Dalibor Martínek: Český trh s nájemním bydlením se přehřívá. Vlastníci chtějí moc peněz
Dosud developeři stavěli byty hlavně na prodej. Ten se nyní nedaří, úroky půjček jsou pořád vysoko. Takže hledají nové cesty. Teď přišly na řadu nájmy. Ale nikdo neví, jak tahle cesta funguje.
Čerstvá zpráva. Developer Finep podepsal smlouvu se skupinou AFI Europe, postaví jí během tří let 800 bytů pro nájemní bydlení ve dvou pražských lokalitách. Budou to dva bytové domy s více než třemi sty byty v projektu Nová Elektra v Praze 9 - Hloubětíně. A AFI kupuje i projekt „V Korytech“ v Praze 10 – Strašnicích, kde plánuje postavit rezidenční projekt s více než 500 byty.
A dále. Fond Mint Radima Bajgara, který se také soustředí na nájemní bydlení, oznámil akvizici 306 bytů od Metrostavu v areálu Vysočanského mlýna. Celkově už jeho fond vlastní téměř tisíc bytů určených k nájemnímu bydlení.
Do nájemního bydlení dokonce celkem překvapivě šlape i Dušan Kunovský, který se tváří jako odpůrce nájemního bydlení. Zavedl jakýsi model kupte si byt, pronajímejte ho, a když vám to nebude vycházet, vraťte nám ho. Našel tento model v Americe. Kde jinde hledat obchodní vzory pro východní Evropu.
Investoři v Praze připravují téměř 145 tisíc nových bytů. Nabídka na trhu ale přesto nestačí prudce rostoucí poptávce a ceny bytů opět stoupají, říká nová analýza společnosti Central Group Dušana Kunovského.
Byty budou zdražovat, nájmy budou růst, říká developer Kunovský
Reality
Do nájemního bydlení jde i společnost JRD, která se tváří, že staví ekologické či udržitelné budovy. Za cenu dvou set tisíc korun za metr čtvereční. Udržitelnost je, zdá se, poměrně drahá. Takže také v novém projektu nabízí firma třicet bytů do nájmu. Jen tak to zkouší.
Co zamená nájem v novém pojetí
Nájem jako nový koncept zkouší kde kdo. Je to nový trend, protože při hypotéce 80 tisíc za byt 3+1 se klienti prostě k nájmům musí uchýlit.
AFI nabízí jako jeden ze svých projektů k nájmu nový dům v Karlíně, kde si můžete byt o velikosti 78 metrů čtverečních pořídit za měsíčních 44 tisíc korun. V Crestylu šlapou ještě víc na plyn. V novém projektu Hagibor už chtějí 55 tisíc korun za nájem bytu 3kk na měsíc. Zdá se, že je jim to někdo ochotný zaplatit.
Je to soumrak nájemního bydlení. Všichni mluví o nájmech jako o budoucnosti. Vlastnické bydlení je drahé, půjdeme do nájmů. Jenže jak nájemné v Česku vypadá? Děs a hrůza. Všichni hráči na trhu chtějí z nájemního bydlení prostě jenom co nejvíc vytřískat. Už se dostávají na hranu. Protože příjmy lidí nerostou tak rychle jako v představách developerů a majitelů bytových fondů.
O nájmech se mluví ve veřejném prostoru jako o budoucnosti bydlení v Česku. Přičemž zhruba čtvrtina Čechů žije v nájmu. Ale tato čtvrtina se cítí být perzekuovaná, pronásledovaná. Oprávněně. Vlastníci bytů vytvořili nátlakovou skupinu, Asociaci nájemního bydlení, která pořádá jednu prezentaci za druhou, aby prosazovala cíle vlastníků bytů. Aby nájemník musel z bytu podle přání majitele vypadnout co nejdříve, smlouva jenom na rok, další a další omezení, poplatky a penále třeba i za hřebíček do stěny. Rodina s dětmi nemá v nájemním bydlení vůbec šanci se uchytit.
