Lidé, kteří míní, že vyšší zdanění nemovitostí by zlepšilo finanční dostupnost nájemního bydlení, vycházejí z předpokladu, že prázdné byty jsou prázdné z důvodu takzvané spekulativní neobsazenosti. Odborná literatura však zná i takzvanou frikční neobsazenost.

Frikční neobsazenost, popsaná například v této studii, vzniká například tehdy, pokud se v pronajímaném bytě mění nájemník. Majiteli daného bytu může trvat třeba několik měsíců, než najde vhodného nového nájemníka. Mezitím je byt prázdný. Nejde ovšem o případ spekulativní neobsazenosti, kdy je ponechání bytu prázdným dlouhodobým záměrem majitele.

S frikční neobsazeností, tedy s neobsazeností vynucenou objektivními okolnostmi, se ale může potýkat třeba také developer, jemuž nějaký čas přirozeně trvá, než v právě postavené novostavbě nebo kompletně renovovaném starším domě obsadí všechny jednotky.

Česko má jedny z nejhorších podmínek pro bydlení v EU. A bude hůř

Money

Kombinace nedostupnosti bytů a vysokých nákladů domácností na bydlení patří mezi hlavní důvody, proč má Česko podle analýzy Indexu prosperity a finančního zdraví páté nejhorší podmínky pro bydlení v rámci EU. Z hlediska finanční dostupnosti bydlení je dokonce třetí nejhorší. Zvláště mladí lidé vnímají bytovou krizi jako jeden z největších problémů současnosti.

Věra Tůmová

Přečíst článek

V praxi je poměrně obtížné, ne-li nemožné, oba důvody neobsazenosti rozlišit (frikční neobsazenost navíc může vznikat i v důsledku dlouhodobé nemoci, úmrtí majitele a dědických řízení, majetkových sporů dědiců či spoluvlastníků...). Pokud je tedy zvýšena daň z nemovitosti nebo pokud je zavedena daň z prázdných nemovitostí, promítnou se ta i ona do výše nájemného.

Například majitel nemovitosti, který ji běžně pronajímá, ví, že čas od času ji i tak má prázdnou, a to třeba právě v období, než najde vhodného nového nájemníka místo toho, který byt již opustil. Dojde-li k zavedení daně z prázdných nemovitostí, frikční neobsazenost se takovému majiteli prodraží. Bude totiž v období, než najde nového nájemníka, platit více. Aby tyto své zvýšené náklady pronajímání pokryl, prostě nájemné zvedne.

Podobně bude postupovat developer. Své očekávané zvýšené náklady plynoucí ze zavedení zdanění frikční neobsazenosti promítne do ceny prodávaných bytů v novostavbě nebo renovované starší zástavbě. Tím pádem se urychlí růst cen nemovitostí v dané oblasti, což může vést také k plošnému růstu nájmů, neboť majitelé se budou snažit přenést vyšší cenu realit na nájemníky, aby udrželi stávající nájemní výnosnost.

Proti popsanému zvýšení nájemného, jehož důvodem je zdanění frikční neobsazenosti, bude působit efekt růstu nabídky nájemního bydlení. Tato nabídka vzroste, protože vyšší daň z nemovitosti či nová daň z prázdných bytů sníží podíl spekulativně neobsazených bytů. Vyšší zdanění spekulativní neobsazenosti, tedy okolnostmi nevynucené neobsazenosti, ji prodraží, čím přirozeně sníží její atraktivitu v očích majitelů nemovitostí. Důsledkem tedy bude vyšší nabídka bytů k pronajmutí, tedy i tlak na pokles ceny nájemného.

Jenže tento tlak na pokles ceny nájemného plynoucí z prodražení spekulativní neobsazenosti narazí na protichůdný, již přiblížený tlak plynoucí z prodražení také frikční neobsazenosti. Například ve Vancouveru, kde v minulém desetiletí daň z prázdných nemovitostí zavedli, se oba protichůdné efekty víceméně vzájemně „mažou“, jak ukazují empirická šetření, takže finanční dostupnost nájemního bydlení vlivem nového zdanění nevzrůstá.

Vyšší daň z nemovitosti nebo nová daň z prázdných bytů prodražuje nevynucenou neobsazenost, ale současně logicky také neobsazenost vynucenou. Snižuje atraktivitu nevynucené neobsazenosti, což je záměr, ovšem zároveň – což už záměr není – zvyšuje náklady vynucené neobsazenosti, tedy zvyšuje náklady běžného podnikání majitele nemovitosti nebo developera. Ti tito navýšené náklady přenášejí v konečném důsledku na nájemníky, čímž se anuluje příznivý efekt, který na nájemníky má prodražení spekulativní neobsazenosti, tedy daňová penalizace ponechávání bytů prázdných.

