Náměstí Miloše Formana u hotelu Fairmont Golden Prague má projít proměnou za 150 milionů korun. Po kritice původní „kostky“ vybrali vlastníci hotelu v mezinárodní soutěži dánské studio ADEPT. Nový pavilon má vydělávat, ale také odstínit prostor od hluku Pařížské ulice.

Je to místo, kde se potkává několik pražských příběhů najednou. Brutalistní architektura bývalého InterContinentalu, luxus Pařížské ulice, staroměstská památková rezervace, výhled k Vltavě a také mimořádně citlivá otázka: co ještě smí soukromý investor postavit v jednom z nejcennějších veřejně přístupných prostorů v centru Prahy?

Náměstí Miloše Formana vedle dnešního hotelu Fairmont Golden Prague dlouho působilo jako nedořešená část velké investice. Hotel prošel rekonstrukcí za téměř deset miliard korun. Okolí se postupně proměnilo. Samotná piazzetta se ale stala předmětem sporu.

10 fotografií v galerii

Vlastníci hotelu, tedy skupina kolem podnikatelů Oldřicha Šlemra, Eduarda Kučery a Pavla Baudiše, původně počítali s výraznou novostavbou. Prosklená krychlová budova, označovaná jako Staroměstská brána, však narazila na kritiku části odborné i místní veřejnosti. Praha 1 i část obyvatel chtěly, aby náměstí zůstalo co nejvíce volné.

Místo dalšího přetlačování proto přišla mezinárodní architektonicko-urbanistická soutěž RaumScape. Do ní se přihlásilo 197 ateliérů ze 42 zemí. Vyhrálo ji dánské studio Adept, které má zkušenosti s velkými městskými transformacemi a v Česku už zanechává výraznou stopu například v Ostravě.

Pavilon místo kostky

Vítězný návrh nepracuje s budovou jako dominantou, ale spíš jako s terénem. Nový pavilon má stát při Pařížské ulici. Směrem do ulice i na náměstí bude prosklený, část provozu se ale schová pod zem. „Chtěli jsme navrhnout pavilon, který neubírá plochu náměstí,“ řekl architekt Anders Lonka z dánského studia Adept na dnešním setkání v Centru Architektury a Městského Plánování.

Právě to je klíč k celému návrhu. Budova má existovat, má nést komerční nájemní plochy a pomoci ekonomice projektu. Současně ale nemá z piazzetty udělat další uzavřený komerční prostor. Její střecha má být veřejně přístupná a podle investorů se pracuje také na tom, aby byla plně bezbariérová.

150 milionů za veřejný prostor. Dánové přetvoří konec Pařížské ulice

Reality

Jedno z nejcennějších míst v centru Prahy čeká proměna. Mezinárodní soutěž RaumScape s rekordní účastí 197 ateliérů vyhrálo dánské studio ADEPT, které navrhne nové náměstí před hotelem Fairmont Golden Prague. Projekt za 150 milionů korun zaplatí soukromý investor.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Původně architekti navrhovali menší objekt, než investor požadoval. Zadání se ale postupně ustálilo na zhruba tisíci metrech čtverečních. Polovina výměry má být na úrovni náměstí, druhá část v podzemí.

Investor od začátku říká, že projekt musí dávat smysl nejen urbanisticky, ale i ekonomicky. Náklady na proměnu náměstí se odhadují na 150 milionů korun a zaplatí je soukromý vlastník. Město se na financování nepodílí. Podmínkou však zůstává veřejný charakter prostoru: z celkové plochy přibližně 3200 metrů čtverečních má být minimálně 3000 metrů čtverečních volně přístupných.

Odstínit Pařížskou

Nový pavilon má mít ještě jednu, méně viditelnou funkci. Má pomoci odstínit náměstí od hluku z Pařížské ulice. Ta je sice jednou z nejluxusnějších adres v Praze, zároveň je ale dopravně zatíženou městskou třídou. Prostor mezi hotelem a ulicí tak dosud fungoval spíš jako průchozí plocha než místo, kde by člověk chtěl zůstat. 

