Známý architekt mění hru. Po návrzích a výrobě interiérů chce dělat vlastní development
Praha je pro developery stále nejatraktivnějším trhem, zároveň v ní ale houstne konkurence a přibývá projektů. Skupina Framework proto zvažuje vlastní development mimo metropoli a sází na krajská města, kterým může pomoci silnější poptávka po bydlení i lepší dopravní napojení. „Praha je skvělá, ale je tu přetlak projektů,“ říká Ján Antal, šéf a majitel společnosti, v podcastu Realitní Club.
Skupina Framework, která vyrostla kolem architektonického studia Perspektiv, zvažuje další krok. Po architektuře, realizacích a výrobě interiérů se dívá i na vlastní development. Ne nutně v Praze. Podle Jána Antala může být velká příležitost v krajských městech, která po covidu posílila a do budoucna mohou těžit z lepší dopravní infrastruktury.
„Je to nějaká myšlenka, se kterou si pohráváme a pracujeme s ní systematicky,“ říká Antal v podcastu Realitní Club. Vlastní development by podle něj do strategie Frameworku zapadal. Skupina už dnes pokrývá velkou část stavebního řetězce, tedy architekturu, projektování, realizace i výrobu interiérů.
Co když se čtvrť nezačíná byty, ale školou? V Mstěticích u Prahy zkoušejí model, ve kterém veřejná infrastruktura nepřichází jako reakce na development, ale jako jeho základ.
Nejdřív škola, pak byty. U Prahy vzniká čtvrť velká jako celé dnešní Mstětice
Reality
„Pro nás to dává smysl i v tom, že dokážeme naplnit celou tu vertikálu od začátku až do konce,“ říká Antal. Jinými slovy, Framework by u vlastního projektu nemusel být jen architektem. Mohl by si projekt navrhnout, připravit, realizovat a dodat do něj i interiéry. To je model, který může zlepšit kontrolu nad náklady, kvalitou i výsledným produktem.
Vlastní development zapadá do celé vertikály
Zájem by skupina měla hlavně o rezidenční development. A zatímco Praha zůstává pro developery nejatraktivnějším trhem, Antal upozorňuje, že právě v hlavním městě je dnes mimořádně silná konkurence. „Praha je samozřejmě skvělá, ale je tu momentálně takový přetlak všech projektů,“ říká.
Proto se Framework dívá po krajských městech. „Zajímá nás rezidenční development a poohlížíme se po nějakých krajských městech,“ říká Antal. Podle něj regiony v posledních letech posílily a covid změnil způsob, jakým lidé přemýšlejí o práci i bydlení. „Lidé pochopili, že není potřeba být vždycky v hlavním městě,“ dodává.
To může otevřít prostor pro nové rezidenční projekty mimo Prahu a Brno. Zvlášť ve městech, která mají kvalitní dopravní napojení, dobrou občanskou vybavenost a perspektivu dalšího růstu. Antal zmiňuje dálnice, okolní napojení i budoucí vysokorychlostní tratě. „Myslím, že dobré napojení na okolí a do budoucna i vysokorychlostní tratě, které se budují, pomůžou celé republice se rozvíjet v rámci regionů,“ říká.
Praha má řeku, kopce, výbornou veřejnou dopravu i živou kulturu ulic. Přesto se v ní podle Marii Gaľ Tkáčové z dánského studia Gehl Architects pořád vede zásadní otázka: plánujeme město podle mapy, nebo podle toho, jak v něm lidé skutečně žijí? „Nejdřív pozorujeme a sbíráme data. Až potom začínáme skicovat,“ říká.
Urbanistka ze slavného studia Gehl: Praha má obrovskou kvalitu života. Teď ji musí promítnout i do nových čtvrtí
Reality
Půlmiliarda jako milník, ne cílová stanice
Framework přitom nevstupuje do úvah o developmentu jako malý architektonický ateliér, ale jako skupina se zhruba 160 lidmi a plánem dosáhnout letos 500 milionů korun konsolidovaných tržeb. Antal označuje půlmiliardu za milník, nikoli cílovou stanici. „To je nějaký milník, ale pokračujeme dál,“ říká.
Důvodem růstu je podle něj i snaha nebýt závislý jen na jednom segmentu. Framework postupně přidal k architektuře realizace, následně výrobu interiérů a nyní zvažuje i development. „Diverzifikace je důležitá,“ říká Antal. Větší skupina má podle něj více možností. Může dělat akvizice, vstupovat do zahraničí nebo si troufnout na větší projekty.
Současný realitní trh podle něj architektům a projektantům přeje. Developeři ve velkém připravují nové projekty, mimo jiné kvůli očekávaným změnám v povolování a aktualizaci stavebních pravidel. „V rámci přípravy projektů bych řekl, že je extrémní poptávka,“ říká Antal. Kapacity projektantů jsou podle něj nízké a odborníci si mohou vybírat, na čem budou pracovat.
Česko je otevřený trh. Západ je mnohem tvrdší disciplína
Zároveň ale varuje, že tento stav nemusí trvat věčně. Architektura a projekce podle něj často jedou v jiné fázi cyklu než samotná výstavba. Když developeři zastaví realizace, připravují nové projekty. Ve chvíli, kdy se tyto projekty začnou stavět, může poptávka po přípravě zase klesnout. „Poptávka je teď mimořádně silná, až nadstandardní. Zároveň to ve mně vyvolává obavu, co se stane za tři a více let,“ říká.
Právě proto Framework řeší dlouhodobou strategii. Vedle možného vlastního developmentu v regionech se chce rozkročit i geograficky. Skupina se dívá na region DACH, především Německo, Rakousko a Švýcarsko. „Aktuálně je to hodně DACH jako celek, s tím, že primárně kolem Mnichova,“ říká Antal.
Developer Domoplan se posouvá za hranice klasické rezidenční výstavby. Skupina Tomáše Vavříka rozvíjí fondy, rekreační nemovitosti a vlastní správu resortů. Vedle českých hor sází na Chorvatsko, Bali, Zanzibar nebo Kostariku.
Domoplan hledá nový motor růstu. Vedle bytů chce vydělávat na resortech
Reality
Český a slovenský trh je podle něj oproti západu otevřenější a pro architekty jednodušší. „My jsme velmi open market pro každého i ze zahraničí,“ říká. V Německu nebo Švýcarsku je podle něj mnohem přísnější byrokracie a architektonická soutěž není jen o návrhu. „Vy musíte nejprve být dobrý partner, musíte splnit všechny požadavky, které oni mají, a až potom se posuzuje, jak dobrou architekturu uděláte,“ popisuje.
Přesto chce Framework ven. Lokální trh už podle Antala neposkytuje stejný prostor pro růst jako dříve. „Víme, že už jsme relativně saturovaní v rámci lokálního trhu,“ říká. V dalších pěti letech chce být skupina méně závislá na českém realitním cyklu a více diverzifikovaná službami i trhy.
Hostem podcastu Realitní Club byl Ján Antal, šéf a majitel společnosti Framework. Celý díl si můžete přehrát v úvodu článku nebo na Spotify a Apple Podcasts. Přejeme příjemný poslech.
Nová železnice, filharmonie a tisíce bytů mění zanedbané kolejiště v největší investiční příležitost v metropoli. Do proměny Bubnů-Zátor vstupují nejsilnější finanční a developerské skupiny v zemi a severní část Prahy se během příštích dekád může proměnit v nové centrum města.
Praha za desítky miliard. Bubny přitahují nejsilnější investory v zemi
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
