Byty máme povolené, ale nestavíme. Ceny stavebních firem jsou přepálené, říká Kunovský
Central Group má kolem dvou tisíc povolených bytů, spuštění jejich výstavby ale odložil. Podle šéfa firmy Dušana Kunovského jsou ceny výstavby přepálené a developer nechce vyšší náklady jednoduše přenést na kupující. „Růst za každou cenu pro nás není strategie,“ říká v rozhovoru jeden z největších tuzemských developerů.
Praha podle expertů potřebuje povolovat kolem 10 tisíc bytů ročně, reálně jich vzniká zhruba polovina. Nevytváříme si tím bytovou krizi sami?
Já si myslím, že Praha by měla povolovat spíš víc než 10 tisíc bytů ročně. Realita pěti až šesti tisíc je dlouhodobě nedostatečná. Když ten rozdíl počítáte od roku 2006, dostáváte se prostým výpočtem k deficitu kolem 100 tisíc bytů. A to je obrovské číslo.
Navíc se nestaví jen kvůli novým domácnostem. Stavět musíte i kvůli obnově bytového fondu, protože část bytů přirozeně zaniká. A v řadě případů je levnější starý objekt zbourat a postavit nový, než za extrémních nákladů prodlužovat jeho životnost. Pokud nejde o historicky cenný objekt, novostavba často dává větší smysl, a to dispozičně, konstrukčně, staticky i energeticky. Je to úplně jiný standard bydlení. Bytová výstavba tak není jen otázka růstu města, ale i obnovy toho, co už existuje. A právě proto je dnešní tempo výstavby nedostatečné.
Touha Čechů vlastnit byt je podle finančního ředitele skupiny Redstone Jiřího Medřického silnější než ve většině okolních zemí. Jenže vysoké ceny nemovitostí i dražší financování dál zhoršují dostupnost bydlení. Investiční nájemní bydlení proto zůstává silným trendem, otázkou ale je, kam až mohou růst nájmy.
Češi jsou posedlí vlastním bydlením. Nájemní byty jsou trend, ale Praha už je na hraně
Reality
Kdybyste měl říct jednu věc, která by nejvíc pomohla dostupnosti bydlení v Praze, co by to bylo?
Zrychlit povolování. Jednoznačně. Kdyby bylo rychlejší, levnější a předvídatelnější, samo to pomůže srazit ceny. To má větší dopad než řada dotačních programů.
Je 180 tisíc za metr čtvereční v Praze nový normál, nebo už hranice, za kterou trh začne narážet na limity?
To je otázka, co považujeme za průměrnou cenu, protože ta bývá velmi zavádějící. Máte lokality jako Pitkovice, kde prodáváme od 112 tisíc za metr a průměr v lokalitě je kolem 132 tisíc včetně DPH. A pak máte prémiové projekty, které statistiku výrazně posouvají nahoru. Proto celopražský průměr často zkresluje realitu.
Podstatnější ale je něco jiného. Neřešit jen, kde je cenový strop, ale proč ceny vůbec rostou. A tam je klíčem efektivita a povolování. To, že v Česku čekáte na povolení 10 až 20 let a nemůžete plánovat, samo o sobě zdražuje byty klidně o 20 procent. To je alfou a omegou problému. Ne cena za metr, ale systém, který tu cenu žene nahoru.
V zimě jste kvůli drahé výstavbě a neshodám s dodavateli odkládali projekty. Obrátil se trh, nebo development pořád nevychází ekonomicky?
Situace je stále komplikovaná a do velké míry nepředvídatelná. Ten skokový nárůst cen stavebních prací je enormní, ale věřím, že se trh v čase stabilizuje. My jsme už v prosinci odložili zahájení všech nových projektů, protože za tehdejších podmínek ekonomika nových akvizic a startů přestávala vycházet.
Stávající projekty běží dál, včetně těch, které ještě nejsou na trhu. Prodáváme až ve chvíli, kdy je projekt rozestavěný, protože nechceme přenášet volatilitu trhu na klienta. Z našich tendrů na téměř identické stavby vycházelo, že ceny dodavatelů meziročně narostly o více než 20 procent. To nepovažujeme za udržitelný růst odpovídající jen nákladům, ale i za projev trhu, kde se nafoukly marže. A právě tam podle nás existuje prostor pro korekci.
