Tlak na cenu se může negativně projevit v kvalitě a standardech bydlení. Touto cestou jít nechceme, říká šéf M.E estates

Energetická náročnost, udržitelnost, technické řešení a cena. To jsou kromě lokality hlavní faktory, které dnes zájemce o nové bydlení zajímají. Pro developery to často znamená hledání průsečíku mezi vysokým standardem a příznivou cenou. „Vždy zvažujeme, kde se jaké technologie vyplatí. Udržitelná řešení něco stojí, což se pak přirozeně promítne i do ceny bytu,“ říká Oldřich Mach, zakladatel developerské společnosti M.E estates. 

Kudy vedla vaše cesta k vlastní developerské společnosti? 

Pocházím z developerské rodiny. Už můj pradědeček založil za první republiky stavební, později i developerskou firmu. To znamená, že vystavěl celou ulici a pak domy prodával. Firma, kterou jsem založil, tedy navazuje právě na tuto rodinnou tradici. Můj děda pracoval jako samostatný projektant i v období komunismu. Oboru se tedy věnoval i v době, kdy režim podobným aktivitám nepřál. To mě inspirovalo, takže jsem po střední škole nastoupil na stavební fakultu a vybral si obor architektura a stavebnictví. Po škole jsem se zaměřil na projektový management a dostal se až k vlastnímu developmentu. Celou dobu mě lákalo dělat vlastní projekty, což jsem si v roce 2017 splnil. 

Na co se v rámci výstavby zaměřujete? 

Primárně na rezidenční výstavbu, ale vždy s nějakou přidanou hodnotou. Připravujeme projekty, které jsou něčím zajímavé a v Česku i poměrně neobvyklé. 

Co může být tou přidanou hodnotou? 

Může to být třeba spojení s vodní plochou, například bydlení na vodě nebo v jejím blízkém okolí. To mě v tuto chvíli hodně zajímá a zabýváme se tím. Jeden z připravovaných projektů vzniká ve spolupráci se známým českým architektem a troufám si říct, že bude do značné míry zcela ojedinělý. Zatím ale bohužel nemůžu prozradit víc. 

Prokop Svoboda: Ceny nemovitostí zase porostou. Je nejlepší čas nakupovat bydlení

Reality

Všechny signály nasvědčují budoucímu růstu cen bytů a domů, říká Prokop Svoboda, majitel realitní kanceláře Svoboda&Williams, která se zaměřuje na vyšší až luxusní segment bydlení. Poslední dva roky trh stagnoval, lidé nedosáhli na hypotéky a začali si byty víc než dřív pronajímat. To je podle Svobody nezvratný trend. Jeho kancelář obsluhuje hlavně lidi, kteří mají hotovost. Lidi, kteří nečekají na oživení hypotečního trhu. I tito klienti však v posledních dvou letech vyčkávali, nenakupují. Pokud čekají na nižší ceny, podle Svobody se přepočítali. Ceny nemovitostí prý opět porostou. Nyní je nejlepší čas nakupovat, říká obchodník Svoboda.

Dalibor Martínek, Petra Jansová

Přečíst článek

Na co investoři a zájemci o bydlení v dnešní době kladou důraz? Chtějí třeba plně vybavené byty, nebo jsou tam jiné požadavky? 

Pokud jde o investory, ti vyžadují především co nejdostupnější cenu, aby se jim investice vyplatila. Situace na realitním trhu přiměla řadu developerů začít stavět převážně pro fondy, které si objednají celý dům na pronájmy. Tam ale právě vzniká obrovský tlak na cenu, což se může negativně projevit na kvalitě a standardech. Takový byt je pak možná vhodný k pronájmu, už ale podle mě není vhodný k tomu, aby si ho někdo koupil pro vlastní bydlení a udělal tak největší investici v životě. Touto cestou jít nechceme, i když samozřejmě chápu, že velcí developeři potřebují prodávat i v době, kdy to tolik nejde. My se naopak snažíme na tuto problematiku více upozorňovat. Spousta lidí pozná rozdíl mezi luxusním a běžným autem, rozdíl v kvalitě bydlení ale pozná málokdo. 

Stavíte i nájemní bydlení, nebo všechny byty jen prodáváte? 

Většina našich projektů je určená k prodeji, ale máme i pár projektů, kde byty sami pronajímáme. Tam mám dobrou zkušenost s tím, že když je byt vybavený, kvalitně udělaný a technologicky zvládnutý, je o něj velký zájem. Zastávám názor, že i když je to byt pro nájemní bydlení, měl by být kvalitní. Lidem se tam pak hezky žije a nájemníci se tolik nestřídají. 

Když se zaměříme na byty určené k vlastnímu bydlení, jak moc se tam požadavky mění v čase? Musí dnes developer klást důraz na jiné věci než třeba před dvaceti lety?

