Zahrádka za cenu bytu. Pražské kolonie se mění v milionový trh
Chatky v pražských koloniích stojí miliony a část kupujících v nich hledá levnější náhradu za byt. Jenže skutečnou hodnotu určuje vlastnictví pozemku, právní stav a to, zda se v objektu vůbec smí bydlet.
Pražské zahrádkářské kolonie se mění v regulérní realitní trh. Drahé byty, nedostatek pozemků a rostoucí poptávka po vlastním kusu zeleně ženou ceny chatek do milionů. Z původně rekreačního zázemí se stává majetek, který část kupujících vnímá jako investici a část jako dostupnější náhradu bydlení.
Stará stodola u Lázní Bělohrad skrývá malý moderní dům. Facha architekti do ní vložili obytnou „krabici“ pro sezonní pobyt. 
Architekti vložili dům do staré stodoly. Výsledek ukazuje, jak může přežít český venkov
Reality
Za menší chatku se zahradou se dnes v Praze běžně požadují dva až čtyři miliony korun, v atraktivních lokalitách i více. Podobná cenovka ale může označovat dva zcela rozdílné produkty, a to nemovitost na vlastním pozemku, nebo pouze chatku stojící na pronajaté půdě. „Cenově i právně jde o zcela jiný produkt,“ říká Jiří Chudoba, majitel realitní kanceláře RE/MAX Partner. „Pokud kupující získává také pozemek, pořizuje skutečnou nemovitost s širšími možnostmi budoucího využití a vyšší dlouhodobou hodnotou.“
Právě vlastnictví půdy, právní stav stavby a povolený způsob využití stále výrazněji oddělují hodnotné nabídky od těch problematických. Upravená zahrada, nová kuchyň nebo zateplená chatka mohou působit lákavě, samy o sobě ale nezaručují možnost trvalého bydlení ani snadný budoucí prodej.
Za kus pražské zeleně až čtyři miliony
Ceny zahrad a chatek v pražských koloniích v posledních letech výrazně vzrostly. Podle Chudoby je žene vzhůru kombinace drahého bydlení, omezené nabídky pozemků a zájmu o rekreaci, ke které není nutné dojíždět desítky kilometrů za město. „Dnes už není výjimkou, že se zahrada s menší chatkou v Praze nabízí za dva až čtyři miliony korun. V některých atraktivních lokalitách i za více,“ uvádí.
Nabídky jsou přitom velmi různorodé. Na trhu lze narazit na právně omezené případy za nižší stovky tisíc korun, ale také na zahrady s vlastním pozemkem a větší chatou za několik milionů. Požadovaná částka však nemusí odpovídat ceně, kterou je kupující nakonec ochoten zaplatit. Rozhoduje technický stav, dokumentace, přístupová cesta, dostupnost vody a elektřiny, vlastnictví půdy i možnost financování.
„U dobře umístěné zahrady ve vlastnictví může být rozdíl mezi nabídkovou a skutečně dosaženou cenou relativně malý. U chatky na pronajatém pozemku, s nejasnými stavbami, sezonní vodou nebo omezeným přístupem může být sleva výrazná a prodej může trvat dlouho,“ dodává Chudoba.
Nenápadný rekreační domek na okraji lesa se proměnil v autentickou připomínku života Bohumila Hrabala. Obnova chaty v Kersku, kterou navrhli architekti Martin Čtverák a Tomáš Tomsa, nesází na muzeální efekt, ale na atmosféru místa, kde spisovatel žil, psal a potkával se s přáteli.
Jako by si jen odskočil. Architekti obnovili Hrabalovu chatu v Kersku
Enjoy
Levnější bydlení jen na první pohled
Hlavní část kupujících stále tvoří lidé, kteří hledají místo k rekreaci v blízkosti domova. Často jde o rodiny s dětmi, seniory nebo obyvatele bytů, kteří chtějí zahradu, klid a možnost něco pěstovat. Vedle nich ale přibývají zájemci, kteří v chatkách vidí dostupnější cestu k bydlení v Praze. Ve srovnání s cenou standardního bytu může objekt za dva nebo tři miliony korun působit jako výhodná alternativa. „Je to ale velmi riziková úvaha. Většina těchto objektů není určená pro plnohodnotné celoroční bydlení,“ upozorňuje Chudoba.
