Jiří Vančura: Zbourat půlku Prahy a postavit zelené budovy nejde

„Velmi často financujeme například činžovní domy v centru Prahy. Tyto domy mají své limity, nikdy z nich tzv. „áčkové“ budovy neuděláte, přesto má smysl je rekonstruovat na nové bydlení,“ říká Jiří Vančura, šéf nemovitostního financování Trinity Bank. Ta dosud cílila na třímiliardový roční růst na nemovitostním portfoliu, letos chce tuto metu překročit. Velký potenciál vidí v komerčních nemovitostech, konkrétně v kancelářích.

Vaše portfolio se začalo velmi významně rozrůstat o komerční nemovitosti. Měníte strategii?

Historicky jsme silní v rezidenčním segmentu, a i nadále budeme ve financování těchto projektů pokračovat. Tomuto financování jsme se věnovali i v době, kdy ho ostatní banky omezovaly. A právě naopak komerčních nemovitostí, typově třeba kanceláří, jsme měli málo, a to bychom chtěli změnit. Vidíme tam potenciál.

Segment komerčních nemovitostí je vždy tak trochu pozadu za trhem rezidenčním, který v tuzemsku ožil. Stejně je to i u komerčních realit?

Oživení opravdu vidíme, transakce přibývají. Všechno to souvisí s poklesem úrokových sazeb, jak korunových, tak i eurových. Otazník samozřejmě visí i nad jejich dalším poklesem, který já odhaduji na cca půl procenta. Z pohledu realitního trhu nicméně optimismus vidíme, i proto projekty financovat chceme a pohlížíme se po další příležitostech, tedy kvalitních projektech, s kvalitními nájemníky v kvalitních lokalitách.

Chanel, Starbucks či Kytky od Pepy. Luxusní prostory barokního Savarinu se plní

Reality

Barokní palác Savarin v centru města se začíná plnit novými obchody i gastro podniky. Kromě butiku s vůněmi a kosmetikou Chanel, tam bude obchod Kytky od Pepy, kavárna Starbucks a polský koncept Piano Bar.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Typově jde tedy o větší kancelářské budovy v Praze a Brně nebo se díváte i do regionů?

V rezidenčním segmentu se zaměřujeme především na Prahu, pak na Brno a selektivně si vybíráme i projekty v dalších tuzemských okresních městech. V případě komerčních budov sázíme na lokality, které známe a které jsou, řekněme, stabilnější. Poptávku po kvalitních kancelářských budovách samozřejmě vidíme i ve zmiňovaných větších krajských městech, tam jsme ale opatrnější a vybíráme si ty nejlepší projekty.

Dosud vaše nemovitostní portfolio rostlo o tři miliardy úvěrů každý rok. Jaký růst si plánujete pro letošek?

Naše dosavadní strategie cílila na třímiliardový roční růst na nemovitostním portfoliu, což nám dělalo cca osm miliard na nových úvěrech. Plány jsme vždy plnili a někdy dokonce překračovali. A pro letošek je náš plán ambicióznější, cílíme na pětimiliardový růst. Ten chceme v následujících letech dále akcelerovat. Trh transakcí je opravdu velký a má potenciál. Uvidíme, jak se bude profilovat konkurence, která se významně oživila na přelomu loňského září a října. Tuzemské banky opět začaly s chutí financovat developerské projekty. Na druhou stranu pozorujeme určité signály, že jsou už teď téměř na limitu nemovitostního financování. Takže prostor pro financování kvalitních projektů stále máme.

Transakce přibývají. Znamená to mimo jiné, že představy o cenách prodávajících a kupujících se konečně potkaly?

U rezidenčních nemovitosti došlo ve velkých městech k významnému oživení poptávky, a to už v posledním kvartále loňského roku. Koneckonců to vidíme i to na objemu uzavřených hypoték. Kupující evidentně akceptovali aktuální úroveň hypotečních sazeb. Vliv na to má odložená poptávka a zároveň i to, že kupující si uvědomili, že čekat na pokles cen nemovitostí nemá cenu. Mírně rostoucí ceny jsou akceptovány, což vidíme na projektech, které financujeme. Prodeje jdou velmi dobře. Dnes už málokterý projekt skončí s velkým objemem bytů, které se nepodařilo prodat. Trh tedy cenu akceptoval. V případě komerčních nemovitostí je situace jiná, racionálnější a flexibilnější. Kupující potřebují mít výnos zajištěný, yield musí pokrýt náklady financování a v čase musí vygenerovat potřebný zisk. Tam k jednání o ceně dochází ve větší míře.

V Polsku je trh předvídatelnější. Města tam chtějí stavět, říká generální ředitel českého developera

Reality

Na pozici generálního ředitele developerské společnosti Crestyl je Simon Johnson oficiálně pár týdnů, ještě déle se na ni ale Angličan žijící v Česku 25 let připravoval. O budoucnosti má tak jasno. V Česku například Crestyl uvažuje o spojení se s Pražskou developerskou společností a po Polsku plánují vstoupit i do Německa. I nadále ale bude development v tuzemsku tou nejdůležitější byznysovou nohou. „V Česku cílíme na vyšší segment nemovitostí a ty mají také větší hodnotu než ty v Polsku, kde stavíme víc ale také v nižším segmentu. Český trh je na druhou stranu hůř předvídatelný,“ říká Simon Johnson v rozhovoru.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Trendem poslední doby je ESG a udržitelnost. Jak zohledňujete tyto parametry při poskytování úvěrů?

