Architekti vložili dům do staré stodoly. Výsledek ukazuje, jak může přežít český venkov

Zatímco novostavby narážejí na složité povolování a omezenou nabídku pozemků, starší domy a brownfieldy získávají novou hodnotu. Developeři mluví o rekonstrukcích jako o plnohodnotné části trhu jen s jinými riziky, jinou ekonomikou a větší náročností na detail.

Ještě donedávna byla logika developmentu relativně přímočará: najít pozemek, postavit nový dům, prodat. Dnes se ale tato rovnice rozpadá. Do hry vstupuje regulace, délka povolovacích procesů, tlak na udržitelnost i proměna poptávky. A právě v tomto novém kontextu se rekonstrukce přestávají jevit jako doplněk.

„Pro nás je rekonstrukce plnohodnotná součást developmentu,“ říká Štěpán Smrčka, ředitel developmentu společnosti PSN. Ta na rekonstrukcích historických domů vyrostla a dodnes je to segment, ve kterém má silnou expertizu.

Nejde o to nahradit novostavby. „Město je komplexní organismus a někde dává větší smysl stavět nové domy, jinde pracovat s tím, co už existuje.“ Právě tahle „obousměrnost“ je možná nejvýstižnějším popisem současného developmentu.

28 fotografií v galerii

Návrat dovnitř města

To, co popisují developeři, potvrzují i architekti na systémové úrovni. Podle šéfa České komory architektů Jana Kasla dochází k zásadnímu obratu v tom, kde se město rozvíjí. „Obytný rozvoj se stále více vrací do existující struktury města, do proluk, brownfieldů a transformačních území,“ dodává.

Ještě důležitější je ale podle Kasla, že zastavování volné krajiny je dnes vnímáno jako krajní řešení, nikoli standard. To znamená, že rekonstrukce a konverze nejsou jen jednou z možností, stávají se strukturální nutností. A právě tady se začíná prolínat urbanismus, ekonomika i politika.

Riziko: dvě strany jedné mince

Na první pohled by se mohlo zdát, že rekonstrukce jsou bezpečnější. Realita je ale složitější. „Riziko existuje u obou typů projektů, ale u každého jiné,“ říká Smrčka a popisuje: „U novostaveb je největší nejistotou povolovací proces. U rekonstrukcí nikdy úplně nevíte, co v domě objevíte.“ Tato zkratka dobře vystihuje podstatu rozdílu mezi oběma typy projektů. Zatímco u novostaveb leží hlavní riziko „venku“, a to v povolovacích procesech, rozhodování úřadů a často i v nevyzpytatelném průběhu řízení, u rekonstrukcí se přesouvá „dovnitř“. Nejistota se skrývá v samotné stavbě, v jejím technickém stavu a v tom, co se odkryje až během realizace.

Realitní CLUB duben 2026

Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu. Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia…

Detail a nákup

Čas jako nejdražší materiál

Zatímco dříve rozhodovala cena pozemku nebo stavebních prací, dnes se do popředí dostává jiný faktor: čas. „V českém prostředí je často nejdražší položkou projektu právě čas,“ říká Smrčka. To zásadně mění uvažování developerů. Rozhodnutí mezi rekonstrukcí a demolicí už není jen architektonické nebo technické, protože je především ekonomické. „Rozhoduje potenciál parcely, stav budovy a lokalita,“ říká Ondřej Křivanec, výkonný ředitel společnosti Fidurock. Pokud regulace umožní postavit více, rekonstrukce často nedává smysl. Pokud ne, může být naopak nejefektivnější cestou.

Rekonstrukce jako know-how

Jedním z častých mýtů je, že rekonstrukce je „jednodušší development“. Investoři to ale odmítají. „Je to specifický typ developmentu, který vyžaduje jiné know-how,“ říká Smrčka.

A právě know-how se stává konkurenční výhodou. Rekonstrukce totiž není jen o stavební technologii, ale o schopnosti číst dům, jeho historii i limity. To potvrzují i architekti. „Tvorba se neodehrává na prázdném papíře, ale v dialogu s tím, co už existuje,“ říká Kasl. Markéta Zdebská, první místopředsedkyně České komory architektů, k tomu dodává: „Rekonstrukce neumožňuje silnou exhibici kreativity. Je to spíše o péči a analýze.“

Autenticita jako produkt

Jedním z nejsilnějších motivů, proč rekonstrukce fungují i obchodně, je změna poptávky. „Historický charakter domu je velmi silným atributem,“ říká Smrčka.

Lidé podle něj oceňují architekturu, atmosféru i proporce bytů. „Klienti dnes hledají spíše charakter než novost,“ dodává Smrčka. To je zásadní posun. Novost už není automatickou hodnotou, tou se stává autenticita. „Historický objekt nese paměť místa, materiálovou pravdivost i kontinuitu, kterou novostavba nahradit neumí,“ dodává Kasl.

