Vlastimil Nigrin: Hypotéky zlevní po prázdninách, boom stavebního spoření nekončí

Pro stanovení úroků u hypoték se řídíme hlavně prognózami, aktuální sazby národní banky jsou spíše orientační, říká bankéř Vlastimil Nigrin, člen představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny. Zlevnění hypoték a tím také větší poskytnutý objem půjček na bydlení očekává až ve druhém pololetí roku. Naopak o stavební spoření byl loni extrémní zájem, který trvá i letos. Situaci však může změnit zrušení státní podpory, o kterém nyní uvažuje vláda.

V loňském roce propadl objem poskytnutých hypoték na čtyřicet procent rekordního roku 2021. Jak se vyvíjela situace s poskytováním hypoték letos v lednu? Je trh stále zamrzlý?

Rozjezd je pomalejší. Predikovali jsme, že rok 2023 bude zhruba stejný jako rok 2022. V loňském roce objem celého trhu hypoték klesl na 153 miliard korun a odhadovali jsme, že letošní rok to bude ještě o něco méně. Leden vždy bývá slabší, a i ten letošní je slabší než jedna dvanáctina roku. Čekáme, že zajímavější objemy hypoték budou až po prázdninách. A tím hlavním důvodem by měly být sazby.

Někteří developeři očekávají, že už po zimě přijde takzvané jarní tání, tedy že se zájem o koupi bytů a tím i zájem o hypotéky opět zvýší. Vy s tím nepočítáte?

Mluvil jsem o sazbách a developeři mluví o poptávce. Má to dvě roviny. První je hard, tedy že trh zásadně ovlivňují sazby. Druhá část je soft, což znamená, že poptávka po bydlení může být zadržována jen po určitou dobu. Lidé potřebují bydlet. Developeři chtějí svými výroky trochu ovlivnit náladu na trhu, což je pochopitelné. Sází na to, že lidé nemohou s řešením svého bydlení čekat příliš dlouho. Tady se to propojuje. Klienti budou muset akceptovat aktuálně vyšší sazby hypoték, které v prvním pololetí ještě neroztají, ale při další fixaci už mohou být příznivější. Financování je teď, a ještě nějakou dobu bude, dražší, než bývávalo například v rekordním roce 2021.

Byt pro rodinu na sídlišti v Praze? Museli byste vydělávat 80 tisíc měsíčně, říká ředitel realitky

Reality

Ne že by se neprodávalo, ale i trh se secondhandovými nemovitostmi výrazně zpomalil. K zásadnější korekci cen zatím ale plošně nedochází. U některých typů nemovitostí a lokalit ale ceny padají i o 15 procent. U paneláků pak ředitel sítě realitních kanceláří Century 21 Tomáš Jelínek v dalším díle podcastu Realitní Club, který přineseme již zítra. Zlevňování očekává i nadále.

Petra Jansová

Přečíst článek

Jak přímá je vazba mezi základní sazbou ČNB, která je nyní sedm procent, a výší úroků hypoték, které se nyní pohybují kolem šesti procent?

Krátká sazba centrální banky je pro nás pouze indikace situace. Víc nás zajímají komentáře s predikcemi než konkrétní aktuální hodnota. Což je logické, sazby hypotéky se fixují na delší období. Nejčastěji to bývá na pět let. V Česku nemáme plovoucí sazby, jako mají v některých jiných zemích. Pro klienty jsou delší fixace bezpečnější. Při plovoucích sazbách by se jim splátky měnily například každých čtrnáct dní.

Inflaci se nedaří krotit

Nicméně banky začaly zvyšovat sazby hypoték v přímé souvislosti s tím, jak národní banka zvyšovala dvoutýdenní sazby…

Ale ta závislost tak přímá není. To je jasné už z toho, že ČNB má sazbu sedm procent a my půjčujeme za šest. A proč šest? Počítáme s tím, že v celém cyklu, nejčastěji právě pětiletém, ke snížení sazeb dojde. Když si někdo dnes vezme hypotéku, z trhu si půjčíme za sazbu, která zohledňuje aktuální úroveň, ale také budoucí hodnoty, které se budou pravděpodobně snižovat. Záleží na tom, na jak dlouho se tyto zdroje nakupují.

Ještě na podzim se očekávalo, že letos v druhé polovině roku by mohly jít základní sazby ČNB dolů, nyní už se mluví o tom, že sedm procent bude nejspíš celý rok…

Všichni to tlačíme před sebou, protože těch vnějších vlivů je pořád hodně. Loni v létě jsme očekávali korekci na přelomu roku. Ale s tím, jak se mimo jiné inflaci nedaří krotit, tak to analytici posouvají dopředu s horizontem půl až třičtvrtě roku, což je období, na které se dá s jistou nepřesností něco odhadovat.