Dosud ani z jiných části světa, než je Vancouver, neexistuje spolehlivý empirický důkaz, že by zvýšení daně z nemovitosti nebo zavedení daně z prázdných nemovitostí zvyšovalo finanční dostupnost bydlení.

Další komentáře ekonoma Lukáše Kovandy

Dostupné bydlení. Jak se k němu politici staví? Prošli jsme plány stran

Názory

Když jsme převzali odpovědnost, trh s bydlením byl v krizi, praví předvolební manifest Spolu. Vládní koalice podle svých slov udělala to, že „zrychlila přípravu staveb, připravila podmínky pro družstevní a dostupné nájemní byty na státních pozemcích.“ Bydlení se stalo jedním z klíčových témat voleb.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Češky se na důchod dosud finančně připravovaly o dost méně než muži. Zvláště starší generace s tím měla problém. Zeptali jsme se expertek z Generali Penzijní společnosti a ze Swiss Life Select, do jaké míry to ještě platí a zda se to začíná už konečně měnit.

Ačkoliv se minimálně třetina lidí před důchodem obává, že bude mít v důchodu nedostatek peněz, zdaleka ne všichni se kvůli tomu začnou včas na penzi finančně připravovat. Podle výsledků posledního průzkumu i dalších dat Generali Penzijní společnosti je navíc zřejmé, že hůře jsou na tom hlavně Češky, protože se řada z nich na důchod příliš finančně nepřipravuje. Rozhodně tedy o dost méně než muži, jak zdůrazňuje šéfka Generali Penzijní společnosti Jana Zelinková.  

A to není pro ženy zrovna dobrá výchozí situace, protože nejenže mají následně pak v důchodu méně finančních prostředků, ale ještě k tomu mají šanci i na delší dobu dožití, což ještě více snižuje jejich finanční možnosti. O to více by se proto přípravou na důchod měly podle Zelinkové zabývat už v předstihu, tedy dávno před tím, než jdou do penze.

Proč by měly ženy na důchod myslet ještě více než muži

Data Českého statistického úřadu přitom ukazují, že muži se dnes v průměru dožívají 77,2 let a ženy ještě o šest let více, tedy 83,1 let. To znamená, že značná část našeho života připadá na období po odchodu do penze, často to je až třetina života. V průměru jsou tak podle aktuálních statistik ženy v Česku v penzi 21 let, zatímco muži jen 17 let. Ti mají přitom obvykle i více našetřeno nebo mají k dispozici také větší důchod či rentu, protože dlouhodobě vydělávali ve svém produktivním životě více.

Pay gap, tedy platové rozdíly mužů a žen za stejnou práci, které v Česku stále v mnoha oborech a profesích přetrvávají, se totiž pohybují stále kolem rozdílu 20 a více procent. „V rámci Evropské unie se hovoří i o takzvaném „gender pension gap“, kdy rozdíl mezi průměrnými důchody žen a mužů se pohybuje až kolem 30 procent,“ upozorňuje pojišťovací expertka ze Swiss Life Select Alice Krejzlová. V praxi to znamená, že ženy v penzi pobírají v průměru o třetinu menší důchody než muži.

Ženy by se tak podle Krejzlové neměly ve svých financích spoléhat jen na partnera nebo jen na stát. Měly by podle ní vzít odpovědnost za svůj život v penzi, a nejen v ní, do vlastních rukou a aktivně samy plánovat, právě proto, že mají jako ženy šanci žít déle a finančně to mají často celkově složitější než muži.

Jak se mění finanční chování žen

Jedním z důvodů, proč se ženy dosud ale finančně připravovaly na důchod mnohem méně než muži, může být podle Zelinkové i Krejzlové fakt, že v produktivní době nemají k dispozici zdaleka tolik peněz. Mají celkově nižší platy, jsou řadu let na mateřské a rodičovské a následně ještě třeba využívají i zkrácené pracovní úvazky kvůli péči o děti nebo i o stárnoucí rodiče. „Záleží to také na nastavení vztahů v rodině. Často to ale právě bývá tak, že žena je v domácnosti a nemá vůbec žádný vlastní příjem a tím pádem je pro ni mnohem těžší se na důchod nějakým způsobem finančně připravovat,“ vysvětluje Zelinková dodává, že se tato situace týká, jak žen, které jsou už nyní v důchodu, tak i těch 55+, které se do něj teprve chystají.

Začíná se to ale zlepšovat

S mladšími ženami to je podle Zelinkové už ale mnohem optimističtější, protože se o finance a investice více zajímají než předchozí generace a také mají celkově lepší možnosti, než měly ženy dříve.  Do určité míry jim to usnadňuje podle ní i současná doba, kdy na internetu vzniká množství platforem, které se na ženy a finance přímo zaměřují. „U mladší generace už je díky tomu větší povědomí o finančních možnostech i o investování, než tomu bylo v minulosti. S klesajícím věkem dotázaných stoupá také celková finanční gramotnost žen. A tento trend je podle mne jednoznačně pozitivní,“ říká Zelinková.

