Od července platí nové zdanění pozemků. Kdo nově musí odvést DPH

Koupili jste stavební pozemek, nebo se na to chystáte? Novela DPH od 1. července 2025 zásadně mění, co se považuje za stavební pozemek – a tím i komu hrozí připočtení 21 procent k ceně. Zjistěte, zda se nová pravidla dotknou i vás a kdy se DPH neplatí ani u milionových částek.

Co přináší novela DPH pro majitele pozemků

Novela DPH je v oblasti pozemků účinná od 1. července 2025 a přináší zásadní změny v oblasti zdanění stavebních pozemků. Hlavním cílem je zpřehlednění definice stavebního pozemku a usnadnění povinností jak plátcům DPH, tak daňové správě.

„Nové zdanění pozemků může mít i praktické dopady na ceny nemovitostí a mimo jiné na povinnosti kupujících,“ uvádí Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Změna zákona podle něj rozšiřuje okruh pozemků, které se považují za zdanitelný stavební pozemek. Rozšíření tohoto okruhu má přímý vliv na uplatnění daně z přidané hodnoty. „Mnoha lidem, kteří plánují koupi nebo prodej pozemku, může tato změna přinést vyšší náklady a založit na nové daňové povinnosti,“ doplňuje Pavlík.

Airbnb není „jen pronájem“. Kdo to nepochopí, může draze zaplatit

Money

Přivyděláváte si pronájmem přes Airbnb nebo Booking? Pozor! Nejde jen o pasivní příjem. Pokud nemáte živnost nebo nehlásíte příjmy správně, může vás čekat tvrdý zásah od finančáku. Daňoví poradci varují: přístup „nějak to projde“ už dnes nefunguje.

nst

Přečíst článek

Co se změnilo na definici stavebního pozemku

Původní definice stavebního pozemku platná do 30. června 2025 byla podle odborníků nejasná, resp. nedostatečná. Za stavební pozemek se považoval takový, na kterém měla vzniknout stavba spojená se zemí, ale už nemusely být splněny žádné další konkrétní podmínky.

Pozemek pouze musel být předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem vzniku stavby. Dále na něm mohla být stavba umístěna prostřednictvím stavebního povolení, případně v jeho okolí probíhaly stavební práce za účelem vzniku stavby.

Inflace pomáhá státní kase. Vláda díky ní vybírá výrazně víc na DPH

Money

Za prvních 11 měsíců letošního roku stát na DPH vybral 487,7 miliardy korun. Přitom ještě před deseti lety se mu podařilo za celý rok získat z této daně pouhých 278 miliard korun.

ČTK

Přečíst článek

Tato definice však, byť je na první pohled vcelku vypovídající, vytvářela nejasnosti v praxi a komplikovala rozhodování o tom, zda je pozemek stavební, či nikoli. A tudíž zda jde o pozemek zdanitelný DPH nebo ne. Jenže pozemky se (za účelem budoucí výstavby) často prodávají ještě zcela bez stavebního povolení.  

Od 1. července 2025 už je situace jasnější, definice zdanitelného stavebního pozemku se totiž přizpůsobila vývoji na trhu: „Nově bude stavebním pozemkem i ten, na němž lze stavbu umístit na základě územně plánovací dokumentace nebo obdobného podkladu. Stačí tedy, pokud je stavba podle těchto pravidel možná – samotné povolení již vydáno být nemusí," vysvětluje Lukáš Kaprál, právník společnosti Ekonomické stavby.

Stačí územní plán, a je tu stavební pozemek

,,Že je pozemek stavební, se dneska už nemusí dokazovat jinými dokumenty než územním plánem či jinou plánovací dokumentací. Stačí, aby na pozemku byla formálně (i do budoucna) umožněna výstavba, a automaticky se už řadí k pozemkům stavebním. I v době, kdy se na něm o výstavbě ještě nijak konkrétně neuvažuje,“ říká Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Platí to ale i naopak: Je-li z objektivních důvodů jasné, že na pozemku stavba vzniknout nemůže nebo jsou stavební práce za účelem vzniku stavby vysoce nepravděpodobné, pozemek se za stavební považovat nebude. Podle Lukáše Kaprála jsou typickou výjimkou ochranná pásma nebo různá technická omezení. Tyhle případy automaticky spadají mimo kategorii stavebních pozemků.

Obchodní válka mezi USA a Švýcarskem má další oběť: zlato

Trhy

Americká celní agentura zveřejnila detaily obchodní „dohody“ mezi USA a Švýcarskem. Nečekanou novinkou je i to, že se celní řízení bude vztahovat také na dovoz kilových a 100uncových cihel zlata. Doposud přitom zlato bylo podobných povinností chráněno, stejně jako je třeba v Česku vyčleněno z daně přidané hodnoty.

Stanislav Šulc

Přečíst článek

Kdo zaplatí DPH z pozemku 

„DPH pozemek červenec 2025“ je teď častým heslem, které Češi vepisují do vyhledávačů. A není divu: změna definice stavebního pozemku totiž rozšířila jejich celkový počet a výměru po celé ČR. A s tím se rozšířila původní skupina pozemků zdanitelných sazbou DPH.