Kapacita stavebnictví je rozbitá, lidé z oboru odešli, materiály zdražily. To jsou objektivní faktory. Ale vedle toho vidíme i cenotvorbu, která šla na hranici toho, co investor ještě unese. A to už je problém. Dvouletý nárůst o 27 procent se nedá automaticky promítat do koncových cen bytů. To by trh zastavilo. Proto jsme nové starty pozastavili a čekáme na racionalizaci trhu. Development musí ekonomicky fungovat, ne být postavený na tom, že všichni jen přepošlou vyšší náklady dál. To dlouhodobě není model.
A to ani neřešíme naftu, se kterou nákladní auta musí jezdit na stavby.
Přesně tak. Objektivní nárůst nákladů tady je. Zároveň ale v tom trhu vidím marže a rezervy, které během posledních dvou let kontinuálně rostly. Myslíme si, že je kde optimalizovat. Snižovat marže, ubrat ze zisku a překlenout tohle období. Jen si stěžovat, jak je všechno drahé, nestačí. Tak by se ten trh zastavil. Korekce musí jít i přes marže, nejen přes koncové ceny. Každý v tom řetězci musí nést část té korekce. Situace je složitá a ta nepředvídatelnost je obrovská.
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití.
Rekonstrukce jako trend i výzva. Vychází jarní Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo
Reality
Uvažovali jste kvůli situaci na trhu o vlastní stavební firmě, abyste měli výstavbu víc pod kontrolou?
Je to jedna z variant, o které přemýšlíme. Ale primárně jsme investor a developer a každá firma má svoji specializaci. Rozkročovat se do dalších segmentů nemusí být vždy efektivní, ani ku prospěchu věci. Primárně chceme pracovat s dodavateli. Nabídnout jim pokračující výstavbu, kontinuitu zakázek a ukázat, že je atraktivní pracovat pro investora, který má objem, spolehlivost a dlouhodobý horizont. Jsme firma, která 32 let vždy všechno zaplatila. Často platíme stavebním firmám dřív, než ony platí subdodavatelům, fakticky jim nevážeme peníze. A i to je v dnešním trhu významná hodnota.
Takže s tímhle umíme pracovat primárně. Partnerství a objem jsou dnes často silnější nástroj než vertikální integrace. Navíc jsme analyzovali, že už koncem minulého roku tu byl potenciál snížení cen zhruba o 10 procent. Dnes to částečně koriguje růst cen materiálů, ale prostor pro racionalizaci trhu tam podle nás pořád je.
A spojit se s velkým zahraničním stavitelem?
To je druhá varianta. Vstup silné zahraniční stavební firmy na český trh je reálný scénář. Nebudu jmenovat, ale jsou tu hráči, pro které by referenční projekt s námi mohl být zajímavým vstupem na trh. A třetí možnost je akvizice středně velké stavební firmy. Pokud produkujeme třeba 1 500 bytů ročně, vytvořit vlastní kapacitu pro 750 bytů už znamená vybudovat solidní středně velkou firmu s permanentním přísunem práce.
Na první pohled to dává ekonomickou logiku a řada kolegů to tak má. Jen máme obavu, aby nám to neodčerpávalo mentální kapacitu od investic a obchodního drivu. Abychom místo developmentu nezačali řešit hlavně dodávky na stavbách. A to není obor, kde si myslíme, že máme nejvyšší přidanou hodnotu. Není to ale vyloučené. Pokud se nám nepodaří optimalizovat podmínky se stávajícími, regionálními nebo zahraničními firmami, uděláme to.
Nebudeme stavět za nepřiměřené ceny. Naše tržní pozice je taková, že se o to musíme postarat sami. Nemůžeme všechno jen promítat do cen a říkat, že je všechno drahé. Musíme hledat efektivitu. Raději budeme prodávat dva až tři tisíce bytů ročně za zdravé ekonomiky projektů než růst za cenu, která dlouhodobě nedává smysl.
Jaká je dnes vaše ambice? Kolik bytů ročně chcete dostávat na trh, pokud se podmínky vrátí k normálu?
