Reklama

Hypoteční makléř: Neexistuje nic jako právo bydlet ve vlastním

Filip Rusňák, hypoteční makléř
Archiv Filipa Rusňáka, užito se svolením
Zdeněk Pečený

Na vlastnické bydlení není žádný nárok, myslí si hypoteční makléř Tomáš Rusňák. „Stejně tak každý nebude jezdit v Porsche nebo ve Ferrari,“ říká v rozhovoru pro newstream.cz. Neexistuje nic jako právo bydlet ve vlastním, dodává Rusňák s tím, že s hypotečním makléřem mají lidé větší šanci dostat se ke své vysněné nemovitosti.

Reklama

Kdo dnes dosáhne na hypotéku?

Každý, kdo nemá přemrštěná očekávání. Tady v Praze je situace horší v tom, že se dvěma průměrnými příjmy si průměrnou nemovitost nekoupím. Teď sedíme na Vinohradech a standardní nemovitosti se zde prodávají za 10, 11 milionů korun. Když se podíváme na strukturu zdejších obyvatel, tak oni nemají průměrné příjmy. Mají příjem třeba 100 tisíc měsíčně, když mají dva, tak mají 200 tisíc korun měsíčně. Hypotéka na takovou nemovitost bude vycházet na měsíční splátku 45 tisíc. V kontextu jejich příjmů to není tak moc.

Musíme se dívat na souvislosti. Když už chci žít v Praze a mám průměrné příjmy, tak to pro mě znamená, že budu daleko od centra, nejspíše v paneláku a budu se zuby nehty snažit vyřídit nějakou hypotéku. Podobné je to v celé republice. Nic jako právo bydlet ve vlastním neexistuje. Stejně tak každý nebude jezdit v Porsche nebo ve Ferrari. Ano, bylo by hezké, ale holt někdo se musí spokojit se starou Fábií, když nemá dostatečné příjmy. Stejně tak někdo musí bydlet ve starší, horší nemovitosti nebo v nájmu. Pokud chci žít v super nemovitosti, v super lokalitě, tak to bude stát dost peněz. Ne každý na to má a bude mít.

Váš byznys se točí kolem těch vysokopříjmových domácností? Jak vypadá váš průměrný klient?

Ano. Asi polovina mých klientů pracuje v sektoru IT, kde jsou vysoké příjmy. A hlavně tito lidé umí s penězi pracovat. V Praze jsou to často lidé, kteří vydělají dva tři miliony ročně a s tím se již dá pracovat. Zároveň je to skupina, která nemá přemrštěné nároky. Jsou to racionální jedinci. Další skupinou jsou podnikatelé, majitelé firem. Ti většinou mají peníze, ale prokazování bonity pro banku je v těchto případech obtížnější.

Hypoteční trh se rozhýbal, průměrná hypoteční sazba klesla na 5,6 procenta

Nabídková sazba hypoték klesla nejnižší hodnotu od června 2022

Hypoteční sazby pokračují v poklesu. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu klesla v únoru na nejnižší hodnotu od června 2022. Zlevňování hypoték by mělo pokračovat i v dalších měsících.

Přečíst článek

Vyhledáváte takové složitější případy?

Ano, umíme v tom chodit. Ty úvěry jsou velké a vzhledem k tomu, že jsme placeni provizně, té práce stejně, když žádáte o milion nebo deset, ale provize je ve druhém případě desetinásobná.

Vyplatí se využívat služeb hypotečního makléře?

Troufnu si říct, že třetina našich klientů by si hypotéku sama nevyřídila. Ne, že by na to neměli kompetence, ale protože ten jejich případ je natolik složitý, že by nenašli vhodnou banku. Nám z trhu třeba vyleze jedno řešení, kde to jde. Někdy třeba vůbec nic s tím, že možná se třemi výjimkami, pokud je banka schválí, jsme schopni ten úvěr protlačit.

Pokud člověk půjde do tří až čtyř bank a dozví se, že to nejde, tak to vzdá. Na bankovní pobočce mu neřeknou, že existuje nějaká metodická výjimka. Ta naše přidaná hodnota je v tom, že už víme, jak máme argumentovat, aby se risk management banky byl ochoten o výjimce vůbec bavit. V drtivé většině případů jsme schopni přinést stejné či lepší podmínky, než které si klient vyjedná napřímo.

Je na hypotečním trhu velká konkurence?