Určitě jde o v současnosti velmi populární a atraktivní téma, které se velké korporace snaží implementovat. I pro nás jde o faktor, který zkoumáme. Rád bych ale dodal, že nejde jen o nové projekty, bavíme se i o financování rekonstrukcí či revitalizací brownfieldů. Velmi často financujeme například činžovní domy v centru Prahy. Tyto domy mají své limity, nikdy z nich tzv. „áčkové“ budovy neuděláte, přesto má smysl je rekonstruovat na nové bydlení. Takže my financujeme i takové projekty, rekonstrukce, během níž dochází k výraznému zefektivnění, tomu „e“ přispívá už sama od sebe. Obrazně řečeno, nemůžete zbourat půl Prahy a vystavit nové zelené budovy.

Jaký potenciál vidíte ve startující se vlně zájmu o nájemní, ale třeba i družstevní bydlení?

Potenciál tam samozřejmě vidíme. O financování projektů určených pro dlouhodobé pronájmy, které historicky v kurzu moc nebylo, se zajímáme dlouhodobě. Aktuálně jde o legitimní investiční směr pro některé velmi konzervativní investory. Myslím teď institucionální investory typu penzijních fondů nebo třeba i církev, kteří upřednostňují silné zabezpečení uložených prostředků před vysokými výnosy. Stejně tak umíme a máme chuť financovat i družstevní bydlení, které vnímáme jako jinou formu toho nájemního.

Jaké výnosy nabízí nájemní bydlení v Praze?

Samozřejmě velkou roli hraje lokalita. V Praze v případě institucionálních investorů hovoříme o výnosu někde mezi 3,5 až čtyřmi procenty. Hodně záleží také na tom, zda developer si projekt na nájemní bydlení postaví a posléze si ho ponechá a sám si ho provozuje. Pak se může dostat na vyšší yieldy. Tady je ale důležité zmínit, že využívání bankovního financování u takovýchto projektů je často omezeno výší, právě kvůli nižšímu výnosu z nájmu. Samozřejmě i toto se zlepšuje v souvislosti s poklesem úrokových sazeb.

Co se dá koupit za pět milionů? V Praze garáž, v Chorvatsku nový apartmán s výhledem na moře

Reality

Co a kde se dá koupit za pět milionů korun? Například v Praze se za takovou sumu dá v lepší případě pořídit jen hodně malý byt, v okresních tuzemských městech se s ní dá skoro rozmáchnout. Ve Špindlu za stejnou částku nelze koupit nic, v Rakousku už malý apartmán, v Chorvatsku i byt v novém developerském projektu.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí?  

Hodně záleží na lokalitě, protože ceny se budou vyvíjet jinak v Praze a Brně, jinak v menších regionálních městech, řekněme o velikosti do dvaceti tisíc obyvatel. Vše je tažené urbanizací, trend stěhovaní se do větších měst za prací či studiem, je markantní. Právě to ovlivňuje razantní nárůst cen bytů v Praze a Brně, byť nominální nárůst cen nemovitostí způsobený inflací je plošný. Ten fundamentální, tažený urbanizací a převisem poptávky nad nabídkou, se bude týkat hlavně velkých měst. Mluví se o tom, že v Praze chybí v absolutním čísle 100 tisíc bytů, poptávka se při současné produkci nepotkává s nabídkou. To žene ceny bytů jak nových, tak secondhandových nahoru. A abych se vrátil k otázce. Růst cen byl v posledních letech drakonický, ale nemyslím si, že to tak bude i nadále. Budu ve svém výhledu konzervativnější, ceny prostou někde kolem úrovně pěti procent, to znamená lehce nad inflací. V případě regionů, v některých lokalitách, naopak můžeme očekávat mírný pokles.

Jiří Vančura

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou. Začínal Jako analytik a konzultant ve Venture Investors corporate Finance. Přes dva roky působil V ČSOB, kde měl na starosti restrukturalizace úvěrů malým a středním podnikům. Finančnímu řízení a controllingu se věnoval ve společnosti Halla Visteon Climate Control. V Moravském Peněžním Ústavu, který se změnil od 1. ledna 2019 na Trinity Bank, pracuje od roku 2015. Ředitelem úseku korporátního a nemovitostního financování se stal v roce 2020.

Nedostupnost bydlení? Jen ve velkých městech. Bydlet v Praze je status, za který se platí

Reality

V Česku se staví pomalu a málo. V Praze a dalších velkých městech se v důsledku toho hovoří dokonce i krizi bydlení, shodli se odborníci Realitního Clubu, který pořádá Newstream.

nst

Přečíst článek

Bankéř Lapčík koupil další miliardovou budovu, tentokrát na Pankráci. Prodávajícím je Vítkova CPI

Reality

Realitní fond banky Trinity Bank koupil od skupiny CPI Europe miliardáře Radovana Vítka kancelářskou budovu Pankrác House v Praze. Cena zůstává tajná. Podle informací serveru SeznamZprávy však činila asi jednu miliardu korun.

nst

Přečíst článek