Vrací se éra podnikových bytů, říká Zuzana Chudoba

Zuzana Chudoba je zakladatelkou a majitelkou společnosti BTR Consulting, která se věnuje správě nájemních bytů. Nyní jich má v péči asi sto padesát. Zároveň je členkou prezidia Asociace nájemního bydlení, což je lobbistická organizace, která se snaží i změnami v legislativě zvýšit práva vlastníků bytů. „Třeba v Německu mají databázi nájemců,“ říká Chudoba. O vytvoření něčeho podobného se asociace snaží i v Česku. Její firma mezitím přináší na trh novinku, nájemné bez kauce. Místo kauce bude pojistka. Nájemník platí v ceně nájemného pojištění pro případ škod či neplacení nájemného.

Jaký je rozdíl mezi takzvaným institucionálním nájemním bydlením a běžným nájemním bydlením?

Rozdíl už je v samotném bytě, v produktu. U institucionálního bydlení má vlastník padesát, sto bytů v jednom domě. Na českém trhu převládá individuální vlastnictví. Velký vlastník poskytuje i další servis, další služby. V současné době se jedná hlavně o opravy v domě, servis je čtyřiadvacet hodin na telefonu. U individuálního vlastníka si podle zákona musíte řadu věcí opravit sám. Jsou lidé, kteří preferují službu, vybavený byt, úsporu na energiích, a mohou si dovolit dát trochu vyšší nájem. A potom jsou lidé, kterým nevadí, že bydlí v bytech, jak říkám, „morálně zastaralých“.

Průměrný nájem v institucionálním nájemním bytě je podle vašich statistik nyní 524 korun za metr. Průměrný nájem v Praze jemně překročil 400 korun. Čím je dán cenový rozdíl? Tím, že je opravář na telefonu?

Nejenom. My sledujeme trh novostaveb, tam je určitě úspora na energiích. Byty pro institucionální nájemní bydlení se staví plně vybavené. Nemusíte si kupovat téměř žádný nábytek nebo vybavení. Plus jsou tam další služby, opravy v domě, úklid, a tak dále. To je potom ten rozdíl v cenách.

Kolik je takových bytů v Praze, na největším trhu s nájemním bydlením?

Aktuálně je v Praze k dispozici asi dva a půl tisíce bytů této kategorie. Do roku 2030, jak to sledujeme, by mělo být asi deset tisíc bytů, které vlastní institucionální vlastníci.

Do tohoto byznysu nyní vstupují investiční fondy a velké finanční instituce. Sledujete zájem finančních institucí o nákup projektů nájemního bydlení?

Určitě. Nájemní bydlení je oproti ostatním segmentům realitního byznysu anticyklické. Lidé potřebují bydlet. Z pohledu bank a pojišťoven to logiku dává. Je to jistota. Jsou tu nějaká legislativní úskalí, ale v zahraničí je to běžné.

Dalibor Martínek: Český trh s nájemním bydlením se přehřívá. Vlastníci chtějí moc peněz

Názory

Dosud developeři stavěli byty hlavně na prodej. Ten se nyní nedaří, úroky půjček jsou pořád vysoko. Takže hledají nové cesty. Teď přišly na řadu nájmy. Ale nikdo neví, jak tahle cesta funguje.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Je tento způsob nájmu spíš investice pro vlastníky, nebo trend bydlení?

Oba pohledy jsou správné. Vlastníci to nedělají jen tak, je to investiční produkt. Stejně jako někdo investuje do kanceláří nebo nákupních center. Často máme diskuse, jak je investice do nájemního bydlení výnosová. Protože ano, z nájemního bydlení jsou nižší výnosy oproti logistice, která je teď trendy. Jsou k tomu dva pohledy. Jedna věc jsou výnosy z nájmu, druhá výnosy ze zhodnocení nemovitosti. Jsou tu fondy, které se na věc dívají z dlouhodobého horizontu, deseti, dvaceti let.

Jaká je při takové investici výnosnost?

Je okolo pěti procent. Když byste si jako individuální osoba koupil byt v Praze, tak máte výnosnost kolem dvou procent.

Jaký bude vývoj nájemného v institucionálním nájemním bydlení?