Analýza: Vyplatí se bydlet v nájmu, nebo splácet hypotéku? Na obzoru je bod zlomu

Reality

Jak se budou letos vyvíjet nájmy v Praze? A jak ceny bydlení? Co bude v letošním či příštím roce finančně výhodnější, platit nájem, nebo splácet hypotéku? Za prvé, hypotéky jsou nyní téměř nedostupné. S úrokovými sazbami kolem šesti procent a cenou metru čtverečního nového bytu přes 150 tisíc korun přesahuje splátka hypotéky na nový byt o velikosti 35 metrů dvacet šest tisíc korun.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Oživení na trhu hypoték přijde po prázdninách

Takže nyní predikujete po prázdninách mírné snížení sazeb u hypoték?

Dojde-li ke stabilizaci české i evropské ekonomiky, tak ano. S tím by mohly přijít i větší objemy poskytnutých hypoték.

Dokážete už nyní odhadnout, jak hodně se sazby mohou v druhé polovině pohnout?

To bychom tady museli mít věšteckou kouli, která by nám ukázala vývoj inflace. Ale obecně lze říct, že ať jsme v jakékoliv fázi ekonomického vývoje, tak průměrné sazby by se měly optimálně pohybovat mezi třemi a čtyřmi procenty. To je dlouhodobá hladina, která souvisí s mírou zhodnocení rezidenční nemovitosti i jako investice. Nákupem bytu nebo domu řešíte nejen životní potřebu bydlet, ale zároveň je to investiční rozhodnutí. Tři až čtyři procenta sazeb umožňují přiměřený, konzervativní výnos z nemovitosti.

Hypotéku lze splácet třemi způsoby. I levněji než tradičně anuitně

Money

Hypotéku můžete splácet různým způsobem. Tím nejčastějším je anuitní varianta. Existují ale ještě minimálně dva způsoby, o kterých se toho příliš mezi lidmi neví. Vyplatí se však jen vybraným skupinám lidí a jen v určitých situacích. Banky nejvíce vydělají na tom nejčastějším způsobu.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Češi hypotéky zvládají splácet

Současné šestiprocentní úroky u hypoték tedy považujete za momentální výkyv…

Ano. Před dvěma lety byly sazby pod dvě procenta. Bylo velmi levné financování a rekordní objemy roku 2021 byly navíc zkreslené refinancováním. To tvořilo čtyřicet procent objemu hypoték. Nyní je to nula.

Dalším momentem je refixování starších hypoték, které byly založené za výrazně nižších sazeb, někdy i trojnásobně. Setkáváte se s tím, že by lidé, kteří musejí refixovat, měli problém s novými, výrazně vyššími splátkami?

Obávali jsme se toho, ale nesetkáváme se s tím. A to jde napříč celým trhem, to není jenom u nás. Je výjimečné, že někdo musí přehodnotit tak zásadně svůj rodinný rozpočet, že by neměl na splátku hypoték. Mysleli jsme si, že problematických klientů bude víc. Kapacitně i procesně jsme se na to i připravovali. Ale nestalo se. Pořád je to na úrovni individuálního jednání s klientem, než že bychom chystali nějaký nový produkt nebo záchranné programy. Je to dáno tím, že při sjednávání půjčky mají banky vždy nějakou rezervu a klienti zase vnímají střechu nad hlavou jako klíčovou jistotu, kterou by chtěli ohrozit až jako poslední. Při finančních potížích nejdřív řeší levnější dovolenou nebo odloží nákup nových spotřebičů.

Jaká je nyní průměrná hypotéka v ČSOB z hlediska velikosti částky?

Hypotéky jsou v průměru přes tři miliony korun. Za poslední rok a půl tato hodnota klesla, zejména kvůli nutnosti mít více vlastních zdrojů. Minimálně dvacet procent ceny nemovitosti, ale banky preferují, když mají lidé ještě více. Tím klesá objem půjčky i velikost splátky.

V loňském roce rekordně rostlo stavební spoření, celkem bylo uzavřeno přes 570 tisíc nových smluv, vy máte víc než čtvrtinu trhu. Čekáte podobný zájem i letos?

Rok 2022 byl pro všechny retailové banky hlavně o spoření. Stavební spořitelny uzavřely nejvíce smluv za posledních osm let. Bylo to dáno vysokým zhodnocením, což odpovídá záměru ČNB, aby lidé méně spotřebovávali a více spořili.

Čekat na levnější hypotéku nemá smysl, říká zakladatel Hyposervisu Milan Roček

Reality

Čekat na levnou hypotéku není dobrá volba, říká Milan Roček, zakladatel prvního poskytovatele hypoték v Česku, společnosti Hyposervis. A dodává: „Bydlet chcete hned, ne až se sníží nějaké sazby“. Hypotéku Hyposervis zprostředkoval za posledních dvacet let deseti tisícům klientů.

lib

Přečíst článek

Vláda se nyní zabývá návrhem NERVu zrušit státní podporu stavebního spoření, která dělá až dva tisíce korun ročně na jeden účet. Ministr financí Stanjura není proti. Máte svého člena v poradním sboru premiéra. Jaká je nyní situace kolem tohoto záměru?

