Evžen Korec z Ekospolu: Stavební pozemky došly, my jich ale máme dost

Majitel společnosti Ekospol Evžen Korec je jedním z největších pražských stavitelů bytů. V posledních dvou letech však na trh dával méně nových bytů než jeho konkurenti. Korec, jehož firma letos oslaví třicet let existence, však nehodlá ustupovat ze svých pozic. „Nemůžete developera posuzovat podle toho, kolik dá na trh bytů za jeden rok,“ říká jeden z nejbohatších Čechů. Na příští roky má velké plány. A hlavně, v Praze vlastní obří množství stavebních parcel.

V loňském roce jste prodal v Praze „jenom“ 69 bytů. Proč tak málo? Jiní developeři prodali víc.

Proč soudíte, že nás ostatní předběhli?

Vyplývá to z jejich údajů o prodaných bytech.

Ekospol byl zvyklý prodávat čtyři sta až sedm set bytů ročně. Je pravda, že v posledních dvou letech jsme prodávali méně. Připravujeme v Praze výstavbu více než sedmi tisíc bytů v osmnácti projektech. Systém povolování je jeden z nejpomalejších na světě. Bytový projekt, který se v Německu povoluje méně než rok, se tady povoluje pět let, ale není výjimkou ani deset let.

Máme velké projekty se stavebními povoleními, ale kvůli odvoláním dlouho leží, budou s určitým zpožděním. Co jsme předpokládali, že budeme prodávat vloni, budeme prodávat až letos. V letošním roce dáme na trh čtyři projekty, které obsahují patnáct set bytů. Ale ne všechny budou hned letos na prodej.

Že se málo staví? Loni se prodalo nejvíc bytů za 13 let

Zprávy z firem

Prodeje bytů byly loni na historickém maximu, v Praze se prodalo 7450 novostaveb, nejvíc za posledních 13 let. Celková odhadovaná hodnota prodejů překročila 57 miliard korun. Mimo hlavní město se loni dohromady prodalo 9621 bytů. Naopak na minimum se dostala průměrná roční nabídka volných bytů.

Petra Jansová

Přečíst článek

Návrat krále developerů? Nikdy jsem neodešel

V nedávné anketě jste mi tvrdil, že letos počítáte s prodejem asi dvou set bytů.

Přidáme. Určitě dáme na trh víc než dvě stě bytů. Doufám, že do měsíce nebo dvou bude definitivně schválen projekt s 280 byty v širším centru města uprostřed zeleně. Konkrétní místo ještě nechci sdělovat. V druhé polovině léta bychom měli spustit projekt s osmi sty byty, který už měl být povolený už loni. Na trh by měla jít první etapa, což je sto šedesát bytů.

Na podzim by měl být další projekt s tři sta byty, který je ve fázi územního rozhodnutí. Projekt Ekobyty u Obory, který teď prodáváme, je velikostí do sta bytů. V současné době je ve fázi hrubé stavby a je téměř vyprodaný. Teď dáme do prodeje poslední dva byty. Ale máte pravdu, že Ekospol byl v prodejích poslední rok níže. Ale vůbec nevyklízím pozice. Prodáváme jen v okamžiku, když máme pravomocné stavební povolení.

Před pár lety jste ještě nabízeli byty bez stavebního povolení. Byl z toho poprask, když jste uzavřené rezervace následně rušili a byty zdražili…

Rezervace jsme nerušili, ale rezervace skončily uplynutím lhůty a již jsme je neprodlužovali. Uzavírali jsme rezervace, když bylo vydáno územní rozhodnutí. Když se posouvaly termíny, posouvali jsme i rezervační smlouvy. Nikomu to nevadilo. Problém nastal, když strašně vzrostly ceny vstupů. Už jsme nemohli prodlužovat rezervační smlouvy, za původní ceny bychom to už nepostavili.

Mohli jsme mít dlouhé rezervační lhůty v době, kdy vstupy rostly v řádu jednotek procent ročně. To jsme uměli vstřebat. Ale v okamžiku, kdy ceny vstupů začaly růst o deset procent ročně, už jsme si dlouhé rezervace dovolit nemohli. Prodej na rezervační smlouvy skončil. Necháváme pouze možnost krátké rezervace, aby si klienti stihli uzavřít hypotéku. Rezervační smlouva není delší než měsíc. Potom už uzavíráme předkupní smlouvy.

Levnější byty nečekejte. Přinesla by je jedině velká finanční krize, říká realitní odborník

Leaders

Ačkoli rostoucí sazby České národní banky část poptávky po nemovitostech zmrazí, na cenu naopak bude tlačit rostoucí zájem o financování nemovitostí v eurech, tvrdí Director Real Estate and Corporate Finance Trinity Bank Jiří Vančura. Výnosy z nájmů přitom přišly o svůj tradiční hlavní smysl a nepokryjí ani inflaci, dodává v rozhovoru pro newstream.cz.

Stanislav Šulc

Přečíst článek

Držím v ruce trumfy: pozemky

Když to shrnu, můžeme čekat návrat Evžena Korce?