Dánští architekti proto pracují s pavilonem také jako s akustickou bariérou. Nejde jen o estetiku, ale o praktickou použitelnost náměstí. Pokud má piazzetta fungovat jako skutečný veřejný prostor, nestačí ji vydláždit a doplnit mobiliářem. Musí se na ní dát sedět, mluvit, čekat, být.

Z brownfieldu čtvrť za 20 miliard. Takto se promění Florenc

Reality

Proměna jednoho z posledních velkých brownfieldů v centru Prahy vstupuje do rozhodující fáze. Projekt Florenc21 má po roce mezinárodních architektonických soutěží jasné vítěze i investiční rámce. Penta Real Estate plánuje v lokalitě investici kolem 20 miliard korun a výstavbu zahájit po roce 2028.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Druhou zásadní vrstvou návrhu je zeleň. Adept navrhuje vysadit na náměstí nezvykle velké množství stromů. Ty mají prostor ochladit a udělat z něj místo použitelné i v horkých letních dnech. S ohledem na klimatickou změnu už podle architektů nejde o doplněk, ale o základní podmínku přežití veřejných prostranství ve městech.

Kvůli podzemnímu parkovišti však nebude výsadba jednoduchá. Stromy bude nutné sázet na kopečky zeminy, aby měly dost prostoru pro kořeny. K zavlažování se má využívat především podzemní a dešťová voda.

Památkáři budou klíčoví

Právě stromy ale mohou být jedním z nejtěžších bodů dalšího projednávání. Takové množství zeleně je pro náměstí v historickém centru Prahy nezvyklé a čekají se složitá jednání s památkáři. „Pamatuji si, jak složité bylo je přesvědčit i o tom, že aleje v ulicích jsou také součástí centra Prahy,“ řekl architekt Marek Tichý z ateliéru TaK Architects, který měl na starosti rekonstrukci hotelu a úpravy jeho okolí podle původního projektu.

Architekt Tichý: Po 30 letech se vracíme tam, kam patříme. Do Evropy

Reality

Vrcholů tuzemská architektura měla hned několik, říká architekt Marek Tichý, spoluzakladatel ateliéru TaK Architects. Za jeden z nich považuje období první republiky, kdy Češi měli obrovskou společenskou ambici a nespokojili se s pouhým průměrem.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Tichý zároveň připomíná, že příprava takto citlivého projektu nebude otázkou měsíců. Jednání s památkáři už začala, stejně jako komunikace s místními obyvateli. Jak dlouho bude povolovací proces trvat, zatím není jasné. Může jít o rok a půl, možná déle.

Soukromý investor, veřejná odpovědnost

Proměna náměstí Miloše Formana je zajímavá právě tím, že nejde o běžný městský projekt. Pozemek vlastní soukromý investor. Ten také zaplatí úpravy. Výsledek ale bude sloužit jako veřejný prostor v srdci Prahy. To je citlivá kombinace. Investor potřebuje ekonomickou návratnost a nájemní plochy. Město potřebuje kvalitní veřejné prostranství. Obyvatelé Prahy 1 a odborná veřejnost chtějí jistotu, že další zásah do historického centra nebude jen komerční přístavbou k luxusnímu hotelu.

Právě proto byla soutěž tak důležitá. Měla posunout debatu od otázky, zda stavět, nebo nestavět, k otázce, jak může soukromá investice přinést veřejnou hodnotu. Do soutěže se přihlásily téměř dvě stovky týmů z celého světa. To samo ukazuje, jak mimořádná parcela to je. V centru Prahy už prakticky nevznikají takto exponovaná místa, kde se dá najednou řešit architektura, veřejný prostor, komerce, klima i vztah k historickému městu.

Nové náměstí má být posledním krokem v proměně někdejšího InterContinentalu. Hotel, který patří k nejvýraznějším stavbám pražského brutalismu, koupili Baudiš, Kučera a Šlemr v roce 2019. Po nákladné rekonstrukci se letos vrátil na trh jako Fairmont Golden Prague.