Jsme nastavení stavět a prodávat dva až tři tisíce bytů ročně. To je kapacita, na kterou jsme připravení. Dnes máme kolem dvou tisíc povolených bytů, jejichž spuštění jsme odložili. A možná poprvé v historii máme připravené, povolené projekty a vědomě čekáme. Ne kvůli poptávce, ale kvůli ekonomice výstavby.
Nejsme připraveni akceptovat 27procentní nárůst nákladů. Jsme připraveni nést třeba 17 procent proti situaci před dvěma lety, ale ne 27. Podle naší analytiky je těch zbývajících 10 procent přepálených. A když máte projekt za 1,5 miliardy korun, tak 10 procent znamená 150 milionů. To není detail, to je zásadní ekonomika projektu. Proto o tom musíme jednat a hledat řešení. Růst za každou cenu pro nás není strategie.
Naznačil jste tři možné cesty, jak na drahou výstavbu reagovat. Kam se dnes kloníte?
Hledáme tu správnou cestu a uvidíme, která bude dávat největší ekonomický smysl. Ale jedna věc je podle mě zajímavá. Ta dnešní neuchopitelnost trhu paradoxně z nemovitostí dělá ještě pragmatičtější investici.
V takové nejistotě si mnoho lidí klade otázku, kam uložit kapitál. Do akcií? Kdo dnes dokáže odhadnout trhy, je skoro nejchytřejší člověk na světě. Nemovitost možná není vždy nejvýnosnější investice, ale z pohledu poměru výnosu a rizika patří k nejbezpečnějším. A právě v turbulentní době je to její síla. Nemovitosti možná nevyhrávají sprint, ale velmi často vyhrávají maraton.
Realitní trh čelí souběhu několika negativních faktorů, od pomalého povolování staveb po vysoké úrokové sazby. Největší nejistotu ale aktuálně přinášejí rostoucí ceny stavebních materiálů a energií, které dál zvyšují náklady na výstavbu. Podle experta KPMG Josefa Kupce tak hrozí odkládání projektů, útlum nové výstavby a další zhoršení dostupnosti bydlení.
Kupec z KPMG: Stavebnictví drtí drahé materiály, výstavba se může dál zastavit
Názory
Jsou brownfieldy dnes největší nevyužitou příležitostí pro bydlení?
Jednoznačně ano. Právě brownfieldy jsou podle mě největší příležitostí, jak ve velkých městech přidat bydlení smysluplně a udržitelně. Dává to ekonomickou i urbanistickou racionalitu. Dobře je to vidět třeba v Praze 9, kde vedle nové výstavby probíhá i revitalizace bývalých průmyslových území.
Nestaví se na zelené louce, ale obnovují se zanedbané areály a kultivují celé části města. Když jsme stavěli na Harfě, jen dekontaminace území stála asi čtyři miliardy korun. To nese investor, ale zároveň tím vzniká obrovská hodnota pro město. Brownfieldy nejsou jen development, jsou to investice do obnovy území, infrastruktury a kvality života. A to je dlouhodobě mnohem udržitelnější model než rozpínání města do krajiny. Developer na brownfieldu nestaví jen byty, ale často opravuje kus města.
Řada investorů vyhlíží nový Metropolitní plán. Otevírá vám nové akviziční příležitosti, nebo je kolem něj zatím víc očekávání než reálných příležitostí?
Otevírá, a výrazně. Metropolitní plán má své plusy i minusy, ale jeho přínosy podle nás převažují a dlouhodobě ho podporujeme. Současný územní plán z roku 1999 je překonaný a systém, kdy se ke všemu dělají zdlouhavé změny trvající roky, je neudržitelný.
My samozřejmě dál nakupujeme a řadu akvizic máme navázaných právě na schválení Metropolitního plánu. U pozemků vždy pracujete s poměrem rizika a ceny, to jsou spojené nádoby. Buď koupíte pozemek hned, „jak stojí a leží“, s vyšším rizikem a nižší cenou. Nebo se s majitelem dohodnete na vyšší ceně, ale podmínkou je změna územního plánu nebo právě schválení Metropolitního plánu.