Konkurence tu není vůbec. Je tu okolo deseti společností, které hypoteční úvěry nabízejí. Velká trojka – Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka – má za loňský rok 75 procent trhu. Když se malá banka snaží a přijde s akcí na sazby či poplatky, tak stejně není schopná s trhem zahýbat. Ty velké hráče to vůbec nezajímá.

V prosinci přišla Moneta s významným snížením sazeb a z velkých hráčů na to nereagoval nikdo. I kdyby Moneta ztrojnásobila svůj podíl na trhu, tak velké banky ztratí půl procenta svého podílu. Moneta jede aktuálně s minimální, možná až nulovou marží. Nějakou dobu si to mohou z nějakého důvodu dovolit, ale je otázkou, jak dlouho se vyplatí dělat produkt téměř zdarma.

Petr Michálek, šéf představenstva Skanska Residential

Chytří nakupují ve špatných časech. A horší časy pro bytový trh skončily, říká šéf Skansky Michálek

Ceny bytů půjdou nahoru, a to není jen domněnka developerů, říká Petr Michálek, šéf představenstva Skanska Residential. Nasvědčují tomu všechny parametry, ať už jde o malou nabídku nových bytů, ožívající se poptávka či stále vysoké ceny výstavby. Nejhorší je podle Michálka nelepšící se situace s povolovacím řízením staveb. To je nejen podle něj stále velmi zdlouhavé a komplikované, prodražuje výstavbu a způsobuje nedostatek nových bytů na trhu. „Nevidím světýlko na konci tunelu,“ říká Michálek.

Přečíst článek

Sledují se hráči z velké trojky?

Pokud zlevní ČSOB, pak zlevní Česká spořitelna. To jsou banky, které se tu perou o prvenství. Komerční banka je dlouhodobě třetí, ta by musela slevit razantně

Jaká je aktuálně cena peněz na trhu?

Na deset let ke čtyřem procentům, na 3 až 5 let zhruba 3,6 až 3,8 procenta.

Při pohledu na aktuální sazby úvěrů to vypadá, že banky si drží vysoké marže…

Já jsem na trhu 13 let a takto vysoké marže u hypoték jsem nezažil. I když k ceně peněz připočteme riziko, náklady, tak je tam stále čistý zisk 1 až 1,2 procenta. To jsem v minulosti nikdy neviděl.

Snaží se banky zahojit po hubených letech?

Řekl bych, že ano. Možná se také připravují na potenciální ztráty. Řada hypoték, co je za 6 procent, vzhledem k tomu, jak funguje zákon, nevydrží. Buď se zrefixují interně anebo do vedlejší banky.

Vy patříte ke kritikům novely zákona o spotřebitelském úvěru.

Přijde mi nedostatečná.

O tom, jaký bude rok 2024, diskutovali členové a přátelé Realitního Clubu newstream.cz v hotelu Falkensteiner.

Češi dražší hypotéky zvládli. Někde pomáhají celé rodiny

Doba vysokých úrokových sazeb a inflace zkomplikovala v sektoru nemovitostí všechno - od výstavby přes nájmy po financování. Přesto české domácnosti zvládly drahé hypotéky lépe, než se čekalo, shodly se osobnosti odvětví na setkání Realitního Clubu pořádaného newstream.cz, které se konalo v hotelu Falkensteiner.

Přečíst článek

Myslíte, že by tam měla být vyšší penalizace za předčasné splacení než 0,25 procenta za každý rok zbývající do konce fixace a maximálně jedno procento?

Vím, že je to kontroverzní. Já nechci hájit banky, ale je to jako bychom se my dva domluvili, že mi půjčíte peníze za 6 procent a já Vám je za 5 let vrátím, já ale za rok přijdu, že Franta mi půjčí za 4 procenta, tak tady máte peníze nazpět. Najednou máte problém, vrátí se vám peníze a co s nimi? Na trh je už za původní podmínky neumístíte. Plánoval jste si nějaký zisk a teď máte smůlu. Nepřijde mi to fér. V jaké podobě to prošlo, bude ve většině případů dávat smysl refinancovat.

Dnes tam sankce není žádná, takže je to pro banky stále zlepšení situace.

