Z kanceláří byty? Praha by tím mohla řešit krizi bydlení. Jenže to má háček
Praha čelí tichému problému: kancelářský fond rychle stárne, ale nové projekty téměř nepřibývají. Statistiky Colliers ukazují, že do několika let bude velká část budov na hraně použitelnosti. Přeměna na byty by mohla pomoci s bytovou krizí. Naráží však na technické limity, regulace i ekonomiku.
Pražský kancelářský trh se dostal do zvláštní situace. Firmy dál hledají moderní prostory a nájmy rostou, ale nová výstavba téměř zamrzla. A do toho přichází další, méně viditelný problém. Kancelářské budovy rychle stárnou.
Podle aktuálních dat poradenské společnosti Colliers se dnes už zhruba třetina kancelářských budov v Praze blíží hranici dvaceti let provozu. Do roku 2030 půjde o téměř 1,8 milionu metrů čtverečních. Budovy z přelomu tisíciletí tak postupně přestávají splňovat nejen technologické, ale i ekologické a designové standardy, které dnes nájemci očekávají.
Kanceláře ve více než 90 let starém domě Radost na Žižkově se v budoucnu promění na byty. Územní rozhodnutí má investor na stole, o stavební povolení zažádá v řádech dnů. Datum finále projektu nelze odhadnout.
Někdejší sídlo odborů se snad brzy začne měnit. Místo kanceláří v něm budou stovky garsonek
Reality
Výstavba se propadla na historické minimum
Právě statistiky Colliers zároveň upozorňují na paradox současného trhu. Přestože firmy moderní kanceláře stále poptávají a u kvalitních budov roste nájemné, nová výstavba je nejnižší v historii.
Rok 2025 byl z tohoto pohledu rekordně slabý. V Praze přibylo jen 26 600 metrů čtverečních kanceláří, přičemž většina projektů byla pouhou rekonstrukcí. Ještě před pandemií se ročně stavělo přes 150 tisíc metrů čtverečních.
Nízká výstavba přitom není jen cyklický výkyv. Za propadem stojí kombinace drahého financování, vysokých stavebních nákladů i nejistoty ohledně budoucí poptávky po kancelářích. Podle Colliers tak na trhu vzniká napětí, kvalitní moderní kanceláře chybějí, zatímco starší budovy rychle zastarávají.
Majitel největší české realitní společnosti REMAX David Krajný upozorňuje, že dostupnost bydlení se bez zásadních změn nezlepší. Hlavní problém podle něj neleží v poptávce, ale v nedostatečné výstavbě a zdlouhavém povolování, které drží ceny vysoko. V rozhovoru vysvětluje, proč mladí lidé na vlastní bydlení nedosáhnou, jak se promění role makléřů pod vlivem umělé inteligence i proč buduje realitní byznys na Ukrajině už dnes.
David Krajný: Mladí na bydlení nedosáhnou. A lepší to jen tak nebude
Reality
Rekonstrukce, nebo byty?
Majitelé starších kancelářských budov dnes stojí před zásadní volbou, zda investovat do modernizace, budovu zbourat, nebo ji zkusit přeměnit na byty. Na první pohled dává konverze smysl. Praha dlouhodobě trpí nedostatkem bydlení a ceny bytů rostou rychleji než nájmy kanceláří. Ekonomika ale není tak jednoznačná.
Náklady na přestavbu kanceláří na byty se dnes pohybují zhruba mezi 70 až 98 tisíci korun za metr čtvereční. To je často více než komplexní rekonstrukce kancelářské budovy, která vychází na 57 až 75 tisíc korun za metr.
Zásadní jsou však technické limity. Administrativní budovy mají hluboké dispozice s nedostatkem přirozeného světla, což komplikuje vznik kvalitních bytů. Přísnější požární normy, akustika u rušných ulic nebo nutnost změny územního plánu celý proces dále prodlužují.
První projekty ukazují, že to jde
Přesto se v Praze objevují projekty, které naznačují možnou cestu. Jedním z nich je přestavba funkcionalistického domu Dům Radost, bývalého sídla odborových svazů. Budova se stovkami kanceláří se postupně mění na nájemní bydlení s až 650 jednotkami. Jde o jeden z největších pokusů o konverzi administrativního objektu v metropoli.
Společnost Passerinvest Group Radima Passera zahájila výstavbu nové administrativní budovy Sequoia v pražských Roztylech. Jde o největší kancelářskou budovu, která se v současnosti v Praze staví pro volný trh. Za dva roky nabídne 33 tisíc metrů pronajímatelné plochy.
Passer začal stavět největší kancelářský projekt v Praze
Reality
Nejdále jsou s konverzí kanceláří na bydlení ve Spojených státech. Po pandemii tam prudce vzrostla neobsazenost kanceláří a tlak na změnu využití budov vedl k rekordnímu růstu přestaveb. Jen v roce 2024 vzniklo přibližně 25 tisíc bytů z bývalých kancelářských prostor.
Evropa postupuje opatrněji. Například v Německu studie odhadují potenciál přibližně 60 tisíc bytů, ale vhodná je jen menší část kancelářských budov. Zajímavý je britský přístup. Díky legislativnímu nástroji Permitted Development Rights lze měnit kanceláře na byty bez plného územního řízení. Od roku 2013 tak vzniklo přes 120 tisíc bytů. Tento model ale ukázal i stinné stránky. Některé projekty vedly ke vzniku malých a nekvalitních bytů bez dostatečného denního světla.
Český realitní trh se po slabším období znovu rozběhl a investoři mají podle finančního ředitele skupiny Redstone Jiřího Medřického silný apetit nakupovat. Novou nejistotu ale přináší geopolitické napětí, které může prodražit financování developerských projektů. Přesto zůstává výhled trhu podle něj pozitivní.
Český realitní trh se zvedl, teď ho brzdí nejistota. Dobré nemovitosti ale dál mizí rychle, říká finanční ředitel Redstone
Reality
Silná turistická sezóna, rostoucí maloobchod a stabilní výnos. Právě tyto faktory stojí za první chorvatskou akvizicí DRFG, která v Rijece koupila nákupní centrum ZTC za více než miliardu korun.
Miliardová investice u moře: DRFG vstupuje na chorvatský realitní trh
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