Určitě čekáme růst. Myslíme si, že v letošním roce bude průměrný růst kolem sedmi procent. Došlo k velkému skoku v nájemném, když byla v minulých letech vysoká inflace. Teď už tak velké skoky určitě nebudou. Ale růst se každý rok očekává, kolem čtyř nebo pěti procent.

Rozvíjí se „institucionální“ nájemní bydlení i do dalších českých měst?

Trend je vidět. Vidíme, že se na takové byty zaměřuje církev. Kupuje projekty kolem padesáti bytů, do těch větších nejdou. Potom jsou to místní, dobře situovaní podnikatelé, kteří to berou jako diverzifikaci portfolia. A jako příležitost, kdy poskytnou ubytování svým zaměstnancům. Tak trochu se nám vrací „Baťa systém“. Mám továrnu, potřebuju motivovat zaměstnance, postavím nájemní domy, které jim nabídnu jako součást benefitu.

Byty budou zdražovat, nájmy budou růst, říká developer Kunovský

Reality

Investoři v Praze připravují téměř 145 tisíc nových bytů. Nabídka na trhu ale přesto nestačí prudce rostoucí poptávce a ceny bytů opět stoupají, říká nová analýza společnosti Central Group Dušana Kunovského.

nst

Přečíst článek

Takže se vrací éra podnikových bytů, jako to bylo za minulého režimu?

Ano. Neříkám tomu podnikové byty, ale potřebujete, aby lidé bydleli blízko podniku, kde pracují. A nesledujeme to jenom v dalších velkých městech, ale i v Praze. Je tu několik majitelů velkých firem, kteří chtějí motivovat své zaměstnance a nabízet jim bydlení. Vznikají i další projekty nájemního bydlení, a suplují nedostatek, který vytvořily města. V Česku jsme zprivatizovali byty, teď je těch obecních nedostatek. A řeší se, kde ubytovat potřebné profese. Takže třeba Česká spořitelna nakupuje bytové projekty a bude je nabízet asi dvacet procent pod tržním nájmem.

Kolik bytů spravuje vaše společnost BTR Consulting?

Asi sto padesát.

Jsou to byty pro Čechy, nebo pro cizince?

Máme osmdesát procent Čechů a dvacet procent cizinců. Ale když monitorujeme další hráče na trhu, v nových portfoliích vidíme, že cizinci tvoří padesát nebo šedesát procent.

A to jsou ony jednoleté smlouvy?

Standardní situace na trhu je taková, že se pronajímá na rok s možností prodloužení. Vidíme trend, že u větších bytů, 3kk nebo 4kk, kam jdou rodiny, tak chtějí mít nějakou jistotu a někdy přijdou i s tím, že by si velký byt chtěli pronajmout na tři nebo čtyři roky. Řeší se, jestli je to možné, za jakých podmínek. Ale standard na trhu je jeden rok s možností prodloužení.

Zisk z nemovitostí byl v minulé dekádě nadprůměrný, to skončilo, říká Miroslav Singer

Reality

V současnosti je trendem nájemní bydlení. Mnoho lidí se k němu uchyluje, protože nemá na nákup vlastního bydlení. To se v Česku týká zejména Prahy.  Rozevírají se tak pomyslné nůžky mezi bohatými, vlastníky bytů, a chudými, nájemníky? Kdy jedni musejí platit čím dál vyšší částky za bydlení, zatímco ti druzí počítají výnosy?

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Vaše firma přichází na trh s novým produktem, a sice, že nájemníci nemusejí platit kauci, ale pojistí se. Jak to funguje?

Je to takzvaný rent bond. Je to produkt, který funguje v zahraničí. My jsme ho poprvé viděli ve Finsku. Hledali jsme, kdo by ho uvedl na český trh. Ten produkt umožní nájemci se jednodušeji nastěhovat, nemusí platit dvě až tři kauce dopředu, což je na českém trhu běžné. Koupí si pojištění, které stojí kolem sedmi procent, v nominální hodnotě za průměrný byt kolem dvou a půl tisíce korun. Místo abyste dal za 2kk kauci padesát tisíc, dáte ročně navíc dva tisíce korun.

Jak to funguje, když třeba nájemník nezaplatí nájem nebo způsobí škodu?