Ještě nedávno brownfield, dnes obří jáma. Výstavba nového Žižkova za miliardy začala

Reality

Transformace bývalého nákladového nádraží patří k největším rozvojovým projektům v Praze. První etapa počítá s bytovými domy, parkem i občanskou vybaveností.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Jedna akcie může stát pár dolarů nebo tisíce. Sama o sobě ale investorovi téměř nic neřekne o hodnotě firmy. Pátý díl seriálu Kovanda vysvětluje investice s ekonomem Lukášem Kovandou ukazuje, proč je důležitější sledovat tržní kapitalizaci, ukazatel P/E nebo zadlužení firmy než samotnou cenu akcie.

Zatímco v minulém díle Lukáš Kovanda s moderátorkou Izabelou Kalinovou rozebírali finanční výkazy, cash flow a provozní zisk, tentokrát se hlavní ekonom Trinity Bank zaměřil na oceňování firem a klíčové investiční ukazatele, které pomáhají odhalit, jestli je firma drahá, levná nebo efektivně řízená. 

Cena akcie je jen „dílek koláče“

Když investor analyzuje firmu, první věc, kterou obvykle vidí, je cena jedné akcie. Jenže samotná cenovka je podle Lukáše Kovandy z pohledu reálné hodnoty firmy téměř bezvýznamná. Vypovídá totiž hlavně o tom, na kolik částí je rozdělen kapitál společnosti.

„Představte si to jako koláč. Je úplně jedno, jestli ho nakrájíte na čtyři dílky, nebo na dvacet. Velikost koláče se tím nezmění,“ vysvětluje ekonom. Rozhodující je podle něj velikost celého koláče, nikoli cena jednoho dílku.

V investování tuto velikost vyjadřuje tržní kapitalizace, tedy celková hodnota všech akcií firmy v oběhu. V praxi tak může mít obří stabilní společnost levnější akcii než firma, která má mnohem nižší hodnotu. Nejde totiž o cenu jedné akcie, ale o hodnotu celé společnosti.

Slavné P/E: Kolik platíte za dolar zisku?

Jakmile investor zná celkovou velikost firmy, musí se podívat na to, kolik společnost skutečně vydělává. K tomu slouží ukazatel EPS (earnings per share), tedy čistý zisk přepočtený na jednu akcii. Skutečně důležitý moment ale přichází ve chvíli, kdy cenu akcie tímto ziskem vydělíme. Výsledkem je nejslavnější investiční ukazatel – P/E neboli price-to-earnings ratio. 

„Tento ukazatel nám zjednodušeně říká, kolikanásobek zisku zaplatím, když si akcii pořídím. Je to v podstatě cena za jeden dolar zisku firmy,“ vysvětluje Lukáš Kovanda. Pokud má firma P/E na úrovni 30, znamená to, že investor platí 30 dolarů za každý dolar ročního zisku společnosti.

V investičních příručkách se často objevuje poučka, že P/E nad 30 znamená předraženou firmu, pod 20 jde o ideální hodnotu a kolem 10 se pohybují spíše stagnující společnosti. Podle Kovandy ale podobné univerzální poučky v dnešním světě přestávají fungovat.

Záleží totiž na tom, jestli investor kupuje růstovou, nebo hodnotovou firmu. U technologických dravců může být P/E klidně 50, a přesto může jít o rozumnou investici. Trh totiž očekává prudký růst budoucích zisků.

Naopak u zavedených firem typu Coca-Cola nebo JPMorgan by podobně vysoké P/E mohlo signalizovat, že je akcie výrazně předražená. Samotné historické P/E navíc podle Kovandy nestačí. Důležitější je sledovat takzvané forward P/E, které pracuje s očekávanými budoucími zisky.

„Investování není o tom, co je teď. Je o tom, co teprve bude,“ dodává ekonom.

video

Kovanda vysvětluje investice: Čísla nestačí. Jak opravdu poznat dobrou akcii

Newstream TV

P/E, EBITDA, cash flow nebo provozní marže. Finanční výkazy mohou začínajícím investorům připadat jako nepřehledná změť zkratek a čísel. Čtvrtý díl seriálu Kovanda vysvětluje investice s ekonomem Lukášem Kovandou ukazuje, že klíčem k úspěchu není znát nazpaměť každý ukazatel. Důležitější je pochopit, co se za čísly skutečně skrývá.

