Sazby hypoték klesají k pěti procentům. Psychologická hranice brzy padne. Čekat, nebo už jít do banky?
Víte, proč jsou hypoteční bankéři po celou dobu realitní krize v posledních dvou letech v klidu? Proč nezmatkují, že trh s byty zamrznul? A proč si mohou dovolit jako jacísi Buddhové s jemným úsměvem glosovat hemžení kolem sebe, když se půjčky na bydlení staly nedostupné?
Odpověď není moc složitá. Protože v roce 2021 banky nabraly rekordní množství hypoték, za 540 miliard korun. Pro srovnání, v loňském roce to bylo za 124 miliard korun.
Banky plují na obřím polštáři úvěrů z minulosti, z kterých jim nyní plynou pravidelné příjmy. Že byl loňský rok z hlediska půjček na bydlení podprůměrný? Nevadí. Náš kmen je silný.
Před třemi lety byla pětiletá fixace nejoblíbenější. Po ní sedmiletá. Takže lidé, kteří si v době dvouprocentních sazeb půjčili na bydlení, mají minimálně do roku 2026 vystaráno. Nějaká realitní krize je nemusí zajímat, proplula kolem nich. Stejně jako kolem jejich bankéřů. Tyto dvě skupiny jsou vítězi uplynulé dvouleté realitní patálie s vysokými sazbami a nedostupnými hypotékami.
Na vlastnické bydlení není žádný nárok, myslí si hypoteční makléř Tomáš Rusňák. „Stejně tak každý nebude jezdit v Porsche nebo ve Ferrari,“ říká v rozhovoru pro newstream.cz. Neexistuje nic jako právo bydlet ve vlastním, dodává Rusňák s tím, že s hypotečním makléřem mají lidé větší šanci dostat se ke své vysněné nemovitosti.
Hypoteční makléř: Neexistuje nic jako právo bydlet ve vlastním
Money
Emocionalita rezidenčního trhu
Potom je tu další skupina obyvatel. Jsou to ti, kteří by si rádi vzali půjčku na bydlení teď. Možná i před rokem nebo před dvěma. Takzvaně odložili poptávku, teď stojí na startovní čáře. A čekají.
Sazby hypoték se u většiny českých bank nyní pohybují pár desetin procenta nad pěti procenty. Někde na úrovni 5,2 nebo 5,3 procenta. A když máte dobrého finančního poradce, dokáže vám vyjednat ještě mírnou slevu. Celý trh je v očekávání, kdy sazby půjček padnou pod psychologickou hranici pěti procent.
To, že je pětiprocentní hranice psychologická, tvrdí hypoteční poradci. Na základě svých zkušeností. Lidé se prý při jejím prolomení nějakým způsobem změní, možná zblázní, a začnou si půjčovat. Zatímco při úroku 5,2 procenta mají strach, zda svou půjčku dokáží splatit, nebo zda to bude výhodné, při úroku 4,9 jako by z nich všechno spadlo. Ne nadarmo se o rezidenčním trhu říká, že je emocionální, na rozdíl od komerčního trhu, který je prý racionální.
Hypoteční sazby pokračují v poklesu. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu klesla v únoru na nejnižší hodnotu od června 2022. Zlevňování hypoték by mělo pokračovat i v dalších měsících.
Nabídková sazba hypoték klesla nejnižší hodnotu od června 2022
Money
Ať je to s emocemi jakkoliv, faktem je, že prolomení pětiprocentní úrovně úroků na hypotékách se blíží. U některých bank, které budou chtít být první, to nebude trvat víc než pár dní, možná pár týdnů. Další zasedání bankovní rady ČNB, které se bude věnovat sazbám, se koná 20. března, za pár dní. A dá se důvodně očekávat, i vzhledem ke klesající inflaci, další snížení úroků.
Boom hypoték. Už se blíží?
Klíčovou otázkou, na kterou čekají jak prodejci hypoték, tak developeři je, jak se zachovají lidé při prolomení této psychologické hranice. Nastane boom hypoték, lidé se opět vrhnou na dosud zamrzlý trh a koupí cokoliv, co má čtyři stěny? Developeři se k tomu modlí.
Mezi finančními poradci však panují jisté pochybnosti. Přestože se stavitelé bytů snaží svými výroky o budoucím růstu cen povzbudit aktuální poptávku, kupující váhají. Není se co divit. Jsou tu totiž ještě jiné aspekty než jen úrokové sazby. Výhled české ekonomiky nepůsobí dobře. Nezaměstnanost je sice pořád nízko, ale mírně roste. K tomu německá ekonomika zápasí s recesí. Letošní rok dává dost důvodů k opatrnosti. Experti na hypotéky předpokládají za letošek vyšší čísla půjček než v loňském roce, ale jen o něco. Žádnou hitparádu. Ta by prý měla přijít a v příštím roce.
Ceny bytů půjdou nahoru, a to není jen domněnka developerů, říká Petr Michálek, šéf představenstva Skanska Residential. Nasvědčují tomu všechny parametry, ať už jde o malou nabídku nových bytů, ožívající se poptávka či stále vysoké ceny výstavby. Nejhorší je podle Michálka nelepšící se situace s povolovacím řízením staveb. To je nejen podle něj stále velmi zdlouhavé a komplikované, prodražuje výstavbu a způsobuje nedostatek nových bytů na trhu. „Nevidím světýlko na konci tunelu,“ říká Michálek.
Chytří nakupují ve špatných časech. A horší časy pro bytový trh skončily, říká šéf Skansky Michálek
Leaders
Jak se tedy k blížícímu se propadu úrokových sazeb pod pět procent má postavit drobný investor? Člověk, který si chce koupit byt? Má ještě čekat na pokles sazeb, nebo už běžet do banky? Lidé z finanční branže jen kroutí hlavou nad přemýšlením laiků. Tvrdí, že nemá smysl vyčkávat na kosmetickou změnu úroků, když ve stejné době mezi prsty uniká spousta nabídek, o které se za pár týdnů celý trh popere. A bude hnát cenu nahoru. Kdo čeká, může za chvíli stát opodál. A ještě jedna poučka od profíků: Nejlepší je nakupovat v časech krize, když ceny stagnují. Ta už je asi pryč. Čas dobrých voleb už vypršel. Takže kdy jít pro úvěr? Už teď, nebo čekat jako všichni ostatní na pád úroků pod pět procent?
Další texty (ne)korektního Dalibora Martínka čtěte zde