Developerský trh není dán tím, kolik bytů prodáte každý rok. Je dán tím, kolik máte reálně povolitelných projektů. Dynamika toho, kolik jde bytů na trh, je daná tím, jak se každému daří povolovat. Aby se posuzovala pozice developera na trhu, nesmíte posuzovat jeden rok. To je zkreslené. Rozhodující je množství pozemků umožňující výstavbu bytů, které můžete dát na trh.

Vy jste byl vždy znám tím, že umíte dobře nakoupit pozemky. Jaká je v současnosti situace s pozemky a jejich cenami?

Situace se za posledních pět let nezměnila. Protože se nemění územní plán, poslední má Praha z roku 2000. Zásoba pozemků úplně vyschla. Sice se dělají změny územního plánu, ale tyto procesy nemohou nahradit nový územní plán. A platí, že když je pozemků málo, roste jejich cena.

Ale vy máte na svých osmnáct projektů pozemky připravené…

Ekospol vlastní půl milionu metrů čtverečních pozemků připravených k zástavbě. Potom vlastní víc než sedm set tisíc metrů čtverečních, které jsou potenciálně určené k zástavbě, jsou vedeny ve výhledu územního plánu. Těch padesát hektarů je už v územním plánu. Naše strategie je taková, že když postavíme nějaký velký projekt, okamžitě se snažíme doplnit zásobu pozemků. To se nám daří. Půl milionu metrů čtverečních, i když pořád stavíme, si udržujeme. Je pravda, že už se nám ji nedaří zvětšovat. Nakupovat pozemky je čím dál těžší.

Dalibor Martínek: Proč Praha nestaví byty? Hřib to neumí. Fond mu nepomůže

Názory

Pražský magistrát tento týden rozhodl, že zřídí „fond spoluúčasti investorů na rozvoji území, do kterého budou developeři po dohodě s městem přispívat na rozvoj infrastruktury“. To je oficiální formulace města. Důvod? Údajně nedostatek peněz na vybudování silnic a dalších sítí, které má město na starosti.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Developer není fond. Peníze se musí točit

Využíváte i strategii výstavby na brownfieldech?

To je jediná možná strategie. Na Zličíně připravujeme v horizontu tří až pěti let velký developerský projekt, a to je revitalizace brownfieldu. Je tam deset hektarů pozemků a plánujeme na nich postavit dva a půl tisíce bytů.

Řada developerů začíná rozvíjet při rostoucích cenách bytů nájemní bydlení. Jak se k němu stavíte?

Touto cestou nepůjdeme. To ovšem neznamená, že nevlastníme některé velmi zajímavé byty vhodné k pronájmu. Ale není to strategií firmy. Kdybychom stavěli byty, které neprodáme, přicházeli bychom o cash.

Pronájem je finančně zajímavý, ale finance jsou v něm dlouhodobě uložené. Takhle může fungovat fond, ale ne developer. Ten si maximálně nechá nejzajímavější byty. Máme v centru dva domy, které pronajímáme. Ale není to gro. Do budoucna si možná necháme některé další velmi zajímavé byty, to reálně zvažujeme. Ale bude to jenom zlomek výstavby.

My potřebujeme peníze točit. Do projektu s řádově stovkami bytů musíte vložit stovky milionů korun. Ty se vracejí, když se byt prodá. Kdybyste byty pronajímal, peníze tam zůstanou uložené a vy byste si musel na další výstavbu půjčovat.

Výškové limity dělají z Česka skanzen. A mrakodrapy jsou jen jinde ve světě

Zprávy z firem

Výstavba výškových budov, což teprve mrakodrapů, tady povážlivě vázne. Proč? Jsou snad mrakodrapy škodlivé či nepatřičné, nebo jen Češi uvázli myšlenkově v jiné době?

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Co říkáte na záměr nové vlády měnit již schválený stavební zákon, který má zjednodušit povolovací řízení a tím urychlit výstavbu?

Neviděl jsem konkrétní znění novely, nerad bych se k tomu vyjadřoval. Počkám, co bude schválené. Obecně, žádná vláda si nemůže dovolit neřešit tragický systém povolování staveb. Nejpodstatnější důvod drahých bytů je pomalé povolování. Dlouhodobá tendence je oddělovat státní správu od samosprávy, což je myslím tendence pozitivní. Samospráva má na starosti územní plánování. Ale neměla by ovlivňovat státní správu v době, kdy už se řeší povolení stavby.

Funguje to nyní tak, že některý developer „umí“ některou městskou část lépe, a proto staví víc než ostatní?

Samozřejmě. Podstatné je, jak konkrétní vedoucí stavebního úřadu na jednotlivém úřadě se nechá ovlivňovat samosprávou. Tendence samosprávy zasahovat do řízení je na mnoha městských částech. Některý vedoucí si do toho mluvit nechá, jiný nenechá.