Když už máte změnu územního plánu, plánovací smlouvu s městskou částí, konsenzus s magistrátem, s IPRem a regulační studii, jste investičně velmi daleko. A s tím roste i hodnota pozemku.
Ideální je samozřejmě kupovat s co největší mírou jistoty. Někteří investoři vstupují až po územním rozhodnutí. My sílu územního rozhodnutí nevnímáme tak silně jako pravomocné stavební povolení. To už je bezpečnost investice úplně jinde a jsme připraveni zaplatit i nejvyšší cenu. Podle fáze přípravy se hodnota pozemku může lišit zásadně. A právě v tom je development hra o správně oceněném riziku.
Češi investují stovky tisíc do fotovoltaiky a tepelných čerpadel, ale často bez jasného systému. Výsledek? Nižší úspory, než čekali. Podle Martina Houšky ze společnosti NORD HT není problém v technologiích, ale v jejich propojení a řízení.
Fotovoltaika nestačí, říká energetik. Domácnosti zbytečně přicházejí o tisíce
Zprávy z firem
Nedochází Praze kvalitní rozvojové pozemky?
Je to čím dál komplikovanější. I proto je důležité, aby byl nový Metropolitní plán schválen. Otevře nová území, nastaví jasnější pravidla a vytvoří větší kapacitu pro rozvoj. A to je klíčové, protože větší nabídka znamená i zdravější konkurenční prostředí. Když funguje konkurence, dá se lépe jednat o ceně pozemků, efektivněji stavět, rychleji povolovat a všechno se nakonec propisuje do ceny bydlení. Více rozvojových ploch neznamená jen víc bytů, ale i tlak na efektivitu celého trhu. A to je podle mě zásadní. Dostupnější bydlení nezačíná u developera, ale u dostatku připraveného území.
Kolik bytů je Central Group schopný v příštích pěti letech reálně dostat na trh?
Jsem v tom opatrný, nechci mluvit o věcech, které ještě nejsou plně připravené. Ale reálně máme nakoupeno přes 1,5 milionu metrů čtverečních s kapacitou pro více než 40 tisíc bytů. To jsou pozemky, které máme skutečně nakoupené a dlouhodobě připravované. A to není konečné číslo. To, co máme navázané na Metropolitní plán, může tuto kapacitu rozšířit o dalších deset až patnáct tisíc bytů.
Takže potenciál tam je velmi významný. Limitem dnes není nedostatek ambice, ale rychlost, s jakou je systém schopný tyto projekty pustit na trh. Limitem není kapacita developerů, limitem je povolovací systém. Byty umíme dodat, stát je musí umět povolit.
Kde je dnes vaše iniciativa dostupného bydlení? Posouvá se z vize do konkrétních projektů?
Rozvíjíme ji dál a posouváme ji do stále konkrétnější roviny. Zapojili se další partneři, vzniklo infocentrum, zpracovává se řada studií proveditelnosti, posuzují se konkrétní záměry a rozvíjejí se další typové projekty. Výrazně se teď posouvá i družstevní bydlení včetně nových bankovních partnerů, kteří do tohoto modelu vstoupili. To považuji za důležitý posun, protože bez financování podobné koncepty nefungují.
Snažíme se každého půl roku přicházet s novým katalogem nebo novými modely, aby se ta myšlenka dostávala do regionů, ke starostům, primátorům i lokálním investorům. Letos proto děláme konference ve všech krajských městech, ve všech třinácti krajích, přičemž Prahu a Středočeský kraj bereme jako jeden celek. Ve spolupráci s CEEC Research a Michalem Vackem. Už to není jen iniciativa, ale ekosystém, který se postupně skládá. A rozjíždí se to podle mě velmi rozumně.
Co je dnes největší bariéra pro rozvoj dostupného bydlení?
Podle mě je největší bariérou změna mindsetu. Řada municipalit stále čeká, že problém vyřeší stát dotacemi. Jenže ty dotace buď nebudou, nebo jen velmi omezeně. Obce budou muset víc pracovat s garantovanými úvěry, zvýhodněným financováním a zapojením vlastních zdrojů. V mnoha případech na penězích sedí, ale pořád čekají s nataženou rukou, že to někdo zaplatí. A to podle mě fungovat nebude.
