Jak se na Jadranu právně nespálit. Co si pohlídat při koupi nemovitosti v Chorvatsku
Chorvatské pobřeží láká stále více Čechů, kteří už nechtějí jen jezdit na dovolenou, ale chtějí si u Jadranu pořídit vlastní byt nebo dům. Samotný výběr nemovitosti však bývá tou snazší částí. Právní prověrka, zápis vlastnictví, stavební povolení, územní plán nebo daně mohou kupujícím bez místní znalosti výrazně zkomplikovat život. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti v Chorvatsku, vysvětluje advokátka Anja Haramija z chorvatské kanceláře PETERKA & PARTNERS.
Chorvatsko se díky nádhernému pobřeží, příjemnému klimatu a relativní blízkosti stalo z prázdninové destinace také velmi žádanou adresou pro koupi nemovitostí. Každoročně si dům nebo byt na chorvatském pobřeží pořizuje řada českých občanů, které láká kombinace přírodních krás, dostupnosti a turistických služeb.
Zatímco najít vysněnou nemovitost může být poměrně snadné, orientace v právních otázkách spojených s koupí realit v Chorvatsku bývá složitější. Zvlášť pro cizince, kteří neumějí chorvatsky a neznají místní předpisy.
O právních úskalích koupě nemovitosti v Chorvatsku jsme hovořili s Anjou Haramijou, advokátkou a hlavní kontaktní osobou advokátní kanceláře PETERKA & PARTNERS v Chorvatsku. Vysvětluje, na co by si měli zahraniční kupující dát pozor, jak probíhá zápis vlastnictví a proč se nevyplatí podcenit právní prověrku.
Potřebují čeští občané nebo právnické osoby ke koupi nemovitosti v Chorvatsku zvláštní povolení?
Občané a právnické osoby z členských států EU/EHP, včetně Česka, mohou v Chorvatsku nabývat nemovitosti za stejných podmínek jako chorvatští občané a podniky. To znamená, že nepotřebují žádná zvláštní povolení. Musí však získat chorvatské osobní identifikační číslo (PIN/OIB) u chorvatské daňové správy, aby mohli zaregistrovat svoje vlastnické právo do katastru nemovitostí. Číslo PIN/OIB je obvykle vydáno do několika dnů od podání žádosti, takže tato formalita nijak výrazně nezdržuje proces koupě.
Jak pořídit nemovitost v Chorvatsku?
Nabytí vlastnictví v Chorvatsku nenastane automaticky podpisem kupní smlouvy ani zaplacením kupní ceny. Podobně jako v Česku musí kupující své vlastnické právo zapsat do pozemkových knih. V Chorvatsku spravuje tento registr obecní soud určený podle polohy koupené nemovitosti. Žádost o zápis může podat advokát kupujícího nebo notář.
K dokončení procesu zápisu vlastnictví musí kupující předložit pozemkové knize příslušného soudu řádně uzavřenou a notářsky ověřenou kupní smlouvu a notářsky ověřenou registrační listinu (Clausula Intabulandi), v níž prodávající výslovně povoluje kupujícímu provést zápis vlastnického práva bez jakýchkoli dalších omezení. Příslušný soud nepřistoupí k zápisu vlastnictví nemovitosti, pokud tyto dokumenty nesplňují všechny zákonné požadavky. Proto velmi doporučuji, aby tyto dokumenty vypracoval nebo přezkoumal advokát kupujícího, aby se předešlo veškerým problémům.
Má vaše kancelář hodně případů souvisejících s řešením problémů s nemovitostmi, které získali čeští občané? Jaké jsou podle vašich zkušeností nejčastější problémy, se kterými se potýkají kupující nemovitostí v Chorvatsku?
Vzhledem k tomu, že advokátní kancelář PETERKA & PARTNERS může poskytnout právní podporu českým zájemcům o koupi nemovitosti v Chorvatsku v jejich rodném jazyce, dostáváme četné dotazy a máme rozsáhlé zkušenosti s řešením otázek týkajících se nemovitostí, které se vyskytnou během jednání o koupi nebo po převzetí nemovitosti.