Ano, zlepší se to, ale není to podle mě motivace nepřecházet do jiné banky. Když budu mít hypotéku za 6 procent a trh klesne na 4, tak si neumím představit, že by se to někomu i za plánovaných sankcí nevyplatilo. Ale oceňuji, že se alespoň něco udělalo. Nadšení z toho ale nebudou ani bankéři, ani klienti. Za mě je to paskvil.

ilustrační foto

Jan Sadil: Ani přes stabilizaci trhu pokles cen nemovitostí v roce 2024 nečekejme

Realitní trh čelil v poslední době několika výzvám, které ovlivnily jeho vývoj. Byly to především na naše poměry neobvykle vysoké úrokové sazby spojené s bohužel rekordním vývojem inflace. K tomu přidejme dlouhodobě šílenou situaci s komplikovaností a délkou povolovacích procesů a dostaneme nepříjemný koktejl, ve kterém se mísí nejistota se zhoršující se dostupností vlastnického bydlení.  

Přečíst článek

Neprodražuje vaše provize hypoteční úvěry?

Ta provize je zahrnuta v cenotvorbě. Kdyby ale ta externí distribuce neexistovala, banky by musely dávat více do reklamy. Navíc by musely zaplatit i více personálu, protože já jsem loni udělal 300 analýz, ale jen 60 hypoték. Tuhle práci by museli odmakat interní zaměstnanci. Takže myslím, že bez externí sítě by úvěry spíše podražily.

Během posledních let šly úrokové sazby hodně nahoru. Kde vidíte nový, budoucí a dlouhodobý normál?

V průměru by se sazba mohla držet na čtyřech procentech. Budou období, kdy bude níž, budou období, kdy bude výš. S klienty ty dlouhodobé modelace děláme na čtyři procenta, když třeba chceme vidět, kolik klient celkově přeplatí.

Cena peněz na trhu už asi extrémně klesat nebude, úroková sazba – 14denní repo – bude klesat celý letošní rok, takže čekám pokles, ale nebude drastický. Troufl bych si říct, že průměrná sazba půjde letos pod pět procent, ale níže ne.

Od začátku ledna vnímám velký zájem řešit hypotéky. Mám pocit, že lidé až blázní. Hledám důvod proč. Nemyslím si, že se stalo něco zásadního.

Filip Emmer: Ceny bytů opět porostou. ČNB tomu dala impuls

Ceny rezidenčních nemovitostí opět porostou. Podíl na tom má i rozhodnutí bankovní rady České národní banky o snížení základní úrokové sazby. Více v komentáři analytika investiční společnosti DRFG Filipa Emmera.

Přečíst článek

Jsou ceny nemovitostí na dně?

Další pokles neočekávám. Vnímám, co se na trhu děje. Řada mých klientů má problém sehnat kvalitní nemovitost. Ony jsou, ale to jsou ležáky. Je tam nesmyslná cena, jsou tam vysoké náklady na rekonstrukci, aby to odpovídalo současným standardům, takže pořizovací cena by musela být nižší, aby to dávalo smysl. Lidí, kteří chtějí nakupovat, je stále hodně.

Musíme brát v potaz, že jsme bezpečná a atraktivní země. O nemovitosti se tu nepereme jen my Češi mezi sebou, ale přijíždí sem řada cizinců, kteří tu studují, a nakonec tu třeba zůstávají. Pereme se s dalšími metropolemi o přízeň lidí z IT prostředí, v Praze žije startupová scéna.

Retailové nemovitostní fondy už skupují i jednotlivé byty, nejen celé projekty. K tomu celá demografie, obyvatel přibývá, lidé se stěhují do měst. Nůžky mezi tím, kolik lidé vydělávají a tím, kolik stojí nemovitosti, se rozevírají. Mám obavu z toho, že se přiblížíme k Německu či Švýcarsku, kde většinu nemovitostí vlastní institucionální investoři a lidé žijí celý život v nájmu.

Vše o inflaci

Strašák inflace. Co ji způsobuje? Jak se jí bránit? Jak investovat, kam uložit úspory, kde jsou slušné úroky, které dluhopisy se vyplatí? Jak s inflací bojuje stát, vláda a ČNB? Kdo a proč zdražuje a o kolik? Jak na zvyšování cen vyzrát? Je správný čas si vzít hypotéku, porostou úrokové sazby, nebo klesnou, a z jakého důvodu? Kontext, tipy, rady, varování.

Vysoká inflace trápí nejen Česko, ale i další země Evropy či Spojené státy. Podívejte se na přehled ve světě.

Témata související s inflací:

Vše o inflaci čtěte zde

Reklama

Související

Oldřich Mach, šéf společnosti M.E estates

Tlak na cenu se může negativně projevit v kvalitě a standardech bydlení. Touto cestou jít nechceme, říká šéf M.E estates

Přečíst článek
Reklama
Reklama
Reklama
Doporučujeme