Apartmán za deset milionů, vila za šedesát. Chorvatsko už levné není
Kvalitní apartmán na chorvatském pobřeží dnes stojí nejméně čtvrt milionu eur, moderní vila s bazénem běžně přes milion. Výnos přitom nebývá o mnoho vyšší než u bytu v Praze. Češi přesto od Jadranu neodcházejí.
Období, kdy bylo Chorvatsko levnější alternativou ke Španělsku nebo Itálii, definitivně skončilo. Ceny rezidenčních nemovitostí na jadranském pobřeží se ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 meziročně zvýšily o 14,5 procenta. Přestože se trh ochladil a kupující jsou opatrnější, dobře umístěné apartmány a vily si vysoké ceny drží.
„Zatímco v období po pandemii byl trh charakteristický velmi silnou poptávkou prakticky po jakékoli nemovitosti u moře, dnes jsou klienti mnohem selektivnější,“ říká Jan Rejcha, generální ředitel společnosti Rellox.
Češi podle něj více sledují kvalitu projektu, vzdálenost od pobřeží, energetickou náročnost, výhled, možnosti pronájmu i budoucí prodejnost. „Chorvatsko se z masového realitního trhu stalo výběrovým trhem,“ dodává.
Apartmán od čtvrt milionu eur
Zájemce o menší apartmán v kvalitní novostavbě by měl dnes počítat s rozpočtem přibližně 250 až 350 tisíc eur, tedy zhruba 6,3 až 8,8 milionu korun. Apartmány s výhledem na moře nebo v první či druhé linii od pobřeží v oblastech Zadaru, Splitu, Istrie nebo Makarské riviéry se podle Rejchy nejčastěji prodávají za 400 až 900 tisíc eur, tedy zhruba 9,7 až 21,8 milionu korun.
V luxusním segmentu se hranice posouvá ještě výrazně výš.
„Prémiové apartmány v atraktivních lokalitách začínají přibližně na 250 až 400 tisících eur. U penthousů, velkorysých apartmánů v první linii a nemovitostí s mimořádným výhledem se cena může dostat výrazně nad půl milionu eur,“ říká Veronika Pecková, realitní makléřka společnosti Luxent – Exclusive Properties.
U samostatných vil začíná skutečně luxusní segment přibližně na jednom milionu eur. Nejběžnější cenové rozpětí moderních domů s bazénem a výhledem na moře dosahuje podle Peckové 1,2 až 2,5 milionu eur, tedy přibližně 30 až 63 milionů korun. Výjimečné objekty v první řadě u moře, s vlastním přístupem k vodě, kotvištěm nebo velkým pozemkem se prodávají za tři až pět milionů eur. V nejprestižnějších případech mohou být ještě dražší.
Češi nehledají jen investici
Typickým kupujícím není spekulant, který hledá co nejvyšší krátkodobý výnos. Převládají bonitní soukromí klienti a podnikatelé, kteří chtějí nemovitost sami využívat a zároveň do ní bezpečně uložit část svého majetku. „Čistě výnosových investorů je méně než u standardních apartmánů. U luxusních vil totiž nebývá hlavním motivem maximalizace krátkodobého výnosu,“ vysvětluje Pecková.
Kupující podle ní zpravidla využívá vilu několik týdnů v roce s rodinou a během zbytku sezony ji pronajímá. Příjmy od hostů pak alespoň částečně pokryjí provoz, správu a údržbu.
Hormuz se stal testem důvěry v celý Perský záliv. Podle Elieho Naamana, spoluzakladatele a šéfa Ellington Properties, v něm Dubaj obstála. Po krátké nejistotě zůstává pro investory bezpečným přístavem i jedním z nejatraktivnějších realitních trhů regionu. Ceny nemovitostí sice za poslední roky výrazně vzrostly, proti Londýnu, Paříži nebo New Yorku ale podle Naamana emirát stále nabízí prostor pro další růst.
Hormuz byl testem důvěry. Dubajský realitní trh obstál, říká developer Elie Naaman
Reality
Podobnou zkušenost má Rejcha. „Většina lidí si od nás kupuje nemovitost v Chorvatsku primárně pro vlastní užívání. Převažuje model, kdy klient apartmán několik týdnů v roce využívá pro sebe a svou rodinu a ve zbývajícím období jej pronajímá prostřednictvím profesionální správy.“
Investiční rozhodnutí proto nestojí pouze na výnosové tabulce. Kupující si pořizuje také možnost pravidelně trávit čas u moře a nemovitost jednou předat dětem.