Když se podíváte na čtyřicátnice, třicátnice či dokonce i na tu nejmladší generaci 20letých, které teprve vstupují na trh práce, tak u nich už je podle Zelinkové jasně vidět, že tyto mladší ženy jsou daleko více finančně znalé, daleko více se zajímají o investování a celkově jsou jim finance mnohem bližší téma, než tomu bývalo v generaci jejich matek nebo babiček.

A to potvrzuje ostatně také poradkyně Krejzlová, podle které se dá v poslední době i sledovat, že delší doba dožití se začíná promítat i do toho, jak lidé celkově začínají uvažovat o svých financích. „V minulosti se lidé často spoléhali hlavně na státní důchod nebo klasické penzijní spoření. Dnes ale už čím dál více lidí vnímá to, že jen na stát se spoléhat nemohou a hledají tak cesty, jak si vytvořit vlastní finanční polštář,“ poznamenává Krejzlová. I mezi ženami, zvláště mladšími, je tak podle ní zřejmý rostoucí zájem o investiční produkty a zvyšuje se i průměrná výše pravidelných investic, protože si více z nich uvědomuje, že horizont spoření je delší a že inflace jejich úspory rychle znehodnocuje.

U mladší generace se také dá podle ní navíc registrovat i posun směrem k větší diverzifikaci, kdy klienti kombinují penzijní produkty, investice i pojištění, aby měli zajištěnou nejen budoucnost, ale i ochranu v přítomnosti. „Mladší generace Češek tak mění trendy v dosavadním finančním chování. Ženy jsou dnes sebevědomější, více investují a aktivně plánují své finance a zvyšuje se i zájem o komplexní finanční plánování,“ shrnuje Krejzlová. 

Co ukázal průzkum mezi penzisty

Podle červnového průzkumu Generali penzijní společnosti se na stáří finančně připravovalo tři čtvrtiny dotázaných. Ze současných důchodců si peníze na stáří odkládala polovina. Nejčastěji s finanční přípravou lidé začali mezi čtyřicítkou a padesátkou. Valná většina respondentů, 98 procent, ale spoléhá hlavně na důchod od státu jako na hlavní zdroj příjmu. Pracovat v důchodu plánuje třetina lidí nad 55 let, čtvrtina o tom vůbec neuvažuje. Z nynějších penzistů a penzistek chodí do práce každý dvanáctý. Nejčastějším důvodem práce v důchodu je snaha zvýšit si příjem, dostat se mezi lidi či se realizovat. Až tři čtvrtiny respondentů uvádějí, že si budou muset nebo už teď musí přivydělávat. Průzkumu se zúčastnilo 497 osob ve věku od 55 do 75 let.

Od letošního roku platí v Česku důchodová reforma, která počítá s pokračováním navyšování důchodového věku nad 65 let do 67 let či s nižším výpočtem nových penzí. Zpřísnily se už také podmínky pro předčasný důchod.

Chudí čeští důchodci? Ale kdeže, jezdí i za exotikou

Money

Čeští důchodci rozhodně nepatří k těm nejchudším ve společnosti. Stále více z nich pravidelně cestuje, a to i na drahé zájezdy do luxusních exotických destinací. Cestující senioři se tak pro cestovní kanceláře stávají stále významnější skupinou klientů. Slevy zatím pro ně ale všude nemají. Přečtěte si, kde vám v seniorském věku nabídnou speciální slevový program, kdo je u nás nejstarší cestovatel a kam míří turisté v seniorském věku nejčastěji.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Aktualizováno

Důchody od ledna vzrostou o 668 korun, uvedl Jurečka

Money

Průměrný starobní důchod od ledna vzroste o 668 korun. Dostat by se tak měl na 21 839 korun. Všechny starobní, invalidní a pozůstalostní penze se zvýší o 240 korun a k tomu se zvedne jejich zásluhový procentní díl ještě o 2,6 procenta, oznámil ministr práce Marian Jurečka (KDU-ČSL).

ČTK

Přečíst článek

Češi se bojí nesoběstačnosti ve stáří, ale daňově uznatelnou pojistku nevyužívají

Money

Asi nikdo nechce zůstat jednou sám a nesoběstačný. Obávají se toho téměř tři ze čtyř Čechů, navzdory tomu ale jen málokdo se proti tomu pojistí. V Česku přitom existuje speciální daňově uznatelná pojistka, kterou nabízí už pět pojišťoven. Porovnali jsme jejich výhody a nevýhody.

Věra Tůmová

Přečíst článek