Bazén, pergola, nebo rodinný dům? Co si smíte postavit na zahradě

Reality

Zahrada nemusí sloužit jen k pěstování zeleniny nebo víkendovému odpočinku. Majitelé na ní často chtějí vybudovat pergolu, skleník, bazén, zahradní domek, někdy dokonce rodinný dům. Než se ale pustí do plánování, měli by vědět, že rozhodující není jen zápis v katastru nemovitostí. Klíčový je hlavně územní plán, skutečný účel stavby, velikost pozemku a pravidla nového stavebního zákona.

nos

Přečíst článek

ESG: zásadní zlom

Dalším faktorem, který nenápadně posiluje rekonstrukce, je ESG. „Banky dnes mnohem více sledují energetickou náročnost a udržitelnost,“ říká Smrčka. Rekonstrukce mají v tomto ohledu paradoxní výhodu. Nejsou sice vždy energeticky dokonalé, ale pracují s existující strukturou.

To znamená nižší materiálovou stopu, menší zásah do území a delší životní cyklus budovy. S rostoucím zájmem o rekonstrukce ale roste i riziko jejich „zjednodušování“. „Hranice vede tam, kde se ztrácí respekt k identitě stavby,“ říká Kasl. Nestačí zachovat fasádu. Důležitá je podstata domu. Zdebská upozorňuje na opačný extrém: „Můžeme zachovat všechno uvnitř, a přesto stavbu poškodit nevhodným opláštěním.“

Jednou z nejtěžších disciplín je přizpůsobení historických budov současným standardům. „Nelze postupovat stejně jako u novostaveb,“ říká Kasl. „Smyslem není dosáhnout maxima, ale najít rozumné optimum.“

Jeden trh, více cest

Když se všechny tyto perspektivy propojí, vzniká obraz trhu, který se výrazně proměnil. Rekonstrukce nejsou alternativou. Novostavby nejsou překonané. Obě cesty existují vedle sebe a doplňují se. „Trh dnes není o jednom typu produktu, ale o jeho kvalitě,“ uzavírá Smrčka. A možná právě v této větě je klíč k celému tématu. Budoucnost developmentu neleží v tom, co se staví, ale jak se přemýšlí o městě.

FOTOGALERIE: Z huti, která utichla, vzniká nový důvod jet do Sázavy

Enjoy

Revitalizace industriálních areálů už dávno není jen o záchraně památek. Je to také hledání nového ekonomického modelu pro místa, která ztratila původní funkci, ale neztratila charakter. Huť František v Sázavě právě zkouší, jestli se ze sklářské minulosti dá postavit kulturní, eventový a gastronomický byznys.

pej

Přečíst článek

Architektura už není jen pro fajnšmekry. V Česku se z ní stává byznys

Reality

Architektura v Česku přestává být debatou o hezkých fasádách. Stává se otázkou bydlení, veřejných peněz, hodnoty nemovitostí, kvality měst i schopnosti obcí dotáhnout dobré projekty do reality. Letošní čísla z České ceny za architekturu ukazují zemi, která umí stavět kvalitně, ale pořád příliš pomalu.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Postoloprty na Lounsku mají nové centrum města. Mírové náměstí, které ještě nedávno připomínalo spíš unavený prostor s popraskaným betonem a nefunkční kašnou, se proměnilo v architektonicky výrazné místo. Rekonstrukce za 115 milionů korun podle návrhu architekta Romana Kouckého přinesla nejen novou dlažbu, zeleň, mobiliář a vodní prvky, ale především velký obraz vyprávějící starou pověst o knížeti Oldřichovi a Boženě.

Kdo dnes vstoupí na Mírové náměstí v Postoloprtech, neprochází jen po nově vydlážděné ploše. Kráčí po příběhu. Různobarevná dlažba tu vytváří obraz svatby knížete Oldřicha a Boženy, doplněný siluetou koně, knězem a rostlinnými motivy. Inspirací se stal pařížský zlomek Dalimilovy kroniky, objevený v roce 2005.

Právě tento motiv přinesl do projektu architekt Roman Koucký. Podle starosty Zdeňka Pištory se o proměně náměstí mluvilo už od 90. let minulého století, teprve v posledních letech ale město našlo odvahu i prostředky pustit se do skutečně zásadní rekonstrukce.

Realitní CLUB duben 2026

Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu. Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia…

Detail a nákup

„Architekt přišel s revoluční myšlenkou, že na plochu náměstí rozvineme obraz z pařížského zlomku Dalimilovy kroniky,“ uvedl starosta. Výsledkem je prostor, který není jen opravený, ale také vypráví. V postavě kněze je dokonce vepsán text ze 14. století popisující seznámení knížete s prostou dívkou Boženou, který se váže k Peruci na Lounsku.