Je potřeba přestat vnímat dostupné bydlení jako náklad a začít ho vnímat jako investici do majetku, který má hodnotu a zároveň plní veřejnou funkci. Největší bariéra dnes nejsou peníze, ale přístup. A dokud se nezmění tenhle pohled, bude se posouvat i řešení.
Ceny nových bytů v Česku dál lámou rekordy. Praha se poprvé dostala nad hranici 180 tisíc korun za metr čtvereční, Brno zase překonalo metu 150 tisíc. Každé město přitom řeší jiný problém. Výsledek je ale stejný: dostupné bydlení se dál vzdaluje.
Narazily ceny bytů na strop? Praha i Brno dál zdražují navzdory očekávání
Reality
Nutí drahé bydlení Čechy přehodnocovat vztah k vlastnictví?
Myslím, že částečně ano. Vidíme, že se bude rozšiřovat role družstevního bydlení, poroste význam nájemního bydlení a mohou se prosazovat i nové modely financování. Nemyslím si ale, že by Češi opustili vztah k vlastnickému bydlení. To je u nás kulturně velmi silně zakořeněné a vlastnické bydlení zůstane dominantním modelem. Spíš očekávám, že vedle něj vznikne širší paleta fungujících alternativ. Ne konec vlastnického bydlení, ale větší diverzifikace bydlení. A to může být zdravý posun. Vyspělé trhy nestojí na jednom modelu, ale na kombinaci více cest k bydlení.
Jak se dnes u vás mění poměr hypotečních a ekvitních klientů? Přinesly vyšší sazby v tomhle směru posun?
Vidíme podobný trend jako trh, většinu stále tvoří hypoteční klienti. Ale s růstem sazeb bylo vidět, že část kupujících potřebovala rychle pracovat s hotovostí a role ekvitních klientů zesílila. Orientujeme se primárně na střední a vyšší střední segment, takže se u nás tyto trendy projevují poměrně čitelně. Hypoteční financování zůstává dominantní, ale v období vyšších sazeb byl větší prostor i pro klienty, kteří kupují z vlastního kapitálu. Vyšší sazby strukturu poptávky nezměnily dramaticky, ale posílily význam klientů s vlastním kapitálem.
Dělá dnešní geopolitická nejistota z nemovitostí ještě silnější bezpečný přístav?
Ta nevyzpytatelnost je dnes mimořádná a logicky ovlivňuje investiční i spotřebitelské chování. Paradoxně ale právě tato nejistota dělá z nemovitostí ještě atraktivnější aktivum. Když nevíte, co udělají akcie, inflace, dluhopisy nebo ceny energií, „cihla“ zůstává pro mnoho lidí velmi pragmatickou volbou. Nemovitost možná není vždy nejdynamičtější investice, ale v turbulentní době roste její hodnota jako uchovatele stability. A to podle mě vysvětluje, proč ji Češi dál vnímají jako základního uchovatele hodnoty. V nejisté době roste cena bezpečí, a to nemovitosti nabízejí.
Dušan KunovskýZakladatel a majitel developerské společnosti Central Group, největšího rezidenčního stavitele v Česku. Firmu začal budovat v roce 1994 a dlouhodobě se zaměřuje především na výstavbu bytů v Praze. Podle žebříčku Forbes 100 nejbohatších Čechů 2025 mu patří 14. místo s odhadovaným majetkem 37,5 miliardy korun. |
Transformace bývalého nákladového nádraží patří k největším rozvojovým projektům v Praze. První etapa počítá s bytovými domy, parkem i občanskou vybaveností.
Ještě nedávno brownfield, dnes obří jáma. Výstavba nového Žižkova za miliardy začala
Reality
Za covidu jsme si poprvé vyzkoušeli, že můžeme jet na půl plynu a pořád dostávat plnou odměnu. Nechat něco platit jiné je strašně svůdné a může to v nás převážit, říká v rozhovoru pro newstream.cz předseda Národní rozpočtové rady (NRR) Mojmír Hampl.
Mojmír Hampl: Rozpočet pro rok 2027 je v rámci pravidel fakticky nesestavitelný
Politika
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