Výnos podobný Praze
U kvalitního chorvatského apartmánu lze podle Relloxu po odečtení běžných provozních nákladů dlouhodobě očekávat čistý výnos přibližně tři až čtyři procenta ročně. U prémiových vil uvádí Luxent hrubý výnos přibližně tři až šest procent. Po odečtení správy, provizí, údržby, energií a dalších výdajů nejčastěji zůstává 1,5 až 3,5 procenta.
„U skutečně luxusních nemovitostí je zpravidla důležitější ochrana kapitálu, dlouhodobý růst hodnoty a možnost vlastního užívání než samotný běžný výnos,“ říká Pecková.
Výnosy se tak zásadně nevzdalují investičním bytům v Praze, u nichž se hrubý nájemní výnos obvykle pohybuje přibližně kolem tří až čtyř procent. Srovnání má však své limity. Pražský byt lze pronajímat celoročně, zatímco chorvatská nemovitost je závislejší na sezoně a vyžaduje nákladnější správu.
Současně existují zahraniční trhy, kde mohou hrubé výnosy dosahovat osmi, deseti nebo i více procent. Typicky jde o levnější městské lokality, například na jihu Itálie, kde jsou pořizovací ceny výrazně nižší. Vyšší výnos ale zpravidla doprovází horší likvidita, slabší růst hodnoty, větší provozní riziko nebo nutnost aktivnější správy.
„Vysoký výnos z pronájmu předpokládá nízkou vstupní investici, vysoké příjmy z nájmu a nízké provozní náklady. Dát všechny tyto atributy dohromady současně je majstrštyk,“ upozorňuje Rejcha.
Koupí vilu na exotickém ostrově, často ji ani osobně nevidí, a za pár měsíců ji prodají se ziskem. Zahraniční nemovitosti lákají čím dál víc Čechů a v Indonésii už více než čtvrtina investorů sází na rychlé „flipování“. Klíčovou roli přitom hraje Instagram.
Koupí vilu na Bali a za rok ji prodají za trojnásobek. Češi objevili nový investiční trik
Reality
Deset tisíc eur za týden nestačí
Prémiová vila pro osm až deset hostů se může během hlavní sezony pronajímat přibližně za čtyři až deset tisíc eur týdně. U výjimečných domů v první linii, s kotvištěm, personálem nebo větší kapacitou může týdenní cena překročit 15 tisíc eur. Vysoká cena za letní týden ale sama o sobě vysoký roční výnos nezaručuje.
Profesionální správa a komunikace s hosty podle Peckové obvykle stojí 15 až 25 procent příjmů. K tomu se přidává úklid, praní prádla, péče o bazén a zahradu, energie, pojištění, účetnictví, místní poplatky, drobné opravy a provize rezervačních platforem.
Vlastník navíc zpravidla používá nemovitost právě během nejatraktivnější části léta, kdy by jinak mohl získat nejvyšší nájemné.
Zadar nabízí prostor, Dubrovník už méně
Za perspektivní oblast považují oba experti především Zadar a Zadarskou riviéru. Region nabízí mezinárodní letiště, kvalitní infrastrukturu, dostupnost ostrovů a stále určitý prostor pro další rozvoj. „Zadarská oblast nabízí velmi dobrý poměr ceny, dostupnosti a dalšího růstového potenciálu,“ říká Pecková. K vyhledávaným místům řadí Petrčane, Zaton, Sukošan, Biograd na Moru nebo ostrov Ugljan.
Silná poptávka zůstává také na Makarské riviéře, v okolí Splitu a Trogiru, na ostrově Čiovo a v některých částech Istrie.
„Istrie je vyhledávaná pro dobrou dostupnost autem z České republiky, kvalitní gastronomii, vinařství, kultivovanou krajinu a relativně dlouhou sezonu,“ popisuje Pecková. Zvlášť žádané jsou podle ní Rovinj, Poreč, Novigrad a kamenné vily ve vnitrozemí.
Naopak v centru Dubrovníku, v Rovinji nebo nejexkluzivnějších částech Splitu již ceny vystoupaly velmi vysoko. „Tyto lokality si nadále udržují silnou poptávku, prostor pro další cenový růst je tam ale menší než v rozvíjejících se regionech,“ říká Rejcha.
Zahraniční nemovitosti se pro část Čechů stávají investicí, druhým domovem i způsobem, jak rozložit rodinný majetek mimo tuzemský trh. Banky potvrzují rostoucí zájem hlavně o Španělsko, Itálii, Chorvatsko a Rakousko. Nákupy se často financují úvěrem zajištěným nemovitostí v Česku, což cestu k apartmánu u moře zjednodušuje, ale riziko nechává doma.