Z popraskaného betonu nové městské srdce

Proměna Mírového náměstí začala v roce 2024. Původní stav podle města dlouho neodpovídal významu historického centra. Beton byl popraskaný, obrubníky poškozené a kašna, která měla být jednou z dominant prostoru, byla bez vody.

Nová podoba náměstí pracuje nejen s dlažbou, ale také s vodou, světlem a symbolikou. Část plochy s odlišnou dlažbou znázorňuje řeku Ohři. Doplňují ji vodotrysky a mlžítka, která mají v létě prostor ochlazovat a zároveň mu dodávat živost.

Zámky se staly horkým zbožím. Zájem o ně roste, pár zajímavých je na trhu

Reality

O zámky a další historické nemovitostmi roste v Česku v posledních měsících zájem. Podpořila ho krize na Blízkém východě, kdy movití Češi přesouvají své investice do Evropy. Zámky stále častěji slouží jako investice, která má zajistit hodnotu peněz. Nebo rozvinout byznys, například formou butikového hotelu.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Autoři proměny mysleli také na večerní atmosféru. Náměstí i okolní městské objekty, včetně kostela, dostaly nové nasvícení. Speciálně pro tento prostor vznikl mobiliář a přibyly nové stromy. Mezi nimi je i jehličnan, který bude sloužit jako živý vánoční strom.

Kašna se vrátila k životu. A ukazuje i čas

Jedním z nejvýraznějších prvků opraveného náměstí je historická barokní kašna z 18. století. V minulosti utrpěla neodbornými zásahy, nyní prošla důkladným restaurováním pod vedením sochaře Marcela Hrona.

Restaurátoři jí vrátili původní podobu, zároveň do ní ale citlivě začlenili moderní technologie. Nový systém potrubí a elektroinstalace napájí nejen samotnou kašnu, ale souvisí i s vodními prvky na celé ploše náměstí. Součástí je také osvětlení vodních trysek.

Zvláštností kašny jsou vodní hodiny. Podle autorů proměny pozorný návštěvník rychle pochopí, jak fungují. Čas ukazují s přesností pěti minut. Starosta Zdeněk Pištora je označuje za světový unikát.

Nové náměstíčko u zastávky

Součástí rekonstrukce nebylo jen hlavní náměstí. U autobusové zastávky, která přiléhá k náměstí a kostelu, vznikl nový samostatný prostor. V budoucnu má nést název Farní náměstíčko.

Jeho nepřehlédnutelným prvkem jsou třímetrová písmena tvořící název města. Slouží jako vstupní portál do zastávky. Za nimi se nachází zázemí pro cestující, veřejné toalety, obchůdek a elektronický informační systém o autobusových spojích.

Také tato část má ukázat, že veřejný prostor nemusí být jen průchozím místem. Může být vstupní branou do města, orientačním bodem i přirozeným místem setkávání.

Památky dostaly novou péči

Během rekonstrukce se odborníci věnovali také severní zámecké zdi s bránou a sloupu se sousoším Piety. Opravy tak nezasáhly pouze povrchy a infrastrukturu, ale i historické prvky, které dlouhodobě dotvářejí charakter centra města.

Výsledkem je náměstí, které spojuje staré a nové. Na jedné straně pracuje s motivem středověké kroniky a barokní kašnou, na straně druhé s moderními technologiemi, mlžítky, vodotrysky a informačním systémem pro cestující.

Slavnostní představení veřejnosti

Radnice nové náměstí veřejnosti představí v sobotu při Postoloprtských slavnostech. Letos se ponesou také v duchu oslav 100 let základní školy, která znovu ponese nápis Masarykova. Součástí programu bude i odhalení sochy Tomáše Garrigua Masaryka.

„Odhalíme také sochu Masaryka a pak se přesuneme na náměstí, kde program bude pokračovat,“ uvedl starosta.

Přestože během náročné rekonstrukce podle něj zaznívaly i stížnosti, dnes už prý převažuje spokojenost. Obyvatelé se s novým náměstím setkají symbolicky společně – v průvodu od školy až do nově opraveného centra města.

Investice za 115 milionů

Postoloprty mají zhruba 4700 obyvatel a roční příjmy kolem 120 milionů korun. Rekonstrukce náměstí vyšla na 115 milionů korun. Podle vedení města šlo o mimořádně náročnou, ale důležitou investici do veřejného prostoru.

Starosta zdůraznil, že město se snaží hospodařit obezřetně a využívat také dotační možnosti. Nové náměstí má být dle něj nejen opraveným centrem, ale i místem, které může posílit identitu města.