Překážkou není jen technický stav stavby. Rozhoduje územní plán, povolený způsob užívání, přístupová komunikace, kanalizace i možnost celoročního zásobování vodou. Kupující tak může zaplatit miliony za objekt, který sice fakticky využívá k bydlení, právně z něj ale standardní rodinný dům nikdy nebude.
Tlak na proměnu kolonií sílí
Rostoucí tlak na využívání zahrádkářských osad k trvalému bydlení potvrzuje také Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy. „Tím, jak se Praha rozšiřuje, území zahrádkových osad čelí tlaku na výstavbu staveb pro trvalé bydlení,“ říká Kristýna Lhotská, ředitelka sekce koordinace IPR.
Silnější je tento tlak podle ní v místech, kde jsou jednotlivé zahrady v soukromém vlastnictví nebo nejsou organizované pod zahrádkářským svazem. Přeměna původně rekreačních lokalit v obytné čtvrti ale naráží na technické limity. Příjezdové komunikace bývají úzké a nemusí splňovat požadavky na průjezd hasičů, záchranářů nebo svozu odpadu. Problémem bývá také kanalizace, voda a kapacita dalších sítí. „Pokud někdo kupuje chatku v zahradní kolonii s vidinou trvalého bydlení, je pravděpodobné, že se jeho představa nenaplní,“ upozorňuje Lhotská. Živelnou přeměnu zahrádkářských osad na lokality trvalého bydlení proto město nepodporuje.
Praha zůstává nejdražší, největší realitní boom se ale odehrává jinde. Byty v Ústeckém kraji za sedm let ztrojnásobily cenu. Cenový náskok metropole se zmenšuje a dostupné bydlení mizí okres po okresu.
Levné Česko mizí. Byty v regionech zdražují rychleji než v Praze
Reality
Z jednoho trhu se stávají dva
Růst cen neznamená, že všechny zahrady a chatky zdražují stejně. Trh se stále zřetelněji rozděluje na dvě části. Na jedné straně stojí právně čisté nemovitosti na vlastním pozemku, s povolenou stavbou, zajištěným přístupem, elektřinou a vodou. Ty mohou díky omezené nabídce dál držet cenu a poměrně snadno najít dalšího kupujícího. Na druhé straně jsou chatky na pronajaté půdě, stavby s nepovolenými úpravami, sezonní vodou nebo nejistou nájemní smlouvou. Přestože se mohou nabízet za miliony, jejich skutečná hodnota i prodejnost jsou podstatně nižší. U chatky na cizím pozemku musí kupující prověřit nájemní nebo pachtovní smlouvu, dobu jejího trvání, možnost výpovědi, pravidla osady, souhlas vlastníka půdy i převoditelnost práv na dalšího zájemce.
„Kupující dnes mnohem více rozlišují mezi skutečným vlastnictvím pozemku a pouhou možností užívat cizí půdu. Rozdíl mezi kvalitními a problematickými nabídkami se bude dál rozevírat,“ očekává Chudoba.
Milionová cenovka nezaručuje snadný prodej
Zahrádkářské nemovitosti nejsou navzdory vysokým cenám stejně likvidní jako standardní byt. Hezká zahrada ve vlastnictví, s dobrou dostupností, elektřinou, vodou a právně čistou chatkou se může prodat relativně rychle. U nemovitosti s komplikovaným přístupem, právními vadami nebo stavbou na cizím pozemku je okruh zájemců podstatně menší. „Neřekl bych, že jde o vysoce likvidní segment trhu. Je to spíše specifická nabídka pro omezený okruh zájemců, kteří přesně vědí, co kupují,“ říká Chudoba.
Okruh kupujících může dál zúžit možnost financování. Banka nemusí přijmout jako zástavu chatku stojící na cizím pozemku, nepovolenou stavbu nebo objekt bez právně zajištěného přístupu. Kupující tak může vložit několik milionů korun do majetku, který později obtížně prodá a který nelze jednoduše financovat hypotékou.