Česko se mění a zažívá evoluci. Navzdory snižujícím se hypotečním sazbám budou mít Češi i nadále zájem o nájemní bydlení. I když ceny nájmů i nadále porostou. „V devadesátých letech bylo tržní nájemné vyšší než dnes, ale nikdo si to již nepamatuje. Po deregulaci se propadlo, pak se zvolna zvyšovalo. Kvůli vysoké náročnosti pořízení vlastního bydlení se v posledních letech stalo opět nalezenou alternativou,” říká v rozhovoru Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
Jiří Pácal: Nájmy porostou, nejen v Praze. Náš bytový fond je nejhorší z celé Evropské unie
Reality
Kam směřuje trh s nájemním bydlením
Nájemník, tento platič výnosů různých fondů, je čím dál víc šikanován. Na Hagiboru, pokud půjdete do nájmu za ty neuvěřitelné peníze, tak když máte psa, musíte zaplatit dvojnásobnou kauci. To proto, aby se firma zahojila, kdyby pejsek náhodou něco „pokadil“.
Tlak na nájemníky je v současnosti enormní. Dokonce si nátlaková asociace najmula elitního právníka Jaroslava Havla, nejtěžší kalibr mezi českými právníky, aby prosazoval její zájmy v legislativním řízení. Aby se do zákonů dostalo všechno, co majitelé bytů chtějí. Rozhodně to není nic, co by nájemníci chtěli. Cílem je zhoršit podmínky pro nájemníky.
Kam směřuje trh s nájemním bydlením v Česku? Momentálně si ho chtějí rozebrat velcí hráči, kteří chtějí nastavovat podmínky. Měří je podle svých výnosů. Ale u nájemního bydlení se výnosy těžko měří. V JRD mají se svým novým projektem naprojektován výnos kolem dvou a půl procenta. To není žádná sláva pro investory. V Asociaci nájemního bydlení také nevědí, jaký je vlastně výnos z nájmů. Ono se to totiž těžko měří. Chtěli by být na čísle kolem pěti procent výnosů, ale nejsou tam. Nikdo z celého trhu neví, jak na nájemnících vydělat. Ale každý by chtěl co nejvíc.
Smutné je, že nájemní trh nejvíc řídí jednotlivci, vlastníci jednotlivých bytů, kteří nejčastěji získali byty v privatizaci. Tito lidé čtou články v novinách nebo na internetu, a podle veřejného mínění a svého dojmu zvedají nájem, aby proboha nebyli za blbce, že se nechají nájemníkem „okrádat“.
Když před pár týdny zveřejnil ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš svůj plán změn v nájemním bydlení, šlo hlavně o konec řetězení jednoletých nájemních smluv. A majitelé bytů se mohli zbláznit. Jednoleté smlouvy jsou totiž jejich mantrou.
Dalibor Martínek: Šikana nájemníků se stupňuje. Majitelé bytů vycítili příležitost
Názory
Celkově se trh s nájemním bydlením v Česku řítí ke katastrově. Obecná atmosféra je, že nájemník, který ve své podstatě dělá investorovi výnos, je nějaké prapodivné, nedůvěryhodné individuum, proti kterému je potřeba bojovat, vytvářet kvůli němu novou legislativu. Takže člověk, který vlastníka živí a tvoří mu výnos, je škodná? Dost zvrácené přemýšlení.
Ministr Bartoš, který má za stát agendu bydlení na starost, se zatím zdá být pouhým pozorovatelem. Ale blíží se doba, kdy lidé skutečně nebudou mít kde bydlet. Soukromí vlastníci bytů, fondy, si tuto agendu přivlastnili, za nečinnosti státu. Co bude dělat vláda, až bude garsonka za padesát nebo za sto?
Další komentáře (ne)korektního Dalibora Martínka čtěte zde