Je to trojstranná smlouva. Platí ji nájemce, smlouva je s pojišťovnou a s majitelem bytu. Pojišťovna hradí veškeré škody.

Jste členkou prezidia Asociace nájemního bydlení. Ta vyvíjí snahu legislativně upravit podmínky nájemního bydlení. Ve prospěch vlastníků bytů. Čeho jste v tomto smyslu už dosáhli?

Hlavně vedeme dialog o navrhovaných legislativních úpravách. Mimo jiné máme iniciativu férový inzerát. Snažíme se trh ztransparentnit. Na trhu chybí data. Z inzerátu na bydlení nepoznáte, jestli jde o čistý nájem, nebo zda se k částce připočítávají třeba energie a podobně. Transparentnost trhu je pro nás velmi důležitá. Řešíme i trendy, které k nám jdou ze zahraničí, třeba Airbnb.

Petr Urbánek: Sedm tisíc nových bytů v Praze bude. Ale ještě se nekoplo

Reality

Hlavní město Praha už čtyři roky rozvíjí svůj plán postavit sedm tisíc bytů pro lidi z takzvaných potřebných profesí. Petr Urbánek jako ředitel Pražské developerské společnosti, kterou si město zřídilo, má za úkol dodat tyto byty. Na rozdíl od soukromých developerů má výhodu, že nemusí vyhledávat a draze vykupovat pozemky pro výstavbu. On je tak nějak od města dostává. Ale stejně jako ostatní stavitelé musí podstupovat standardní proces povolování a výstavby. Výsledkem je, že společnost pod jeho vedením zatím nepostavila ani jeden byt. Sceluje parcely a řeší smluvní vztahy. Velké plány však zůstávají.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Vaše asociace zdůrazňuje téma neplatičů nájemného a potřebu posílit pravomoci majitelů. Jak velkým problém jsou neplatiči nájemného?

V Česku, kdy dojde k nějakému fatálnímu případu, a máte neplatiče, kterého nemůžete dostat z bytu, jde o legislativu. Dnes je nájemník hodně chráněn. Kdybychom se podívali na procento neplatičů v portfoliích investorů, tak jich není tolik. Ale když už jsou, tak je to velmi komplikované. Díky dialogu asociace a zákonodárců se nám to daří posouvat kupředu.

Chcete, aby vzniklo něco jako list nájemníka nebo registr nájemníků? Něco na způsob Solusu, registru dlužníků?

Třeba v Německu mají databázi nájemců. Když neplatíte, je to v databázi zaznačené a pro majitele bytu je jednodušší říct potenciálnímu nájemci, nezlobte se, ale vy neplatíte. Na našem trhu to bohužel zatím neexistuje. Diskuse kolem toho vedeme. Dávalo by to logiku. Stejně jako banky mají registry neplatičů, dávalo by to smysl v nájemním bydlení. Trh se sám přizpůsobuje, vidím ty tendence. My standardně všichni prověřujeme nájemce, jestli nejsou v exekucích a tak dále, v dostupných rejstřících. V některých případech nám předkládají i potvrzení o zaměstnání. A vidím tendence na trhu, že i individuální majitelé si začali vybírat, kdo budou nájemci. Nájemci už skoro standardně píšou vlastní životopis, kde sdělují, kde pracují, čím se zabývají, jaké je jejich hobby. A jak je velká jejich rodina. To do teď běžné nebylo. Ale trh si to nyní sám žádá, aby existovala databáze, a abyste určil neplatiče.

Mohou mít nájemníci domácí zvířata?

To je dané ústavou, mohou.

Jiří Pácal: Nájmy porostou, nejen v Praze. Náš bytový fond je nejhorší z celé Evropské unie

Reality

Česko se mění a zažívá evoluci. Navzdory snižujícím se hypotečním sazbám budou mít Češi i nadále zájem o nájemní bydlení. I když ceny nájmů i nadále porostou. „V devadesátých letech bylo tržní nájemné vyšší než dnes, ale nikdo si to již nepamatuje. Po deregulaci se propadlo, pak se zvolna zvyšovalo. Kvůli vysoké náročnosti pořízení vlastního bydlení se v posledních letech stalo opět nalezenou alternativou,” říká v rozhovoru Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Petra Nehasilová

Přečíst článek