Hypotéku lze splácet třemi způsoby. I levněji než tradičně anuitně

Hypotéku můžete splácet různým způsobem. Tím nejčastějším je anuitní varianta. Existují ale ještě minimálně dva způsoby, o kterých se toho příliš mezi lidmi neví. Vyplatí se však jen vybraným skupinám lidí a jen v určitých situacích. Banky nejvíce vydělají na tom nejčastějším způsobu.

Nejen v cizině, ale i na českém hypotečním trhu existuje více způsobů, jakým se dá umořovat hypoteční úvěr na dům či byt. Většina lidí se ale o detaily a možnosti splácení hypotéky podle makléřů příliš nezajímá. Jednak se v tom sami klienti nevyznají. A za druhé – banky vám samy od sebe stejně nabízejí zpravidla jen ten jeden způsob splácení. Ty ostatní jsou pro ně méně výhodné.

Utajené způsoby splácení

Existují minimálně tři varianty splácení a to anuitní, progresivní a degresivní splácení úvěru a liší se v tom, jak se umořuje jistina dluhu. Ptali jsme se napříč celým trhem a až na jednu výjimku to je ve všech bankách prakticky stejné. Nejenže vám banka jednotlivé možnosti splácení hypotečního úvěru nepředstaví tak, abyste se mohli kvalifikovaně rozhodnout pro konkrétní typ. Obvykle ani nemá více variant splácení v nabídce než jen ten jeden nejpopulárnější.

Třetím důvodem, proč vám jiné varianty v bance moc nenabízejí je i fakt, že ne každý žadatel o hypotéku je bonitní pro všechny způsoby splácení. 

Úroky u hypoték jsou na vrcholu. Klesat začnou až za půl roku

Reality

Úroková sazba u nově poskytnutých hypoték v ČR v prosinci vzrostla na 5,98 procenta z listopadových 5,96 procenta. Průměrná sazba patří k nejvyšším za dvacet let. Banky a stavební spořitelny poskytly loni hypoteční úvěry za 197 miliard korun, meziročně o 64 procent méně. Vyplývá to ze statistik České bankovní asociace (ČBA) Hypomonitor. Do něj dodávají data všechny banky a stavební spořitelny poskytující hypotéky na českém trhu.

ČTK

Přečíst článek

Nejvíce frčí nejjednodušší splácení

Tím nejznámějším způsobem splácení hypotéky je anuitní. Berou si jej prakticky všichni, kteří na hypotéku dosáhnou. Podle expertů je tento způsob snadný na vysvětlení a pro většinu lidí je i nejlépe dostupný.

Anuitní princip splácení spočítá v tom, že od počátku máte danou stabilní výši splátky a ta se až do konce fixačního období nemění. Na výpisu pak můžete vidět, že se výše splátek jistiny a splátek úroků proměňuje. Nejprve splácíte větší částkou úrok a tou menší jistinu, což se postupně mění ve prospěch větších splátek na jistinu a menších na úroky. 

Movitější zaplatí nakonec méně

Degresivní způsob splácení se svou podstatou hodí podle Jana Sadila, dřívějšího dlouholetého šéfa Hypoteční banky, pro movitější klienty, kteří neřeší bonitu. Tedy třeba pro top manažery a lidi s nadprůměrnými příjmy, kteří začínají splácet hypotéku v období, kdy se jim sice daří, ale kdy nevědí, jak to budou mít v budoucnu. 

„Typicky by to tedy byl úvěr vhodný pro člověka, který si bere hypotéku ve vyšším, nicméně produktivním věku a ocení, že se mu časem a s narůstajícím věkem bude splátka snižovat. Degresivní způsob splácení hypotéky se hodí také v případě, kdy jeden z partnerů odchází na mateřskou dovolenou a rodina očekává výpadek jednoho z příjmů,“ vysvětluje Libor Ostatek ze společnosti Golem Finance.

Starší byty a domy v Česku dál zlevňují, ukazují data. Trend se však brzy otočí

Reality

Trh se staršími byty a domy pokračoval ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku v propadu. To, co domy a byty na hodnotě získaly v roce 2021, je pryč. Propadají se především ceny v nepříliš atraktivních lokalitách. Tempo růstu zpomalily také nájmy, u nich se však jedná spíše o krátkodobou pauzu, uvádí ve svém čtvrtletním reportu společnost European Housing Services (EHS), pod níž patří třeba Bezrealitky nebo Maxima Reality.

lib

Přečíst článek

Výhodou degresivního splácení oproti anuitnímu je podle Ostatka rychlejší splácení úvěru a možnost odečítat si vyšší úroky z hypotéky v prvních letech.  Nevýhodou pak je počáteční výše degresivní splátky, která může být až dvojnásobná oproti anuitní splátce.

Degresivní typ splácení (s floatovou, tedy plovoucí sazbou) v Česku nabízí jen jedna banka. „S ohledem na to, že se plovoucí úroková sazba přepočítává každý měsíc v závislosti na sazbě PRIBOR, nabízíme degresivní druh splácení klientům, kteří dobře rozumí možnému riziku výkyvů sazby PRIBOR a jsou schopni její případnou změnu, která se promítá do výše měsíční splátky, ustát,“ vysvětluje Jiřina Jančíková z České spořitelny. 

Klienti této banky si mohou podle ní vybrat, jakým způsobem chtějí svou hypotéku splácet a mohou to měnit i v průběhu trvání hypotéky. „Degresivní způsob splácení je možné změnit na anuitní od následujícího měsíce. Anuitní způsob je možné změnit na degresivní jen na konci fixace úrokové sazby,“ vysvětluje Jiřina Jančíková a současně dodává, že pokud se klient v hypotéční problematice neorientuje sebevědomě nebo pokud není sazba PRIBOR příznivá, proaktivně degresivní způsob splácení banka nenabízí. V minulosti tento produkt nabízela podle Jana Sadila i Hypoteční banka. 

Podcast: Nic horšího jsme tu za dlouhá léta neměli, říká prodejce hypoték Roček

Reality

Co se bude dít na realitním trhu v letošním roce? Horší konstelaci jsme tu ještě neměli, říká Milan Roček. Před dvaceti lety založil Roček společnost Hyposervis. Jako snad úplně první začal v Česku prodávat hypotéky. Vytvořil společnost, která je lídrem trhu v prodeji půjček na bydlení. Pomohl tisícům lidí dostat se k vlastnímu bydlení. Zprostředkoval tisíce transakcí. O dění na hypotečním trhu ví víc než ostatní.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Příčinou, proč degresivní druh splátek banky v Česku nenabízí je podle Libora Ostatka více. „Jednak to bude tím, že ze strany klientů nebyl o tento typ splácení zájem. Roli v tomto mohlo ale hrát i to, že vysvětlit a v dobrém smyslu slova prodat tento produkt klientům je složitější než u klasického anuitního splácení. Navíc splátku bylo potřeba na straně banky každý rok přepočítat, což je i v malých počtech úvěrů relativně složité, a tím i nákladné na administraci,“ poznamenává Ostatek. 

O nabídce progresivního splácení se nezmínila ani jedna z tuzemských bank. Princip je opačný než u degresivní splátky. „Vychází z předpokladu, že vám poroste stabilním způsobem plat. Zpočátku byste tak na hypotéku platili menší částku a ta by postupně narůstala,“ popisuje Marek Petras z Moneta Money Bank. Taková varianta splácení se v minulosti nabízela například ve Spojených státech amerických u některých typů studentských půjček. Byla určená ale jen pro studenty vybraných oborů jako jsou práva nebo medicína, u nichž se v USA předpokládá strmý růst příjmů do budoucna.