Velkým tématem jsou energie. Lidé se dnes zajímají o standard bydlení z hlediska úspory energií, protože chtějí vědět, jaké budou mít náklady. Dřív se na průkaz energetické náročnosti budovy (PENB – pozn. red.) ptali jen proto, že to vyžadoval zákon, dnes jim na tom opravdu záleží. Kromě toho jsme zaznamenali i velký posun, pokud jde o důraz na technické řešení bytů. Naopak myslím, že lidé dnes tolik neřeší architekturu, nejsou už pro ně tak důležité standardy, například co se koupelen týče. To je dáno i tím, že standardy jsou kvalitativně tak vysoko, že i nejlevnější projekty jsou z tohoto pohledu dostatečně atraktivní. Speciálně u rodinných domů, které teď také máme jako jeden projekt, si lidé dávají hodně záležet na výběru a přesné specifikaci domu. Řeší dopodrobna všechno včetně všech informací v PENB.

Bydlení v Klamovka Parku: Lávkou rovnou z domu do parku, zelená střecha a nízké náklady

Reality

Bydlení v zeleni, a přitom v centru metropole nabídne nový developerský projekt Klamovka Park. Jak už sám název napovídá, nachází se přímo v jednom z největších pražských parků v žádané lokalitě Smíchova.

Newstream & Partner

Přečíst článek

Je dnes důležitým faktorem i udržitelnost? 

Ano, i proto se jí v našich projektech hodně věnujeme. Jedním z našich nejnovějších počinů je vznikající projekt Klamovka Park, který realizujeme ve spolupráci s investiční skupinou Aristo a stavební společností Kafer. Troufám si říct, že je to v tuto chvíli jeden z nejlepších projektů, co se ekologické udržitelnosti týče. V průkazu energetické náročnosti budovy má kategorii A, objekt splňuje kritéria pasivního domu. To znamená roční spotřebu do patnácti kilowatthodin na metr čtvereční vytápěné plochy. Kritéria splňujeme i s tím, že topíme plynem. Myslím, že konkrétně v Praze je to pořád nejlepší varianta vytápění, takže tam máme dva kondenzační plynové kotle v kombinaci s podlahovým vytápěním. Pro majitele je to pak cenově výhodnější než třeba tepelné čerpadlo. 

Bude plyn udržitelný i do budoucna? 

Nebude, to vidíme už teď, protože je o dost těžší splnit s ním kritéria kategorie A. Na druhou stranu si myslíme, že v tuto chvíli je to pro dům nejvhodnější řešení. Máme tam ale prostorovou rezervu na tepelná čerpadla a přípravu v kotelně, takže až to bude nutné, plynové kotle rychle vyměníme. Třeba teplou užitkovou vodu tam už teď připravujeme tepelným čerpadlem v kombinaci se solárními panely na střeše. 

Takže to máme tepelná čerpadla a fotovoltaiku. Jaké další technologie tam využíváte? 

Počítáme s rekuperací, tedy regulovanou výměnou vzduchu. Máme inteligentní systém, který hlídá vlhkost a limity oxidu uhličitého. Na základě toho pak automaticky vyměňuje vzduch v interiéru. To je v bytech hodně znát, protože lidé běžně tolik nevětrají. Dokonce jsem četl studii, kde zkoumali znečištění oxidem uhličitým na cestě z práce. Největší koncentrace byla právě doma. V projektu Klamovka Park je rekuperace i z toho důvodu, že z jedné strany je rušná Plzeňská ulice. Čistý vzduch, který ještě upravujeme, nasáváme na straně parku, takže všichni mají doma čerstvý vzduch. Solární panely na střeše pak dohromady s tepelným čerpadlem ohřívají užitkovou vodu pro všechny byty a poskytují elektřinu pro společné prostory. V tom je zahrnuto i čerpání dešťové vody pro závlahu střešních teras nebo nabíjení elektromobilů a kol. Případné přebytky se pak využijí v bytech. 

Palička z Penty: Postavit byty u Masarykova nádraží? Nereálné a drahé

Reality

Staví na brownfieldu v Nuslích i na Waltrovce, nejvýrazněji se však rukopis Penty projeví kolem Florence. Změnu územního plánu bychom mohli mít odsouhlasenou během čtyř měsíců, říká šéf Penta Real Estate Petr Palička v dalším díle podcastu Realitní Club.

Petra Jansová

Přečíst článek

V jaké fázi teď projekt je? 

Na začátku letošního roku bychom měli mít stavební povolení, v březnu pak chceme začít stavět. Teď zahajujeme prodej.  

Jakým způsobem k udržitelnosti přistupujete ve svých dalších projektech? Je to téma všude? 