Zatím se vedou diskuse. NERV splnil zadání, dal na stůl i tuto položku, která stojí stát přibližně čtyři miliardy korun ročně. Na druhé straně, stavební spoření přináší do ekonomiky zajímavé impulsy a jsou to více než tři miliony spokojených klientů. Víme, že jsou návrhy na omezení nebo zrušení státního příspěvku, nebo že se bude příspěvek vztahovat jenom na sociálně slabší jako je to na Slovensku. Je to nyní politické rozhodnutí.

Boom stavebního spoření nekončí

Jak se bude stavební spoření vyvíjet v letošním roce, kdy je nad ním hrozba zrušení státní podpory?

Pokud přijde nějaká legislativní změna, může to být skvělý rok, protože lidé budou chtít stihnout ještě aktuální podmínky. Nebo to politici schválí tak, že klienti už v to nebudou mít důvěru a nebudou spořit na stavebním spoření. Může se také stát, že žádná změna nebude. To je zatím nejobjektivnější, z čeho vycházet při prognóze. Zatím to vypadá, že letošní rok by měl být rekordní, protože jsou zajímavé sazby. Základní úroková sazba při spoření je relativně nízká, ale s dalšími prémiemi konkurují stavební spořitelny bankám. Od nízké základní sazby se potom odvíjí sazba pro úvěr. Ze zákona může být úrok pro řádný úvěr jenom o tři procenta výš. Když je sazba jedna a půl, tak si klient za šest let, až si naspoří, může vzít půjčku s garantovaným úrokem čtyři a půl procenta.

Lukáš Kovanda: Potlesk pro Stanjuru. Dotovat stavebko bohatým je nesmysl

Názory

Ministr financí Zbyněk Stanjura vrací na stůl možné snížení nebo zrušení podpory státnímu stavebnímu spoření. Po prezidentských volbách se totiž vládě otevírá několikaměsíční „okno příležitosti“, kdy může provádět citlivá a nepopulární úsporná opatření. 

Lukáš Kovanda

Přečíst článek

Zaniklo by stavební spoření, kdyby byla zrušená státní podpora?

Ne. Stavební spořitelny také půjčují peníze a půjčovaly by dál. Stále by to byla na trhu srovnatelně atraktivní nabídka.

Jaké jsou nyní objemy půjček ze stavebního spoření?

Typicky je to do půl milionu korun. Jsou to peníze nejčastěji na rekonstrukce. Hitem, který to nyní táhne, je zájem o úsporné bydlení. V naší nabídce máme půjčky, u nichž klient prokáže, že aspoň třicet procent z půjčené částky je na úsporný provoz jeho bydlení, pošleme mu každý rok až pět tisíc korun jako prémii, kterou připíšeme na jeho účet stavebního spoření.

Hypoteční banka vytvořila i nový, „ekologický“ produkt u hypoték. O kolik je hypotéka na úsporné bydlení levnější než ta běžná?

Když klient prokáže úspornost předložením energetických štítků typu A nebo B, dostane slevu, bude mít nižší měsíční splátku. Mohou to být až tisíce korun měsíčně, záleží na výši hypotéky. Hypotéky pro úspornější objekty jsou obecně o něco vyšší kvůli celkově větší investici. My splátky snížíme, další úsporu přinesou instalované technologie.

Tvrdý sešup. Objem poskytnutých hypoték se loni propadl o tři pětiny

Money

Banky v Česku loni poskytly hypotéky za 163 miliard korun, což bylo 40 procent objemu v rekordním roce 2021. Objem úvěrů ze stavebního spoření klesl o polovinu na 54 miliard korun, uvedl generální ředitel Hypoteční banky a ČSOB stavební spořitelny Martin Vašek. Hypoteční banka ze skupiny ČSOB je lídrem hypotečního trhu.

ČTK

Přečíst článek

Před pár lety se v Česku používal trik, že si člověk vzal u jedné instituce půjčku a u jiné ji využil jako základ pro hypotéku. Děje se to ještě?

To bylo hodně naivní. Vymýšleli to finanční poradci a fungovalo to jen krátkou dobu. Vždy se musíme podívat do úvěrového registru a tam vidíte všechny půjčky a dluhy.

Vlatimil Nigrin 

Zahájil svou bankovní kariéru v roce 1990 v Komerční bance, kde byl zodpovědný za oblast Operations. Poté byl provozní ředitel a člen představenstva v eBance a působil také jako senior project manager v Home Credit Finance Bank v Moskvě, kde se podílel na přípravě nového obchodního modelu. V letech 2006 – 2008 zastával pozici ředitele úseku externího prodeje a kooperace České spořitelny. Od roku 2008 je součástí týmu Hypoteční banky, v jejímž představenstvu působí již od roku 2009. Je také členem představenstva ČSOB Stavební spořitelny.