Místo chalupy apartmán u moře. Tuzemské banky vidí nový trend
Reality
První linie není vždy první
V luxusním segmentu rozhoduje především poloha. Nejvyšší prémii má skutečná první řada u moře, soukromí, nerušený výhled a přímý přístup k vodě. „Nestačí pouze marketingové označení ‚seafront‘. Rozhodující je, zda mezi domem a vodou vede komunikace nebo veřejná promenáda, zda má nemovitost nerušený výhled a jak snadný je přístup k moři,“ upozorňuje Pecková.
Hodnotu zvyšuje také možnost kotvení člunu, infinity nebo vyhřívaný bazén, současná architektura, větší pozemek, kvalitní parkování a dostatek ložnic s vlastní koupelnou. Samotná velikost domu přitom nemusí být rozhodující. Dobře navržená vila o ploše 250 metrů čtverečních přímo u vody může mít vyšší cenu než dům o rozloze 500 metrů ve druhé či třetí linii.
Luxusní interiér právní problémy nezakryje
Největší rizika se často neskrývají ve výnosech, ale v dokumentaci. „Největším rizikem není samotná kvalita interiéru, ale právní a stavební stav nemovitosti,“ říká Pecková. Kupující by měl porovnat údaje v katastru a pozemkových knihách, ověřit vlastníka, věcná břemena, legální přístupovou cestu, stavební a kolaudační povolení i to, zda skutečná podoba domu odpovídá schválené dokumentaci.
Prověřit je nutné také legalitu bazénu, terasy, venkovní kuchyně, přístavby nebo kotviště. Samostatnou otázkou jsou podmínky krátkodobého pronájmu.
Také podle Rejchy čeští kupující často podceňují náklady, které přicházejí až po nákupu. „Vedle kupní ceny je třeba počítat s právními službami, registrací vlastnictví, pojištěním, správou, fondem oprav, provozními výdaji nebo vybavením apartmánu.“
Kvalitní nemovitost kupce najde
Při případném prodeji rozhoduje především poloha, technický stav a kvalita dokumentace. Moderní apartmány s výhledem, parkovacím stáním a pěší dostupností moře zůstávají dobře obchodovatelné. „Poptávka po chorvatských nemovitostech je diverzifikovaná z mnoha zdrojových zemí,“ říká Rejcha. Vedle domácích kupujících přicházejí zájemci ze Slovinska, Německa, Rakouska, Česka, Slovenska, Polska, Maďarska, Itálie, Skandinávie nebo Spojených států.
Byt už není sázka na jistotu. Vyšší sazby mění logiku realitních investic a je snadné se u toho přepočítat. Rizikem pro dostupnost bydlení není jen výše sazeb, ale hlavně nedostatečná výstavba. „Bez zrychlení přípravy projektů se tlak na ceny v atraktivních místech úplně neztratí,“ uvádí Jiří Vančura, ředitel úseku nemovitostního financování Trinity Bank, ve svém výhledu, kam se podívá realitní trh v roce 2026.
Jiří Vančura: Byt už není „automaticky dobrá“ investice
Reality
Široká mezinárodní poptávka podporuje likviditu kvalitních objektů. Naopak starší nemovitosti vyžadující rozsáhlou rekonstrukci nebo domy v méně atraktivních lokalitách mohou na kupce čekat podstatně déle.
U kvalitně oceněných nemovitostí se prostor pro jednání obvykle pohybuje mezi třemi a osmi procenty. Nejlepší vily v první linii, s perfektní dokumentací a nenahraditelnou polohou, se však podle Peckové často prodávají bez výraznější slevy.
Na co si dát pozor při koupi nemovitosti v Chorvatsku
- Prověřte dokumentaci. Zkontrolujte vlastníka, věcná břemena, přístupovou cestu, stavební i kolaudační povolení a legalitu bazénu, terasy či dalších přístaveb.
- Ověřte možnost pronájmu. Krátkodobé turistické ubytování nemusí být povolené automaticky a pravidla se mohou lišit podle lokality i typu nemovitosti.
- Počítejte se všemi náklady. Správa může pohltit 15 až 25 procent příjmů. Přidávají se energie, úklid, údržba, pojištění, poplatky a provize rezervačních portálů.
- Nenechte se zmást označením „první linie“. Prověřte, zda mezi domem a mořem nevede silnice či promenáda a zda má nemovitost skutečně přímý přístup k vodě.
- Myslete na budoucí prodej. Nejlépe si hodnotu drží moderní nemovitosti s čistou dokumentací, výhledem, parkováním a dobrou dostupností moře.
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
