Chytří nakupují ve špatných časech. A horší časy pro bytový trh skončily, říká šéf Skansky Michálek

Ceny bytů půjdou nahoru, a to není jen domněnka developerů, říká Petr Michálek, šéf představenstva Skanska Residential. Nasvědčují tomu všechny parametry, ať už jde o malou nabídku nových bytů, ožívající se poptávka či stále vysoké ceny výstavby. Nejhorší je podle Michálka nelepšící se situace s povolovacím řízením staveb. To je nejen podle něj stále velmi zdlouhavé a komplikované, prodražuje výstavbu a způsobuje nedostatek nových bytů na trhu. „Nevidím světýlko na konci tunelu,“ říká Michálek.

Kolik jste loni prodali bytů?

Na pražském trhu nižší stovky.

To je docela hodně na to, že byl v prodeji bytů krizový rok.

Loňský rok se začal vyvíjet velmi slabě. Zejména prvních osm měsíců byl trh hodně zasažený. Ale kvartál od kvartálu se prodeje zvyšovaly. Viděli jsme, že dno prodejů byl konec roku 2022.

Trošku jste mě tím číslem překvapil, protože aktuálně máte v nabídce necelé dvě stovky bytů, což je nižší číslo než loňský prodej.

Ano, v nabídce už nyní máme velmi málo bytů. Proto je pro nás teď důležité doplňovat nové projekty. Ještě na konci loňského roku jsme startovali druhou etapu Modřanského cukrovaru, kde jsme při zahájení stavby měli třicet procent bytů vyprodaných. A ze sedmdesáti procent vyprodanou první etapu. V letošním roce chceme doplnit další projekty.

Jaký tedy bude z pohledu prodeje bytů pro Skansku letošní rok?

Počítáme, že letošní rok bude o něco lepší než loňský. Čekáme, že trh se zvedne. Máme tři velké projekty, Albatros Kbely, Modřanský cukrovar a čtvrť Emila Kolbena. Na Albatrosu Kbely dokončujeme třetí etapu a budeme zahajovat další. Zvažujeme, jestli ji dáme na trh koncovým klientům nebo jestli ji prodáme jednomu zájemci. U čtvrti Emila Kolbena dáme do výstavby a do prodeje další etapu. Dále chystáme do prodeje vložit dva úplně nové projekty. Jeden je v Radlicích naproti sídlu ČSOB (Radlický Dřevák – pozn. red.), kde máme pozemek pro zhruba 170 bytů. A další projekt je v Malešicích.

Zdá se, že vás pomalé povolovací procesy příliš nezbrzdily…

V povolování samozřejmě pokračujeme. Když byly slabší roky, 22 a 23, tak se nám aspoň dařilo posouvat se kousek dopředu v povolovacím procesu. Ale povolovací proces jako takový je pořád problém, jeden z největších bolehlavů každého investora. A je v nedohlednu nějaké zlepšení. Jsou třeba velké otazníky nad novým stavebním zákonem, jestli vůbec 1.7. vejde v účinnost.

Vyčnívá z vašeho pohledu v povolování nějak Praha 9, která je premiantem v bytové výstavbě v Praze a kde také stavíte?

Ve statistikách vykazujeme celou „velkou“ Prahu 9. Patří tam i přilehlé části, včetně třeba Kbel. Musím říct, že tako městská část je skutečně otevřená dalšímu rozvoji. Vidíme jako výhodu, pokud si městské části dokáží udržet politickou reprezentaci déle než čtyři roky. Když je tam kontinuita názorů, podpory nové výstavby. Kontinuita výkladu zákonů, vyhlášek. Předvídatelnost trhu je důležitá nejen pro nás, kteří stavíme byty, ale pro všechny investory. Je to jeden z klíčových atributů. Předvídatelnost je obecně v Česku velmi nízká. I v Praze. Naštěstí jsou ostrůvky, kde je vyšší. Díky tomu, že státní správa i samospráva dokáže udržet kontinuitu vývoje.

Dalším aspektem, který silně ovlivňuje váš trh, je cena peněz. Mluvíme spolu krátce před zasedáním rady ČNB, čeká se další pokles sazeb. Jaká jsou vaše očekávání v této oblasti na letošní rok?

Vlastně jste skočil doprostřed problému. Začíná to u inflace. Nárůst cen v předchozích letech byl extrémní. A je zřejmé, že se inflaci daří krotit. Takže je jasné, že sazby půjdou dolů. Podle mě nezní otázka, jestli půjdou dolů, ale jak rychle půjdou dolů. A rétorika ČNB se mění v tom smyslu, že mohou jít dolů poměrně rychle. Což je dobře nejen pro bytovou politiku, ale pro kohokoliv, kdo potřebuje cokoliv financovat. Už v polovině loňského roku jsme viděli, že hypotekární klienti se znovu vrací na trh. A sazby jsou klíčový faktor. I velmi slušně vydělávající člověk při sazbách kolem šesti procent často nemohl dosáhnout na hypotéku.