Existuje spekulace, že někteří developeři úmyslně pozdržují dávání bytů na trh, aby šponovali ceny…

To si nemyslím. Konkurence je příliš velká, trh je roztříštěný, jsou tu desítky malých developerů. Ani velcí se mezi sebou nedohodnou. Nevím o jediném projektu na trhu, a my situaci sledujeme, který by byl povolený a nedal se na trh. Problém růstu cen je, že nabídka neustále klesá. Teď je v Praze v nabídce historicky nejméně bytů, asi dva a půl tisíce. Poptávka je asi deset tisíc bytů.

Bartoš je přílišný idealista. České stavební právo je hanba, říká prezident Svazu průmyslu

Zprávy z firem

Svaz průmyslu a dopravy je mocným lobbistickým uskupením, které má díky schopnostem Jaroslava Hanáka vždy velmi blízko k vládní politice. S minulou vládou měl problém, bojoval s Janou Maláčovou kvůli její politice rozdávání peněz. Současnou prioritou je podle něj dostavění jádra. „V roce 2029 bychom měli začít stavět,“ říká. Mezi další priority matadora české ekonomické diplomacie patří uvolnění českého trhu práce pro zahraniční pracovníky, a také oživení zahraničních vazeb. „Musíme se vrátit do Afriky,“ dodává.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Znamená nízká nabídka, že si developeři mohou jít pro vyšší marži, než je uváděných deset až patnáct procent?

Deset až patnáct procent je u bytů, které se pohybují ve středu či spíše pod průměrem ceny, která v současnosti v Praze je cca 130 tisíc korun za metr čtvereční. Ale platí, že u luxusních bytů je rentabilita výnosů mnohem vyšší.

Ale ne všechny projekty, které se prodávají jako luxusní, skutečně luxusní jsou. Někdy jenom cenou. Když se takové byty prodávají za 150 tisíc za metr čtvereční a více, tak se marže pohybují kolem třiceti i více procent. Záleží na strategii developera, jestli staví hodně bytů za průměrné ceny, nebo jenom pár za vysoké ceny.

Developeři růst cen vysvětlují kromě pomalého povolování, i růstem cen vstupů. Jak to je v současnosti se zdražováním vstupů?

Meziročně v oblasti řemesel, tedy podlahy, okna, dveře, se poslední tři roky zdražuje o víc než deset procent. A některé materiály v desítkách procent. Někdy je také velký problém vůbec sehnat konkrétní profesi v dostatečném počtu. Když vám vypadne nasmlouvaná firma, sehnat v rychlosti novou znamená absolutní přeplacení, třeba dvojnásobné.

Česká legislativní bažina? Nic pro Němce 

Vysvětlete mi jeden paradox. Stavitelé bytů často sami sebe vykreslují jako chudáky týrané zvůlí úředníků, pomalým povolovacím řízením, zdražováním vstupů a jinými nástrahami. Jak je možné, že v žebříčku stovky nejbohatších Čechů jsou hned čtyři pražští developeři, včetně vás?

To je dobrá otázka. Než odpovím, zastavím se u dvou věcí. Tím, že povolovací řízení trvá pět let, se náklady zvyšují o deset procent. U bytu za pět milionů je to pět set tisíc korun. Druhá věc je, jak je možné, že výstavbu bytů ovládají domácí firmy? V téměř všech ostatních oborech dominují nadnárodní společnosti.

Je to složitostí legislativy, které cizinci nerozumí?

Je to přesně tak. Nadnárodní firmy vstupují do rezidenčního developmentu zcela výjimečně. Taková rizika jako tady nejsou nikde jinde na světě. Za prvé neskutečně dlouhý a nepřehledný proces povolování. Němečtí developeři do Česka nikdy nepůjdou, u nich je předvídatelný způsob povolování. A druhá věc jsou pozemky. Firmy, které si nedokázaly vytvořit portfolio pozemků, které se tvoří na desítky let dopředu, nemohou přijít. Neseženou pozemky. Z hlediska pozemků je trh v Praze prakticky rozebraný. A vracím se k prvním otázkám: není rozhodující, kolik prodáte za rok bytů, ale kolik vlastníte pozemků.

V tom jste na špici…

Ano, je to tak. Firem, které v Praze vlastní půl milionu metrů čtverečních připravených k výstavbě je méně než prstů jedné ruky. A když se vrátím k těm miliardářům. Jde o hodnotu firmy. Mám zoologickou zahradu, jezdecký klub. Ale to jsou zlomky. Miliardy jsou v hodnotě Ekospolu. Tu tvoří kromě rezerv, které nemáme malé, hlavně pozemky. Hodnota rozestavěných bytů je oproti hodnotě pozemků marginální částka.

Evžen Korec (65)

Je generální ředitel, předseda představenstva a majitel developerské společnosti Ekospol. Vlastní a řídí také Zoologickou zahradu Tábor a předsedá Cane Corso klubu ČR. Začátek jeho profesní kariéry se točil okolo vědy, zaměřil se na molekulární biologii a genetiku. Od roku 1986 žil v zahraničí, působil na univerzitách v Göttingenu, Londýně a Paříži. V roce 1992 se vrátil do Česka a začal podnikat v developmentu. 

>>>>>> Zajímáte se o moderní architekturu a design? Sledujte naši rubriku <<<<<<