Starší byty a domy v Česku dál zlevňují, ukazují data. Trend se však brzy otočí
Trh se staršími byty a domy pokračoval ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku v propadu. To, co domy a byty na hodnotě získaly v roce 2021, je pryč. Propadají se především ceny v nepříliš atraktivních lokalitách. Tempo růstu zpomalily také nájmy, u nich se však jedná spíše o krátkodobou pauzu, uvádí ve svém čtvrtletním reportu společnost European Housing Services (EHS), pod níž patří třeba Bezrealitky nebo Maxima Reality.
„Dílčí propady můžeme očekávat ještě v tomto čtvrtletí, převažovat však bude stagnace. V druhé polovině jara se trh nadechne a s ním se může dostavit významný obrat,“ tvrdí Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS.
Ceny bytů již třetí kvartál v řadě ovlivňuje klesající kupní síla obyvatel, vysoké úrokové sazby hypoték, chybějící institucionální investoři, kteří přestali sázet na zhodnocování nemovitostí, a také částečně omezená nabídka majitelů, kteří nechtějí prodávat ve chvíli poklesů prodejních cen. Momentálně prodává především ten, kdo musí.
Realitní trh zamrzl. Nemovitosti ale vždy byly a jsou vhodnou investicí. „Investice do nemovitosti byly vždy tím nejlepším. Akcie se znárodnily a dluhopisy ztratily hodnotu. I když i nemovitosti se znárodnily, ale se alespoň do rukou vlastníků vrátily zpět po revoluci. Investice do nemovitostí jsou důležitou součástí portfolia každého,“ říká Pavel Streblov z Penta Real Estate.
Streblov z Penty: Investice do nemovitostí se dlouhodobě vyplatí. V portfoliu by je měl mít každý
Reality
Ceny bytů v mezikvartálním srovnání klesly po celé republice, a to v jednotkách procent. Například v Praze ztratil průměrný 65metrový byt v širším centru oproti loňskému jaru na hodnotě skoro 680 tisíc korun a v současnosti se prodává za stejnou cenu jako před 12 měsíci, zhruba za 112,5 tisíce korun za metr čtvereční.
Graf: Průměrné prodejní ceny za metr čtvereční bytů v největších krajích
Největší poklesy zaznamenaly ekonomicky nejslabší kraje. Nejlevněji se s cenou 32 486 korun za metr prodávaly byty v Ústeckém kraji, což je čtyřprocentní pokles oproti začátku podzimu. V Karlovarském kraji to bylo 36 406 korun za metr, pokles o devět procent.
„Ceny klesají takřka výhradně tam, kde má nemovitost některý z hendikepů – například velkou dojezdovou vzdálenost, je před rekonstrukcí nebo v energeticky nehospodárné budově. Pražské i brněnské byty v dobrých lokalitách se i dnes prodávají za podobné ceny jako v létě,“ komentuje Meyer.
Ještě větší propady cen zaznamenal trh s rodinnými domy. Zájem o ně mimo jiné snižuje vyšší cena energií, ale i vysoké náklady na rekonstrukce a stavební materiály.
Nejenom ochlazení poptávky, ale i stavební zákon nebo Metropolitní plán Prahy budou letos rezonovat realitním trhem, shodli se odborníci v diskusi Realitního Clubu byznysového portálu Newstream. Nynější vyčkávání s koupí bytu, stejně jako pozastavení některých projektů kvůli ochlazení poptávky, by se podle nich rovněž mohlo v budoucnosti projevit dalším zvyšováním cen.
Vyčkávací válka. Lidé marně čekají na levnější byty, developeři je nezlevní
Reality
Graf: Průměrné prodejní ceny za metr čtvereční rodinných domů v největších krajích
Z dlouhodobého pohledu průměrné ceny domů klesly výrazně více a rychleji než v případě bytů. Průměrná hodnota se vrátila na úroveň prvního čtvrtletí roku 2021. Je to dáno hlavně skladbou nabídky, do prodeje více míří starší nemovitosti před rekonstrukcí. Největší tempo propadu mají v současnosti nemovitosti v Královéhradeckém kraji (-16 procent oproti podzimu), v Moravskoslezském kraji (-14 procent) a Plzeňském a Pardubickém kraji (-13 procent).
Naopak o dvě procenta na 58 757 korun za metr čtvereční vzrostly průměrné ceny rodinných domů ve Středočeském kraji. V Praze průměrná cena prodaného rodinného domu klesla o tři procenta na 84 229 korun za metr.
Bydlet co nejdál od velkého města ideálně na vesnici, to je a bude brzy nejlevnější varianta bydlení. „Ceny nových bytů v Praze zatím neklesají. Zda k tomu dojde, nelze predikovat,“ říká Vít Soural, zakladatel Flat Zone v dalším díle podcastu Realitní Club.
Podcast: Bydlení v Praze bude luxus. Řada Pražanů se přestěhuje jinam, říká datový analytik
Reality
Obrat přijde na jaře
Důležitá je informace, jak dlouho hledá na začátku roku průměrná nemovitost na Bezrealitky svého zájemce. V případě domů a bytů se tato hodnota, která určuje dobu mezi zveřejněním inzerátu a úspěšným nalezením zájemce, mírně snížila oproti podzimu na 77 dní. Podle expertů to jasně ukazuje, že nabídka a poptávka si k sobě po měsících nejistot dokázaly najít cestu. Výrazně tomu napomáhají právě poklesy nabídkových cen.
„Pokud se nestane něco nepředvídatelného, od března nebo dubna čekáme na definitivní obrat směrem vzhůru. Z trhu pro to přichází řada indikací – počet domácností, které mají prostředky a jen vyčkávají na stabilnější výhled, není vůbec nízký. U nabídek, které dokázaly snížit svou cenu, pak vidíme podobný zájem jako třeba před rokem touto dobou,“ uvádí Meyer.
V Německu nyní poprvé od roku 2009 ceny rezidenčních nemovitostí klesají. Ve Švédsku dochází ke splasknutí pandemické realitní bubliny, neboť předlužené domácnosti jsou lapeny v pasti náhle zvýšených úroků. míní hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda.
Lukáš Kovanda: Proč letošek ještě nebude vhodným časem k nákupu investiční nemovitosti
Názory
Stěhování se do menšího
Očekávaný obrat nastal také na nájemním trhu. Ze srpnových 39 zájemců na jeden byt klesl průměr na 16,3 zájemce na jeden byt. Důvodem je nejen mírné ochlazení poptávky, ale především její rozvrstvení mezi výrazně větší počet nemovitostí v nabídce. Tam se totiž za čtvrtý kvartál dostaly nejen domy a byty po ukrajinských uprchlících vracejících se do vlasti, ale také zrekonstruované byty, kupované těsně před zpřísněním hypotečních úvěrů na jaře loňského roku. Řada domácností začala také podpronajímat části svých nemovitostí.
I díky tomu přestaly ceny nájemního bydlení růst tak rychlým tempem nebo přešly do stagnace. Jedinou výjimkou je Praha a Brno. V hlavním městě vzrostly nájmy oproti podzimu o čtyři procenta na 334 korun za metr, tedy zhruba 21,5 tisíce za průměrný 65metrový byt. V Brně pak vyrostly o dvě procenta na 282 korun za metr – tedy asi 18,5 tisíce za průměrný 65metrový byt. Roste proto počet domácností, pro které je ekonomicky výhodnější začít svůj velký byt pronajímat a přestěhovat se do menšího.
Co se děje na realitním trhu přehledně a na jednom místě. Sledujete Newstream Realitní Club
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
