S tím, jak rostou ceny nemovitostí, začínají být v kurzu i netypické nemovitostní prostory, které donedávna moc zájemců o koupi ještě nelákaly. Už i hypoteční statistiky ale registrují rostoucí trend nákupu o byty s atypickými a miniaturními dispozicemi. Za jakých podmínek máte tedy šanci na takovéto nemovitosti získat hypotéku?

Zatím nic nenasvědčuje tomu, že by ceny nemovitostí v Česku jen tak zničehonic přestaly růst. Ani nemají důvod. Statistiky tak hovoří spíše o opačném trendu. Tempo růstu cen všech typů nemovitostí v Česku totiž nepolevilo ani v prvním čtvrtletí letošního roku. Nejsilněji v meziročním porovnání zdražily byty, jejichž ceny vyskočily o celou desetinu, jak vyplývá například i z nejnovějšího ČSOB Indexu bydlení, který banka zveřejnila v druhém červnovém týdnu.

Při současném trendu oživování hypotečního trhu, nízké nezaměstnanosti a růstu reálných mezd a bez výrazných změn na nabídkové straně navíc nelze podle šéfa ČSOB Hypoteční banky Martina Vaška ani čekat, že by se cenový trend změnil.

Enormní zájem o byty a jejich nedostatek na nabídkové straně, vede i ke změnám chování zájemců o koupi nemovitostí i žadatelů o úvěry na ně. Kupuje se všechno a rychle. Na historická maxima se tak v současnosti dostaly nejen klasické cihlové byty, ale i ty v panelových domech. Nejvíce jsou pak už tradičně v kurzu malometrážní byty do 45 metrů čtverečních, které si lidé často pořizují i jako investici. Češi mají totiž v oblibě konzervativní investice, za které považují právě „investici do cihly“.

Jaké další nemovitosti se objevují na trhu při nedostatku malých bytů

Ani těchto bytů klasických 2+1 či 2KK ovšem není v současnosti na českém trhu dostatek a obvykle se tak podle developerů prodají hned mezi prvními. Ty malometrážní dispozice ostatně představují podle expertů z ČSOB již delší dobu více jak 60procentní zastoupení v projektech novostaveb a toto číslo ještě navíc dál pomalu roste.

Vzhledem k problémům okolo stavebního zákona a administrativním bariérám v Česku se ale nedá ani předpokládat, že nabídka bude v nejbližší době dostačující. Ve starší zástavbě je pak tento poměr daleko menší, protože před rokem 1989 lidé tehdy dávali přednost spíše větších bytů pro rodiny a těch malometrážních je tak na second-handovém trhu velký nedostatek a jakmile se nějaké v nabídce objeví, zmizí během krátké doby.

A kvůli stávající situaci nedostupnosti bytů ke koupi se tak do popředí zájmu kupujících nyní stále více dostávají právě i nemovitosti, které se dříve příliš neprodávaly nebo ani vůbec nebývaly v nabídce. Řeč je o malých obytných prostorách, takzvaných mikrobytech, do zhruba 16 metrů čtverečních, které se začínají stále více objevovat v pražských a brněnských projektech. Nejčastěji vznikají v novostavbách anebo přestavbou nevyužívaných bývalých hotelů a ubytoven.

Stoupá zájem i o financování minibytů

Developeři tím prý podle expertů realitního trhu reagují na poptávku i demografický vývoj společnosti, ve které je stále větší počet domácností jednočlenných, mimo jiné i v důsledku rozvodovosti či rostoucího trendu životního stylu jako single. „Velmi hrubý odhad je, že v roce 2025 se na trhu bydlení objeví cca 1000 nových mikrobytů. Očekáváme, že tento trend se díky rostoucí atraktivitě pro developery i investory pak z Prahy a Brna rozšíří i do dalších krajských a zejména vysokoškolských měst,“ říká Monika Hořínková z ČSOB, která současně upozorňuje i na vzestupný trend v zájmu o financování mikrobytů, primárně pak ateliérů a nebytových jednotek přestavěných pro účely na bydlení.

Na jaké atypické byty dostanu hypotéku a na jaké ne

Financovat mikrobyt či atypický byt hypotékou nemusí být ale vždy nejjednodušší. Primárně totiž záleží na tom, jak je daný byt evidovaný a zdá může vůbec sloužit jako zástava hypotečního úvěru. Pokud funguje jako klasická nemovitost se zápisem v katastru, banka by s tím neměla mít technicky podle hypotečního experta Davida Eima problém.