Někteří developeři pomáhali lidem se splácením hypoték, což nyní jistě skončí. Vy jste měli nějakou podporu hypoték?

Nedotovali jsme hypotéky. Máme hypotečního partnera, který zajišťuje půjčky pro naše klienty, a prostřednictvím něj jsme schopni dosahovat lepších sazeb, než když si hypotéku obstarává klient sám. Měli jsme také nějaké marketingové akce, ta zásadní byla, že jsme upravili platební kalendář. Na takzvaných 10/90. Klient mohl splatit deset procent částky při koupi a devadesát procent až po kolaudaci. To bylo pro klienty zajímavé, protože standardně používáme průběžné splátkové kalendáře.

Kladno, to je to město. Je levnější než Praha, jak dlouho to ale tak bude?

Reality

Nejenom rychlodráha, která významně urychlí cestování do Prahy, i levnější pozemky, dělají z Kladna developerskou bonanzu.

Petra Jansová

Přečíst článek

Systém „odložené“ platby ještě držíte?

Ještě ano, ale když to zobecním, tak je zřejmé, že nejenom tato, ale i další marketingové akce u jiných developerů, budou postupně mizet s tím, jak bude trh oživovat.

Už jste do cen bytů promítli sníženou DPH z 15 na 12 procent?

Jednoznačně. Všechny naše ceníky jsme od prvního ledna o tři procenta zlevnili. Týká se to bytů do 120 metrů čtverečních. Někteří developeři očekávané snížení DPH promítli do cen už loni, někteří naopak vůbec.

Trendem současnosti je zmenšování nových bytů. Také zmenšujete byty?

Není to otázka tohoto roku, je to vidět dlouhodobě, že se výměra průměrného bytu postupně snižuje. Je to spojené s tím, že pro klienty je podstatná nominální cena za byt.

Budou letos nové byty zdražovat?

Nové byty v Praze v posledním roce a něco nezdražily. Nabídková cena zůstává podobná, prodejní cena mírně klesla, o pár procent. Právě z důvodu marketingových akcí, z důvodu snížení DPH a kvůli mixu projektů, které byly v prodeji v tom daném období. I přesto, že kolem nás byla obrovská inflace úplně všeho, nové byty v Praze v průměru nezdražovaly. Ale také nenastal žádný sešup, jak se všude hlásalo. To byl nesmysl. Co se dá očekávat je, že cena bude pozvolna růst. Důvod je, že se bude postupně navracet poptávka, i díky hypotečním klientům. Bytů, které jsou nyní na trhu, je dlouhodobě kolem pěti a půl tisíce, což je málo. Nabídka nevystřelila ke kýženým deseti tisícům. K tomu se přidává téma nákladů. Bohužel nevidíme, že by klesaly ceny stavebních prací a zejména stavebních materiálů. A potom jsou tu již zmíněné povolovací procesy, to je pořád marast. Když nesete obrovské riziko s předvídatelností projektu, musíte si ho nějak ocenit.

Nejenom nová budova filharmonie. Na Vltavské do dvou let započne stavební revoluce

Reality

Čtyři sály, knihovna, kavárny i restaurace. Praha už má jasno, jak bude vypadat Vltavská filharmonie. Dánské studio Bjarke Ingels Group (BIG) představilo architektonickou studii. I ta už si našla svoje kritiky.

Petra Jansová

Přečíst článek

Na druhé straně, před rokem 2022 rostly ceny nových bytů v Praze mnohem rychleji než příjmy obyvatel. Developeři tehdy měli zlaté časy…

Když se podíváte zpětně, rostlo úplně všechno. Ano, rostly ceny nových bytů. Ale proč? Protože kompletně rostly všechny náklady. Na takovou otázku odpovídám. Dobře, ať si to každý zkusí: Vzít stamiliony korun a rozjet nový projekt v Praze. Ať si najme architekty, projektanty, právníky, marketéry. Komunikuje s úřady, s městskými částmi, s magistrátem, mnohdy i s ministerstvy. Ať si projde všemi odvoláními, tlačí to před sebou mnoho let. Pak si najme stavební firmu, řeší milion a jeden technický detail, mezitím prodává, řeší reklamace. Drží několikaletou záruku. Pak se pojďme sejít a řekněme si, za kolik by se mělo prodávat.

Když se podíváte do střev, jde o velmi zdlouhavý, komplexní a nákladově náročný proces. A když k tomu máte vysokou cenu peněz, je cena taková, jaká je. To nebylo jenom o tom, že letěly nahoru ceny nových bytů, nahoru letělo úplně všechno, všechny vstupy.