Klíčová otázka, kdo zaplatí DPH pozemků, závisí především na tom, kdo pozemek prodává a jaký je jeho daňový status. U stavebního pozemku DPH připočítává jen ten, kdo je plátcem DPH. Proto: když stavební pozemek prodává osoba, která je plátcem DPH, musí k ceně pozemku připočítat 21 procent navíc: právě v podobě DPH. Kupující tak ve výsledku zaplatí o pětinu více.

Toto navýšení ceny se dotkne především podnikatelů, firem nebo developerů, kteří prodávají pozemky v rámci své výdělečné činnosti, a jejichž prodávané pozemky jsou teprve v územních plánech, a dál se ve stavebním řízení neposouvaly. Developeři a jiní podnikatelé tak budou muset DPH uplatnit u většího počtu pozemků než dříve.

Fyzické osoby nepodnikající – kdy se jich DPH z pozemku netýká

Jiná situace nastává, pokud pozemek prodává nepodnikající fyzická osoba (zaměstnanec, důchodce, student). Anebo jej prodává sice živnostník, ale jedná se o prodej pozemku z jeho osobního majetku, nikoliv v souvislosti s podnikáním.

V takovém případě se DPH k ceně nepřipočítává, bez ohledu na to, jak vysoká je prodejní cena pozemku. Jinými slovy občan, který pozemek jednorázově prodává mimo své podnikání, neřeší daň z přidané hodnoty. To ani pokud prodejní cena přesahuje dva miliony korun.

„Z hlediska daňové povinnosti se pro běžného občana nic nemění – pokud pozemek kupuje od jiného nepodnikajícího občana, DPH se dál neuplatňuje. … Rozhodující je, kdo pozemek prodává a jaký je jeho daňový status," vysvětluje Kaprál.

Pozor u opakovaných prodejů

,,Finanční úřad u vás může vyhodnotit jako podnikání, když budete coby nepodnikající fyzická osoba pravidelněji nakupovat a prodávat pozemky. Byť se k podnikání formálně nepřihlásíte, daňovým úřadem může být vaše aktivita vyhodnocena jako soustavná činnost zaměřená na dosahování příjmů (tedy podnikání),“ varuje Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz.

Takovou ekonomickou činnost fyzické osoby s pozemky úřad tedy formálně „povýší“ na podnikání. Při obratu vyšším než dva miliony korun vás zařadí mezi plátce DPH a daň z přidané hodnoty vám také doměří, a to včetně případných sankcí.

„Kritéria pro posouzení ekonomické činnosti zahrnují zejména četnost prodejů, jejich pravidelnost, způsob nabývání pozemků a celkový objem transakcí. Již dva až tři prodeje pozemků během krátké doby mohou stočit pozornost daňové správy vaším směrem,“ dodává Jermář.

Dobrovolné zdanění pozemku

V některých případech může prodávající zvážit dobrovolné zdanění pozemku. Proč by to dělal? Dobrovolné zdanění totiž umožňuje plátci DPH zahrnout prodej do své ekonomické činnosti i v případech, kdy by jinak byl od DPH osvobozen. A prodávající si díky tomu uplatní nárok na odpočet DPH z investic do pozemku. Dobrovolné zdanění ale novinkou není, v zákoně bylo již dříve a novela jej zachovala.

Povinná daň z nemovitosti 

Bez ohledu na to, zda se při koupi pozemku bude platit DPH nebo ne, musí rok co rok každý majitel pozemku odvést daň z nemovitých věcí. Tato daň totiž nezávisí na tom, kdo pozemek prodával nebo kupoval. Na daň z nemovitosti zakládá jen samotné vlastnictví této nemovitosti.

Daňové přiznání k nemovitosti se podává jen jednou, a to do 31. ledna roku, který následuje po roce, ve kterém byl pozemek pořízen. Když stavební pozemek kupujete například v roce 2025, přiznávat ho budete v roce 2026, s termínem do 31. ledna.

Experti radí, jak zdanit příjmy z pronájmu

Money

Pronajímáte byt, nebytový prostor, pozemek, nebo třeba jen jednu místnost či garáž? Příjmy z těchto nájmů se, bohužel, nevyhnou zdanění. Existují však výjimky. Společně s experty na daně i nemovitosti poradíme, koho se zdanění netýká, jaké máte možnosti i na co máte nárok.

Zlaťák

Přečíst článek

Platíte paušální daň? Získat hypotéku není zas takový problém

Money

Jakou šanci na získání hypotéky mají lidé, kteří jsou v režimu paušální daně? Je to pro ně snazší či horší získat hypoteční úvěr či půjčku? A liší se posuzování jejich bonity podle úrovně paušální daně? Zeptali jsme se jednotlivých tuzemských bank i experta na hypotéky.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Letní brigády a daně: Co si pohlídat, ať neplatíte víc, než musíte

Money

Léto, slunce, brigáda… a nenápadná daňová past. Studenti, senioři i sezónní pracovníci si během prázdnin přivydělávají na brigádách, aniž by tušili, že kvůli špatně zvolenému typu smlouvy nebo zapomenutému podpisu mohou přijít o stovky až tisíce korun měsíčně. Přitom stačí znát pár základních pravidel, jak se zbytečně nepřipravit o část výdělku. Která to jsou?

nst

Přečíst článek