Známý architekt mění hru. Po návrzích a výrobě interiérů chce dělat vlastní development
Praha je pro developery stále nejatraktivnějším trhem, zároveň v ní ale houstne konkurence a přibývá projektů. Skupina Framework proto zvažuje vlastní development mimo metropoli a sází na krajská města, kterým může pomoci silnější poptávka po bydlení i lepší dopravní napojení. „Praha je skvělá, ale je tu přetlak projektů,“ říká Ján Antal, šéf a majitel společnosti, v podcastu Realitní Club.
Skupina Framework, která vyrostla kolem architektonického studia Perspektiv, zvažuje další krok. Po architektuře, realizacích a výrobě interiérů se dívá i na vlastní development. Ne nutně v Praze. Podle Jána Antala může být velká příležitost v krajských městech, která po covidu posílila a do budoucna mohou těžit z lepší dopravní infrastruktury.
„Je to nějaká myšlenka, se kterou si pohráváme a pracujeme s ní systematicky,“ říká Antal v podcastu Realitní Club. Vlastní development by podle něj do strategie Frameworku zapadal. Skupina už dnes pokrývá velkou část stavebního řetězce, tedy architekturu, projektování, realizace i výrobu interiérů.
Co když se čtvrť nezačíná byty, ale školou? V Mstěticích u Prahy zkoušejí model, ve kterém veřejná infrastruktura nepřichází jako reakce na development, ale jako jeho základ.
Nejdřív škola, pak byty. U Prahy vzniká čtvrť velká jako celé dnešní Mstětice
Reality
„Pro nás to dává smysl i v tom, že dokážeme naplnit celou tu vertikálu od začátku až do konce,“ říká Antal. Jinými slovy, Framework by u vlastního projektu nemusel být jen architektem. Mohl by si projekt navrhnout, připravit, realizovat a dodat do něj i interiéry. To je model, který může zlepšit kontrolu nad náklady, kvalitou i výsledným produktem.
Vlastní development zapadá do celé vertikály
Zájem by skupina měla hlavně o rezidenční development. A zatímco Praha zůstává pro developery nejatraktivnějším trhem, Antal upozorňuje, že právě v hlavním městě je dnes mimořádně silná konkurence. „Praha je samozřejmě skvělá, ale je tu momentálně takový přetlak všech projektů,“ říká.
Proto se Framework dívá po krajských městech. „Zajímá nás rezidenční development a poohlížíme se po nějakých krajských městech,“ říká Antal. Podle něj regiony v posledních letech posílily a covid změnil způsob, jakým lidé přemýšlejí o práci i bydlení. „Lidé pochopili, že není potřeba být vždycky v hlavním městě,“ dodává.
To může otevřít prostor pro nové rezidenční projekty mimo Prahu a Brno. Zvlášť ve městech, která mají kvalitní dopravní napojení, dobrou občanskou vybavenost a perspektivu dalšího růstu. Antal zmiňuje dálnice, okolní napojení i budoucí vysokorychlostní tratě. „Myslím, že dobré napojení na okolí a do budoucna i vysokorychlostní tratě, které se budují, pomůžou celé republice se rozvíjet v rámci regionů,“ říká.
Praha má řeku, kopce, výbornou veřejnou dopravu i živou kulturu ulic. Přesto se v ní podle Marii Gaľ Tkáčové z dánského studia Gehl Architects pořád vede zásadní otázka: plánujeme město podle mapy, nebo podle toho, jak v něm lidé skutečně žijí? „Nejdřív pozorujeme a sbíráme data. Až potom začínáme skicovat,“ říká.
Urbanistka ze slavného studia Gehl: Praha má obrovskou kvalitu života. Teď ji musí promítnout i do nových čtvrtí
Reality
Půlmiliarda jako milník, ne cílová stanice
Framework přitom nevstupuje do úvah o developmentu jako malý architektonický ateliér, ale jako skupina se zhruba 160 lidmi a plánem dosáhnout letos 500 milionů korun konsolidovaných tržeb. Antal označuje půlmiliardu za milník, nikoli cílovou stanici. „To je nějaký milník, ale pokračujeme dál,“ říká.
Důvodem růstu je podle něj i snaha nebýt závislý jen na jednom segmentu. Framework postupně přidal k architektuře realizace, následně výrobu interiérů a nyní zvažuje i development. „Diverzifikace je důležitá,“ říká Antal. Větší skupina má podle něj více možností. Může dělat akvizice, vstupovat do zahraničí nebo si troufnout na větší projekty.
Současný realitní trh podle něj architektům a projektantům přeje. Developeři ve velkém připravují nové projekty, mimo jiné kvůli očekávaným změnám v povolování a aktualizaci stavebních pravidel. „V rámci přípravy projektů bych řekl, že je extrémní poptávka,“ říká Antal. Kapacity projektantů jsou podle něj nízké a odborníci si mohou vybírat, na čem budou pracovat.
Česko je otevřený trh. Západ je mnohem tvrdší disciplína
Zároveň ale varuje, že tento stav nemusí trvat věčně. Architektura a projekce podle něj často jedou v jiné fázi cyklu než samotná výstavba. Když developeři zastaví realizace, připravují nové projekty. Ve chvíli, kdy se tyto projekty začnou stavět, může poptávka po přípravě zase klesnout. „Poptávka je teď mimořádně silná, až nadstandardní. Zároveň to ve mně vyvolává obavu, co se stane za tři a více let,“ říká.
Právě proto Framework řeší dlouhodobou strategii. Vedle možného vlastního developmentu v regionech se chce rozkročit i geograficky. Skupina se dívá na region DACH, především Německo, Rakousko a Švýcarsko. „Aktuálně je to hodně DACH jako celek, s tím, že primárně kolem Mnichova,“ říká Antal.
Developer Domoplan se posouvá za hranice klasické rezidenční výstavby. Skupina Tomáše Vavříka rozvíjí fondy, rekreační nemovitosti a vlastní správu resortů. Vedle českých hor sází na Chorvatsko, Bali, Zanzibar nebo Kostariku.
Domoplan hledá nový motor růstu. Vedle bytů chce vydělávat na resortech
Reality
Český a slovenský trh je podle něj oproti západu otevřenější a pro architekty jednodušší. „My jsme velmi open market pro každého i ze zahraničí,“ říká. V Německu nebo Švýcarsku je podle něj mnohem přísnější byrokracie a architektonická soutěž není jen o návrhu. „Vy musíte nejprve být dobrý partner, musíte splnit všechny požadavky, které oni mají, a až potom se posuzuje, jak dobrou architekturu uděláte,“ popisuje.
Přesto chce Framework ven. Lokální trh už podle Antala neposkytuje stejný prostor pro růst jako dříve. „Víme, že už jsme relativně saturovaní v rámci lokálního trhu,“ říká. V dalších pěti letech chce být skupina méně závislá na českém realitním cyklu a více diverzifikovaná službami i trhy.
Hostem podcastu Realitní Club byl Ján Antal, šéf a majitel společnosti Framework. Celý díl si můžete přehrát v úvodu článku nebo na Spotify a Apple Podcasts. Přejeme příjemný poslech.
Nová železnice, filharmonie a tisíce bytů mění zanedbané kolejiště v největší investiční příležitost v metropoli. Do proměny Bubnů-Zátor vstupují nejsilnější finanční a developerské skupiny v zemi a severní část Prahy se během příštích dekád může proměnit v nové centrum města.
Praha za desítky miliard. Bubny přitahují nejsilnější investory v zemi
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