Mezi nejčastější problémy, se kterými se kupující v Chorvatsku potýkají, patří:
- neověření všech informací o nemovitostech v důsledku existence dvou oddělených registrů nemovitostí: pozemkových knih a katastru nemovitostí
- nedostatečné ověření stavebních a kolaudačních povolení
- neprověření územně plánovací dokumentace, která definuje územní plány a plány budoucího rozvoje.
Jaké další problémy se mohou objevit během koupě nemovitosti?
Kromě jmenovaných jsme řešili i nemálo případů týkajících se vad koupených staveb. Ve většině těchto případů, pokud kupující vyhledal právní pomoc v zákonné lhůtě, jsme pomohli úspěšně prosadit jeho práva vůči prodávajícímu a často jsme zajistili slevu z kupní ceny nebo jinou formu kompenzace.
Dalším problémem, se kterým jsme se setkali, je požadování příliš vysoké zálohy. V některých případech si prodávající vyžádali a ponechali celou zálohu po ukončení rezervační smlouvy, ačkoli v Chorvatsku se přiměřená záloha a pokuta obvykle pohybuje mezi 5 a 10 procent kupní ceny.
Ačkoli se během procesu koupě nebo po něm mohou vyskytnout různé problémy, naše zkušenosti ukazují, že většině z nich by se dalo předejít poradenstvím odborníka před koupí.
Může chorvatský právník zastupovat české kupující při transakcích s nemovitostmi na základě plné moci?
Ano, samozřejmě. Chorvatští advokáti mohou zastupovat zahraniční klienty na základě plné moci pro převody nemovitostí. Mohou vyřizovat formality a podepisovat dokumenty jménem kupujících žijících v zahraničí.
Advokátní kancelář PETERKA & PARTNERS s.r.o.
JUDr. Barbora Urbancová, Ph.D.
Partner, Ředitelka pro Českou republiku
Kontakt: +420 225 396 384, urbancova@peterkapartners.cz
JUDr. Adéla Krbcová
Partner, Ředitelka pro Českou republiku
Kontakt: +420 225 396 375, krbcova@peterkapartners.cz
Anja Haramija
Advokátka
Kontakt: +385 99 4585181, haramija@peterkapartners.hr
VYŠEL LETNÍ NEWSTREAM CLUB
Sázky na růst Česka se vyplácejí. Potvrzují to lidé různých oborů a zájmů, s nimiž se můžete potkat při čtení aktuálního vydání magazínu Newstream CLUB. Česko má totiž obří potenciál, který se daří čím dál více využívat. Platí to pro investory, globální i lokální firmy, ale také pro tuzemský realitní trh. Jak se na vlně zájmu svézt, poradí letní vydání magazínu.
Na obálce magazínu jsou sourozenci se Sara a Teo Sandevovi, kteří patří ke generaci, která už nemusí volit mezi původem a zemí, kde vyrostla. Ona jde hereckou cestou, on spojuje fotbal, studium a rodinný byznys. Oba ale dobře vědí, že jejich největší výhodou je právě mix českého zázemí a balkánských kořenů.
Aktuální vydání se věnuje právě sázkám na Česko z mnoha pohledů: z pohledu investorů drobných i institucionálních, ale i z pohledu lidí, kteří se snaží zemi posunout dál. K nim patří například Petr Dvořák, který shání soukromé prostředky na spolufinancování stavby nové pražské filharmonie, nebo investor Marek Dospiva.
Česko se také stává čím dál větším lákadlem pro zahraniční firmy, které zde mají vývojová centra. Důvodů je celá řada, ale klíčové jsou pro globální firmy tři věci: vhodná geografická poloha, bezpečnost, a hlavně silné technické zázemí, díky kterému tu mohou pracovat na nejpokročilejších inovacích.
To potvrzuje například šéf globální technologické společnosti Everpure Charlie Giancarlo, který působil v největších firmách světa, stál u zrodu internetu a nyní se věnuje datovým úložištím. Rozhovor s ním také přináší letní vydání magazínu Newstream CLUB.
A rostoucí zájem nadnárodních firem o možnost působit v Česku potvrzuje také Tomáš Partsch z CTP, který vysvětluje, jak se z Brna stává evropské Silicon Valley.
Dvanácté vydání čtvrtletníku Newstream CLUB je v prodeji, distribuci zajišťuje Send. Digitální verzi magazínu lze zakoupit přímo na newstream.cz.