V případě, že není možné vzít do zástavy přímo danou ubytovací jednotku, je pak podle Lucie Leixnerové z Moneta Money Bank třeba takovýto úvěr zajistit jinou vhodnou nemovitostí. Otázkou u těchto nemovitostí však podle Eima může také být technický stav celého objektu a jestli by opravdu byl způsobilý k trvalému bydlení.

To ostatně potvrzuje v souvislosti s atypickými prostorami například i Petr Plocek z UniCredit Bank či hypoteční expert z České spořitelny Marián Holub. „Ubytovací jednotky nepodporujeme a nefinancujeme účelovou Hypotékou České spořitelny, protože primárně nejsou určeny k dlouhodobému, ale naopak ke krátkodobému bydlení,“ vysvětluje Holub a dodává, že méně obvyklé nemovitosti typu „ateliér“, garáže či třeba rekreační objekty jako jsou chaty, ale běžně Česká spořitelna hypotékami financuje.

„Standardně půjčujeme na klasické domy či byty. Pokud je ale ateliér určen k trvalému bydlení a má parametry bytu, tak taktéž umožníme hypotéku. V ostatních případech musí klienti čerpat například spotřebitelský úvěr, nikoliv hypotéku,“ upřesňuje i Plocek z UniCredit Bank. Jozef Daňo z Fio banky pak ještě připomíná možnost financování prostřednictvím takzvané americké hypotéky.

Problém získat hypotéku na jednotky typu „ateliér“, které slouží k bydlení, nebývá ani v Air Bank, musí ovšem podle jejich hypotečního experta Marka Richtera splnit několik podmínek této banky. „Ateliér dokážeme financovat a vzít do zajištění, pokud má prostor s podlahovou plochou nejméně 16 metrů čtverečních a místo pro kuchyňský kout. Dále musí mít denní osvětlení, přímé větrání a vytápění a samostatné sociální zařízení, tedy toaletu a koupelnu,“ vypočítává Richter a ještě zdůrazňuje, že taková jednotka musí být nejníže v přízemí, protože banka neakceptuje jednotky v suterénních prostorech. Ubytovací jednotku pak v Air Bank dokáží podle něj financovat jen pokud splňuje podmínky jako u ateliéru. Standardně ji tak nebývá podle Richtera možné hypotékou zajistit a je třeba disponovat jinou nemovitostí jako zástavou, typicky pak bytem či rodinným domem.

Jaký je tedy zájem o financování mikrobytů hypotékou

Ročně v Air Bank ubytovací jednotky a ateliéry financovalo hypotékou zhruba 20 žadatelů v celkovém objemu 65 milionů korun. Zájem o financování koupě ateliérů a ubytovacích jednotek hlásí pak také Moneta Money Bank. Česká spořitelna tento segment zatím považuje převážně za okrajový a celkově odhaduje počet zájemců na jednotky procent.

ČSOB Hypoteční banka naopak v segmentu mikrobytů vidí potenciál i rostoucí trend a běžně je hypotékou financuje. „U bytů do 20 m2 vidíme, že rozdíl mezi lety 2023 a 2024 byl rostoucí – meziročně zájem narostl o 79 procent (v počtech hypoték). V porovnání objemu byl nárůst 90procentní. U bytů do 30 m2 byl tento meziroční nárůst ještě markantnější. Zájem narostl dokonce o 111 procent, objemově dokonce o 166 procent,“ shrnuje Hořínková.

Hypomonitor: Úvěrů na bydlení dál svižně přibývá. Sazby míří dolů pozvolna

Reality

Průměrná skutečně nově poskytnutá hypotéka v květnu mírně stoupla na 4,14 milionu korun, tedy o více než jedno procento meziměsíčně.

ČTK

Přečíst článek

Libor Vošický: Penzijní fondy mohou změnit trh s nájemním bydlením

Reality

Penzijní fondy mohou pomoci zvýšit dostupnost bydlení svými investicemi do rezidenčních nemovitostí, i když půjde jen o pár miliard korun ročně. Neznamená to však, že se kvůli tomu zvednou ceny nemovitostí. Naopak by se měla změnit celá situace na trhu nájemního bydlení. Objeví se více institucionálních vlastníků a majitelé i nájemníci by měli mít garantované své jistoty, říká v rozhovoru k novele zákona o podpoře bydlení pro Newstream CLUB šéf Stavební spořitelny České spořitelny Libor Vošický.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Hypotéka i po padesátce? Jaké podmínky musí žadatel splnit

Money

Jak je to v Česku s věkem zájemce o hypotéku? Hraje v žádosti o úvěr svou roli? Mám šanci získat hypotéku i po padesátce? Zeptali jsme se v tuzemských bankách i u hypotečních expertů.

Věra Tůmová

Přečíst článek