Za pět let zmizelo z mapy téměř čtyři tisíce hospod. Pandemie, ceny energií, drahé suroviny i změna návyků hostů udělaly své. Zní to jako konec jedné éry? Možná. Jenže právě tenhle tlak způsobil to, že pivo v českých hospodách je dnes lepší než kdy dřív. 
Hospody mizí. Pivo je ale nejlepší v historii
Enjoy
Nabídkové ceny často stojí na emocích
Požadované částky podle Chudoby někdy více odrážejí představu prodávajícího o hodnotě vlastní zahrady v Praze než skutečný technický a právní stav. „Prodávající někdy oceňují hlavně emoci. Mám zahradu v Praze. Kupující pak zjistí, že chata má nepovolenou přístavbu, voda je pouze sezonní, odpad je řešený provizorně, příjezd není právně zajištěný nebo pozemek vůbec není jejich,“ popisuje.
Tyto nedostatky mohou hodnotu zásadně snížit. Kupující by proto neměl cenu posuzovat podle nové kuchyně, vybavení chaty nebo upravené zahrady. Důležitější je vlastnictví půdy, právní stav objektu, povolený způsob využití a dostupnost infrastruktury.
Zahrádkářské osady Praha nevnímá jako nevyužitou rezervu pro další bytovou výstavbu. Naopak je považuje za součást zelené infrastruktury města. Jejich původní zemědělská funkce se sice postupně proměnila a dnes slouží především k rekreaci, město ale dál zdůrazňuje jejich nezastavitelný charakter. „V systému zelené infrastruktury hrají zahrádkářské kolonie nezastupitelnou roli. Proto je důležité klást důraz na jejich nezastavitelný charakter,“ říká Lhotská.
Při přípravě Metropolitního plánu město analyzovalo jednotlivé kolonie a posuzovalo, zda stále plní svůj původní účel, změnily se v obytné území, nebo již splynuly s okolní krajinou. „Na základě této analýzy je navrženo zachovat všechny funkční zahrádkářské osady a nepřeměňovat je na místa pro trvalé bydlení. Metropolitní plán dokonce vymezuje území, kde by mohly vzniknout nové osady,“ říká Kristýna Lhotská z IPR.
Pro kupující je to zásadní informace. Hodnota zahrady může dál růst díky omezené nabídce a silné poptávce po zeleni. Nelze ale automaticky předpokládat, že se z ní v budoucnu stane stavební parcela.
Místo bytů mohou vznikat nové zahrádky
Zatímco část kupujících doufá, že se zahrádkářské kolonie postupně promění v obytné lokality, město počítá s opačným vývojem. Funkční kolonie chce chránit a v některých částech Prahy vytvořit podmínky pro vznik dalších. Jejich hodnota tak nemá spočívat v budoucí zastavitelnosti, ale v rekreaci, komunitním životě a zachování zeleně uvnitř města. Právě omezená nabídka těchto ploch může podporovat ceny právně čistých zahrad. Zároveň ale uzavírá cestu ke spekulaci založené na tom, že se z rekreačního pozemku jednou stane parcela pro rodinný dům.
Kvalitní a právně čisté zahrady v Praze si podle Chudoby cenu pravděpodobně udrží a mohou dál mírně zdražovat. Poptávka po zeleni v docházkové nebo krátké dojezdové vzdálenosti zůstane silná. Část nabídek už ale naráží na cenový strop. Kupující jsou citlivější na právní rizika a více rozlišují mezi vlastnictvím pozemku a pouhým právem užívat cizí půdu. „U slabších nabídek nemusí ceny dál růst spolu s byty a pozemky. Spíše se bude rozevírat rozdíl mezi kvalitními a problematickými nemovitostmi,“ uzavírá Chudoba.
České chataření a chalupaření prochází proměnou. Chatky i chaloupky se dnes stávají svébytnou architektonickou disciplínou. Útěk z města však zůstává nedílnou součástí české národní identity, říká Petr Kotík, zakladatel platformy Kouzelné Chaloupky.
Místo kadibudky, vířivka s výhledem. Chataření mají Češi v krvi, jen jsou náročnější
Enjoy
Osmdesátková stavba prošla zásadní rekonstrukcí. Jejím výsledkem je moderní rekreační dům.
Na místě stodoly vyrostla moderní chata. Dominuje jí krb a velká knihovna
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
