Zdanění prázdných bytů dostupnost bydlení nezvýší, napovídá zkušenost ze světa
Lidé, kteří míní, že vyšší zdanění nemovitostí by zlepšilo finanční dostupnost nájemního bydlení, vycházejí z předpokladu, že prázdné byty jsou prázdné z důvodu takzvané spekulativní neobsazenosti. Odborná literatura však zná i takzvanou frikční neobsazenost.
Frikční neobsazenost, popsaná například v této studii, vzniká například tehdy, pokud se v pronajímaném bytě mění nájemník. Majiteli daného bytu může trvat třeba několik měsíců, než najde vhodného nového nájemníka. Mezitím je byt prázdný. Nejde ovšem o případ spekulativní neobsazenosti, kdy je ponechání bytu prázdným dlouhodobým záměrem majitele.
S frikční neobsazeností, tedy s neobsazeností vynucenou objektivními okolnostmi, se ale může potýkat třeba také developer, jemuž nějaký čas přirozeně trvá, než v právě postavené novostavbě nebo kompletně renovovaném starším domě obsadí všechny jednotky.
Kombinace nedostupnosti bytů a vysoké náklady domácností na bydlení. Jedny z hlavních důvodů, proč má Česko podle analýzy Indexu prosperity a finančního zdraví páté nejhorší podmínky pro bydlení v rámci EU. Podle finanční dostupnosti bydlení dokonce třetí nejhorší. Zvláště mladí tuto bytovou krizi vnímají jako jeden z největších problémů současnosti. 
Česko má jedny z nejhorších podmínek pro bydlení v EU. A bude hůř
Money
V praxi je poměrně obtížné, ne-li nemožné, oba důvody neobsazenosti rozlišit (frikční neobsazenost navíc může vznikat i v důsledku dlouhodobé nemoci, úmrtí majitele a dědických řízení, majetkových sporů dědiců či spoluvlastníků...). Pokud je tedy zvýšena daň z nemovitosti nebo pokud je zavedena daň z prázdných nemovitostí, promítnou se ta i ona do výše nájemného.
Například majitel nemovitosti, který ji běžně pronajímá, ví, že čas od času ji i tak má prázdnou, a to třeba právě v období, než najde vhodného nového nájemníka místo toho, který byt již opustil. Dojde-li k zavedení daně z prázdných nemovitostí, frikční neobsazenost se takovému majiteli prodraží. Bude totiž v období, než najde nového nájemníka, platit více. Aby tyto své zvýšené náklady pronajímání pokryl, prostě nájemné zvedne.
Podobně bude postupovat developer. Své očekávané zvýšené náklady plynoucí ze zavedení zdanění frikční neobsazenosti promítne do ceny prodávaných bytů v novostavbě nebo renovované starší zástavbě. Tím pádem se urychlí růst cen nemovitostí v dané oblasti, což může vést také k plošnému růstu nájmů, neboť majitelé se budou snažit přenést vyšší cenu realit na nájemníky, aby udrželi stávající nájemní výnosnost.
Proti popsanému zvýšení nájemného, jehož důvodem je zdanění frikční neobsazenosti, bude působit efekt růstu nabídky nájemního bydlení. Tato nabídka vzroste, protože vyšší daň z nemovitosti či nová daň z prázdných bytů sníží podíl spekulativně neobsazených bytů. Vyšší zdanění spekulativní neobsazenosti, tedy okolnostmi nevynucené neobsazenosti, ji prodraží, čím přirozeně sníží její atraktivitu v očích majitelů nemovitostí. Důsledkem tedy bude vyšší nabídka bytů k pronajmutí, tedy i tlak na pokles ceny nájemného.
Jenže tento tlak na pokles ceny nájemného plynoucí z prodražení spekulativní neobsazenosti narazí na protichůdný, již přiblížený tlak plynoucí z prodražení také frikční neobsazenosti. Například ve Vancouveru, kde v minulém desetiletí daň z prázdných nemovitostí zavedli, se oba protichůdné efekty víceméně vzájemně „mažou“, jak ukazují empirická šetření, takže finanční dostupnost nájemního bydlení vlivem nového zdanění nevzrůstá.
Vyšší daň z nemovitosti nebo nová daň z prázdných bytů prodražuje nevynucenou neobsazenost, ale současně logicky také neobsazenost vynucenou. Snižuje atraktivitu nevynucené neobsazenosti, což je záměr, ovšem zároveň – což už záměr není – zvyšuje náklady vynucené neobsazenosti, tedy zvyšuje náklady běžného podnikání majitele nemovitosti nebo developera. Ti tito navýšené náklady přenášejí v konečném důsledku na nájemníky, čímž se anuluje příznivý efekt, který na nájemníky má prodražení spekulativní neobsazenosti, tedy daňová penalizace ponechávání bytů prázdných.
Dosud ani z jiných části světa, než je Vancouver, neexistuje spolehlivý empirický důkaz, že by zvýšení daně z nemovitosti nebo zavedení daně z prázdných nemovitostí zvyšovalo finanční dostupnost bydlení.
Další komentáře ekonoma Lukáše Kovandy
Když jsme převzali odpovědnost, trh s bydlením byl v krizi, praví předvolební manifest Spolu. Vládní koalice podle svých slov udělala to, že „zrychlila přípravu staveb, připravila podmínky pro družstevní a dostupné nájemní byty na státních pozemcích.“ Bydlení se stalo jedním z klíčových témat voleb.
Dostupné bydlení. Jak se k němu politici staví? Prošli jsme plány stran
Názory