Vždy zvažujeme, kde se jaké technologie vyplatí. Udržitelná řešení něco stojí, což se pak přirozeně promítne i do ceny bytu. Z jiného projektu mám zkušenosti, že když to chcete udělat opravdu dokonalé ve všech ohledech, můžete se snadno dostat do fáze, kdy se byty neprodají, protože jsou příliš drahé. Proto vždy zvažujeme všechny možnosti a pracujeme i s konkrétní lokalitou. Třeba v projektu za Prahou, kde je vzduch dostatečně kvalitní, jsme upustili od rekuperace a zaměřili se na technické řešení mechanického systému provětrávání a výměny vzduchu.

V projektu Klamovka Park se realizace domu s vyšším standardem a důrazem na udržitelnost přímo nabízela, protože ho můžeme navázat na park. Dům bude s parkem propojený lávkou, takže se stane jeho přímou součástí a odkloní se od Plzeňské ulice. V parku je školka i škola, zaměřili jsme se tedy na to, aby tam rodiče mohli bez obav pustit děti samotné. Vyběhnou ven a jsou skoro jako na vesnici. Rádi říkáme, že projekt má dvě tváře. Je skvělý pro lidi, kteří mají rádi město a kulturu, protože za chvilku jsou tramvají v centru, ale současně i pro ty, kteří si rádi odpočinou a chtějí bydlet v klidné lokalitě. 

Nájemní bydlení začíná být ekonomickou nutností, shodli se realitní profesionálové

Reality

Začátek platnosti nového stavebního zákona se blíží. Nefunguje nám dluhopisový trh. Rostou stavební náklady. Klesla poptávka a motivace stavět je omezená. Zmenšují se byty a inklinace k nájemnímu bydlení začíná být ekonomickou nutností. Nicméně stále ještě nejsme na dně trhu, od kterého bychom se mohli odrazit. Takto vnímají současnou situaci speakeři, kteří vystoupili na podzimní konferenci Real Estate Market. Newstream byl mediálním partnerem akce.

nst

Přečíst článek

Takže jste se snažili, aby dům splynul s okolním prostředím? 

Přesně tak. A nejen s ohledem na udržitelnost a využití dané lokality, ale také pokud jde o architekturu. Držíme tu prvorepublikovou zástavbu, tedy například arkýře, ale s moderními prvky. Třeba tam máme rozehrané prosklené balkony do ulice. To samé se pak odehrává i v interiéru. Používáme terrazzo, tedy další prvorepublikový prvek, ale v moderním pojetí. Máme vinylové podlahy, protože nejlépe fungují s podlahovým topením, ale jsou poskládané jako parkety, takže na první pohled je od dřevěné parketové podlahy nerozeznáte. Dům je architektonicky zajímavý, ale současně jsme ho navrhli tak, abychom zbytečně neprovokovali. Dobře si uvědomujeme, že financování projektu je náročné a jakékoli výstřelky jen prodlužují jeho projednání. 

Není tajemstvím, že realitní trh je v tuto chvíli poněkud zamrzlý. Jaký očekáváte další vývoj? Bude se podle vás situace zlepšovat? 

Ano, myslím si, že určitě. Proto dáváme projekt na trh právě teď. Věřím, že úrokové sazby ještě klesnou a dojde k oživení trhu. Hlavně jsme ve fázi, kdy už úrokové sazby určitě neporostou, maximálně půjdou dolů. Z vlastních zkušeností vím, že i snížení DPH pomůže. Lidé to vnímají tak, že byt je najednou o tři procenta levnější. Myslím si, že pokud je někdo připravený kupovat, teď je správná doba. Až začnou kupovat všichni, ceny zase poletí nahoru. 

Říká se, že zrovna v Praze porostou ceny bytů poměrně rychlým tempem.

Určitě to bude rychlé. Nabídka je v tuto chvíli opravdu nízká. Přestalo se stavět, velcí developeři stavěli spíše pro fondy a na trh moc bytů nedávali. Pokud se ještě sníží úrokové sazby, bude to rychlé, protože poptávka převýší nabídku. 

Oldřich Mach

Vystudoval Stavební fakultu ČVUT se zaměřením na architekturu a urbanismus. Následně získával zkušenosti v projektovém managementu a investiční výstavbě. Podílel se na řadě významných projektů v Česku i zahraničí. V roce 2017 založil vlastní developerskou společnost M.E estates, která navazuje na rodinnou tradici sahající až do období první republiky. 

Jak dostat dítě na Oxford? Vychází nový magazín Newstream CLUB

Leaders

Jak dostat dítě na Oxford? To je podtitul druhého čísla magazínu Newstream CLUB, který právě vychází a je k dostání je v síti trafik Lagardère a online. Tématem magazínu je návod, jak globálně uspět, jak dobýt svět a užít si ho.

nst

Přečíst článek