten koupit a prodávající je ochoten akceptovat. U zámku Veleslavín nyní v červnu proběhlo sedmé kolo elektronická aukce, která byla neúspěšná. Vyvolávací cena byla přitom o polovinu nižší než cena prvně stanovená. V případě zámku Štiřín proběhne koncem srpna osmé kolo veřejné elektronické aukce s cenou více než čtyřnásobně nižší oproti původní vyvolávací ceně. První pokus s cenou 3,3 miliardy korun je částka, kterou si umím představit u nemovitosti tohoto typu v Londýně nebo New Yorku, ne u Prahy. Dle dostupných informací byly z areálu zámku vyjmuty některé pozemky, to definitivně neprospívá úspěšnému završení obchodu, ba naopak. Investoři samozřejmě preferují scelené pozemky, je mnohem složitější je zpátky vykupovat. Vyvolávací ceny v těchto případech se mi zdají nepřiměřené. Aukce nemovitostí s vysokou vyvolávací cenou, které ÚZSVM v poslední době pořádá, zpravidla končily neúspěšně. Státní instituce evidentně nemají o tento typ nemovitostí zájem, proto je nyní umožněna účast na aukci soukromým investorům.

Jaký záměr s historickou nemovitostí kupci nejčastěji mají?

Záměr kupujících se liší podle velikosti zámku a možností, které se v areálu nabízejí. Menší zámky nejčastěji slouží jako rodinná sídla, jako například zámeček Modrá Hůrka v Jižních Čechách u Hluboké nad Vltavou. Tato nemovitost není památkově chráněná, ale přitom prošla citlivě a vkusně provedenou rekonstrukcí respektující všechny historické epochy kterými prošla. Při rekonstrukci se podařilo začlenit špičkové moderní technologie, které umožňují pohodlné bydlení a zároveň úspornost provozu. Historické nemovitosti střední velikosti jako je Třebotov, Cítoliby nebo Mirošov nabízejí možnosti a prostor pro rodinný život i podnikání, například ubytování nebo poskytování prostor pro veřejné akce. Naopak zámek Vršovice nebo Kounice u Prahy mohou oslovit investory, kteří zamýšlí hlavně komerční využití. Takové nemovitosti mohou po rekonstrukci nabídnout multifunkční kulturní, sociální a komerční užívání a možnost pronájmů jednotlivých prostor generujících příjem. Dají se zde zřídit kanceláře, společenské sály, reprezentační prostory pro pořádání svateb, muzea, knihovny, učebny, nájemní byty, kavárny, vinárny, restaurace, fitness a cvičebny, řemeslné dílny, prostory k pronájmu místním firmám, těch možností je mnoho. Přilehlé pozemky mohou být využity pro veřejnost jako zahrady, ovocné sady, zámecké parky a sloužit tak k odpočinku i společenským akcím. Ideálním příkladem skloubení rodinného života a podnikání je zámek s panstvím Mirošov. Zámek je nově opravený a dostatečně velký pro velkorysé rodinné bydlení i ubytování s restaurací a vinárnou. Okolní hospodářské budovy lze adaptovat na dílny, sklady nebo jiné využití podle specifických potřeb. Naprosto unikátní je skutečnost, že panství Mirošov je ekonomicky soběstačné, příjem z pozemků a lesů zajišťuje provoz zámeckého areálu. 

Který zámek, který jste prodala, byl nejdražší a který nejlevnější?

Pokud se ptáte na nejnižší cenu za prodej zámku v mém portfoliu, bylo to zámek Brody u Podbořan. Naopak nejvyšší ceny jsem dosáhla při prodeji rozlehlého novogotického zámku na Českomoravské vrchovině.

Lenka Munter

Vystudovala Provozně ekonomickou fakultu na České zemědělské univerzitě a absolvovala i kurz dějin umění a řemesel na Rudolfinské akademii, kterou provozuje Asociace starožitníků. V realitním byznysu s historickými nemovitostmi působí od roku 2007. Průběžně například odhaduje hodnotu majetku britské královské rodiny pro americký časopis Forbes. Aktuálně působí jako seniorní makléřka pražské realitní kanceláře Luxent.

Miliardáři naučili Čechy toužit po zahraničních nemovitostech

Reality

Mít vlastní byt či dům v zahraničí chce stále více Čechů. Zatímco ti nejbohatší si kupují honosná sídla na luxusních adresách nebo investují do gigantických resortů, další se spokojí s vilkami a byty. Ideálně u moře nebo sjezdovky.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Chalupaření v Česku se mění: místo roubenky ve Špindlu, apartmán v Krušných horách nebo na Kapverdách

Reality

Pořídit si rekreační nemovitost v některých tuzemských lokalitách je téměř nereálné. Je jich málo a ceny se šplhají do astronomických výšin. Nová generace českých chatařů a chalupářů tak čím dál častěji míří za hranice.

Petra Nehasilová

Přečíst článek