Nemůže si někdo vykládat současná slova developerů o zdražování bytů spíš jako jejich marketingovou snahu vybudit lidi k nákupu, dokud ještě nezdražují?

Nevím, jak si to kdo vyloží. Rétoriku, že ceny bytů porostou, nemá jen developerská obec. Má ji například i Česká národní banka, která mluví o růstu cen bytů o přibližně pět procent. Není to jenom developerská rétorika, je to všeobecný pohled vyplývající ze situace v Praze. A již jsem dříve zmiňoval: Chytří nakupují ve špatných časech. A myslím, že horší časy pro bytový trh skončily. Teď už věřím, že budou časy lepší.

Malá nabídka bytů na trhu má kromě pomalého povolování ještě jeden aspekt, a sice, že někteří developeři své projekty zbrzdili, nevycházel jim v čase malé poptávky ekonomický model. Čímž přispěli k nedostatku bytů a tím i k budoucímu růstu cen. Neřídí si developeři sami budoucí cenu?

Došlo k odsunutí zahájení některých projektů. A došlo k tomu nejen u nás, ale všude v Západní Evropě, kde byl trh zasažený. Trh byl slabý nejen v Česku. Došlo k nabourání důvěry lidí v ekonomickou situaci. A co lidé v takové situaci udělají? Upozaďují velká rozhodnutí, velké investice. Když se v takovémto prostředí jako investor rozhodnete odložit dát produkt na trh, když vidíte, že poptávka se zpomalila, je logické a přirozené. Přece nebudete dodávat na trh další produkty, po kterých v ten daný okamžik z nějakých makroekonomických příčin není zájem. Tak to dělá každý, je to přirozené. Důvodem, proč je v Praze nedostatek nových bytů, bez ohledu na ekonomický cyklus, jsou neuvěřitelně komplikované a zdlouhavé povolovací procesy.

Boj o Kunratický zámek začíná. Místní dorovnali cenu

Reality

Městská část Kunratice nevzdala boj o koupi místního zámku. Plánuje dorovnat částku 106 260 000 korun z elektronické aukce Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZVMP). Podle úřadu ale vítěz aukce nabídl zvýšení ceny o 20 milionů korun.

pej, ČTK

Přečíst článek

Zdraží bydlení kvůli požadavkům na plnění kritérií ESG?

Mohu popsat naši zkušenost s přístupem k tématu udržitelnosti, k dlouhodobě udržitelnému rozvoji měst a obecně civilizace. Za nás platí, že pokud tyto věci plánujete dostatečně dopředu, třeba v rámci přípravy konkrétního projektu, tak zásadním způsobem neprodražují finální produkt. Samozřejmě nějaký dopad mají, ale čím dříve na to myslíte, čím dříve to do projektu plánujete, tím je pozitivnější dopad i do nákladové stránky. Pokud se snažíte něco dohánět na již běžícím projektu, vyvolává to extra náklady. A ještě podotknu, že my se snažíme dělat smysluplná řešení. Nemá smysl dělat řešení „pro papír“.

Mám si to představit třeba jako větší práci se dřevem?

Je to několik oblastí. My si uvědomujeme, že stavby jsou jedním z největších přispěvatelů ke znečišťování ovzduší, zejména z pohledu emisí CO2. Zvlášť provoz staveb. Provoz produktu, který dodáváme klientům, je pro nás hlavní téma. Je pro nás klíčové, jak jsou stavby úsporné v provozu. Aby spotřebovávaly co nejméně energie, zejména té primární, z fosilních zdrojů. Aby využívaly co nejvíce obnovitelné energie. Klíčovou roli hraje vytápění a ohřev teplé vody. Až někde v závěsu je osvětlení nebo spotřebiče. Možná se postupem času stane důležitým i chlazení, které je také velmi náročné na energii. A pokud bude energetický mix na chlazení tvořený i z fosilních paliv, tak vlastně vytváříte spirálu, že budete muset víc chladit, protože na chlazení budete spotřebovávat i „špinavou“ energii, která je v důsledku jedním ze zdrojů oteplování.

Druhou velkou částí, kterou se zabýváme, je „zabudovaný“ uhlík. Tam je to o hledání cest, jak používat jiné technologie, jiné procesy, jiné materiály pro výstavbu. Výroba cementu je brutálně energeticky náročná. Stejně jako výroba cihel. Jednou z cest je větší využití dřeva. Které pomůže k postupné dekarbonizaci celého procesu výstavby. Neříkáme, že teď všechno budeme dělat ze dřeva. Vůbec. Dřevo chceme vyzkoušet, vyhodnotíme si to a budeme podle toho pokračovat. Na našich modelech už vidíme, že náš projekt Radlický Dřevák bude zhruba o 25 až 30 procent uhlíkově méně náročný, než kdybychom ho stavěli konvenčním způsobem.