Natálie Mužíková

Přečíst článek

Hodnota podniku: Pozor na skrytého kostlivce v podobě dluhu

Častou chybou investorů je, že si pletou tržní kapitalizaci s celkovou hodnotou firmy, tedy takzvanou Enterprise Value (EV). Tržní kapitalizace totiž ukazuje pouze cenu samotných akcií a nebere v úvahu, jak moc je firma zadlužená nebo kolik drží hotovosti.

Lukáš Kovanda to v podcastu připodobňuje ke koupi nemovitosti:

„Představte si, že kupujete byt za 10 milionů korun, na kterém ale visí hypotéka a zbývá doplatit 3 miliony. Reálně tak nekupujete byt jen za 10 milionů, ale musíte přičíst i ty 3 miliony. Jste na 13 milionech. Když ale do toho bytu vejdete a v trezoru najdete 2 miliony korun v hotovosti, tak si je od výsledné ceny odečtete. Výsledná hodnota podniku (Enterprise Value) je pro vás 11 milionů,“ popisuje ekonom.

Stejným způsobem se u firem k tržní kapitalizaci přičítá dluh a odečítá hotovost, což investorům dává přesnější obrázek o skutečné hodnotě společnosti.

EV/EBITDA: Jak rychle si firma vydělá sama na sebe

Právě z hodnoty podniku vychází i populární ukazatel EV/EBITDA. Ten investorům napovídá, za jak dlouho by firma teoreticky dokázala „vydělat sama na sebe“, pokud by veškeré své hrubé provozní zisky používala na pokrytí své celkové hodnoty.

EBITDA představuje hrubý provozní zisk před započtením úroků, daní nebo odpisů. Ukazatel EBIT už naopak zohledňuje i amortizaci a odpisy, tedy opotřebení majetku.

„EV/EBITDA nám ukazuje určitou efektivitu a hrubou ziskovost firmy vzhledem k její celkové hodnotě,“ vysvětluje Kovanda.

Nejsou to evropské OpenAI. Přesto na AI boomu vydělaly přes 100 procent

Trhy

Evropa nemá vlastní Nvidii ani OpenAI, přesto si investoři našli způsob, jak zde vsadit na umělou inteligenci. Nakupují akcie firem, které dodávají technologie pro výrobu čipů, optické sítě nebo vybavení datových center. Výsledkem je prudká rally u jmen jako Aixtron, Technoprobe, STMicroelectronics nebo Nokia.

nst

Přečíst článek

Efektivita a bezpečnost: ROA a zadlužení

Při hodnocení firmy investoři nesledují jen její ziskovost, ale také to, jak efektivně management pracuje s majetkem společnosti. K tomu slouží ukazatel ROA (return on assets), tedy výnosnost aktiv.

„Čím efektivněji spravuji svůj majetek, tím je ROA vyšší. Ukazuje to na štíhlost firmy a její efektivitu,“ vysvětluje Lukáš Kovanda. Vyšší ROA podle něj často naznačuje, že firma dokáže generovat solidní zisky i bez obrovského množství majetku a zbytečných nákladů.

Vedle efektivity je ale podle ekonoma důležité sledovat i zadlužení firmy vůči jejímu free cash flow. Tento ukazatel napovídá, za jak dlouho by společnost dokázala splatit své dluhy, pokud by na to použila všechny své volné peněžní toky.

Pokud je toto číslo příliš vysoké, například kolem pěti, může být firma citlivá na růst úrokových sazeb. Dražší financování ji pak může dostat až na hranici bankrotu.

Co bude dál

Celý pátý díl si můžete pustit přímo v přehrávači v článku. Seriál najdete také na platformách jako Spotify, Apple Podcasts nebo YouTube.

V příštím díle se seriál Kovanda vysvětluje investice zaměří na daně spojené s investováním. Podíváme se na to, kdy se platí daň z prodeje akcií, jak funguje časový test nebo proč mohou dividendy a zahraniční investice přinést nečekané daňové povinnosti.