Rekordní prodeje, rekordní ceny. Praha má nejdražší bydlení v historii
Pražský trh s novými byty láme historické rekordy. Loni se v metropoli prodalo 7 800 nových bytů, nejvíce v historii, zatímco ceny se přiblížily hranici 180 tisíc korun za metr čtvereční. Nabídka ale dál klesá a podle developerů zůstává hluboko pod reálnými potřebami města.
Pražský trh s novými byty zažil v roce 2025 historický boom. V metropoli se prodalo 7 800 nových bytů, což znamená nový prodejní rekord a meziroční růst o osm procent. Poprvé v historii se tak v Praze prodaly dva roky po sobě více než sedm tisíc bytů, přičemž nejsilnější byl závěr roku – ve čtvrtém čtvrtletí se prodalo 1 800 jednotek.
Za rekordními čísly se ale dál prohlubuje nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou, která žene ceny na nová maxima.
„Téměř osm tisíc prodaných bytů loni v Praze je zcela rekordní výsledek. Trh ale stále brzdí dlouhodobě nefungující povolování nových staveb,“ říká Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group. Podle něj je dalším zásadním problémem neadekvátní růst cen stavebních dodavatelů. „Je nutné, aby se přehřáté stavebnictví zklidnilo a dodavatelské ceny se snížily. Jinak ceny připravovaných bytů poletí dál nahoru,“ dodává.
Společnost Central Group Dušana Kunovského, největší stavitel bytů v hlavním městě, odkládá zahájení výstavby všech nových projektů. Stavebnictví se totiž podle něj nezdravě přehřívá a ceny stavebních dodávek nepřiměřeně rostou.
Kunovský odloží budoucí výstavbu. Byty v Praze opět zdraží
Reality
Zatímco prodeje v roce 2025 výrazně rostly, nabídka volných bytů klesla o 10 procent na pouhých 5 150 jednotek, což je nejnižší úroveň od roku 2022. Průměrné ceny nových bytů se přiblížily hranici 180 tisíc korun za metr čtvereční – nabídková cena překročila 177 tisíc Kč/m², prodejní 174 tisíc Kč/m². Tempo růstu cen je dvouciferné a dál převyšuje růst mezd i inflaci.
„Ceny pořád rostou a říkáme si, kdy se to zastaví. Jedním z klíčových faktorů je to, že nám neroste nabídka. Kdyby byla dvojnásobná, ceny by byly stabilní,“ říká Marcel Soural, majitel skupiny Trigema.
Silnou poptávku podpořilo také postupné snižování hypotečních sazeb k úrovni kolem 4,5 procenta. Podle dat ČBA Hypomonitor dosáhl objem nově poskytnutých hypoték 321 miliard korun, meziročně o 41 procent více, což je druhý nejvyšší objem v historii.
Z regionálního pohledu si cenově nejdostupnější pozici dlouhodobě drží Praha 9, kde se průměrné ceny pohybují kolem 163 tisíc Kč/m². Na opačném konci stojí Praha 2 s cenami přesahujícími 233 tisíc Kč/m². Z hlediska dispozic jsou nejdražší garsoniéry a velké byty 5+kk (nad 180 tisíc Kč/m²), zatímco nejprodávanější byty 2+kk a 3+kk se drží kolem 169 tisíc Kč/m².
V Praze se za tři čtvrtě roku prodalo šest tisíc nových bytů. Meziročně je to o dvanáct procent víc. Celkově by se letos mohlo prodat v hlavním městě více než 7 500 bytů, což by znamenalo nový pražský prodejní rekord. Vyplývá to z analýzy developerských společností Central Group, Skanska a Trigema.
Aktuální data: Prodej nových bytů v Praze letos míří k rekordu
Reality
„Praha 9 si vytvořila vlastní cenový trh. Ceny jsou tam nižší než ve zbytku Prahy, což je jasně dané tím, že se tam výrazně staví a nabídka je výrazně vyšší než v jiných lokalitách,“ doplňuje Soural.
Problémem trhu zůstává dlouhodobě omezená nabídka. Ke konci roku 2025 bylo v Praze v nabídce pouze 5 150 nových bytů a od ledna do listopadu bylo povoleno jen 5 280 bytů – zhruba polovina toho, co město podle Institutu plánování a rozvoje potřebuje, tedy minimálně 10 tisíc bytů ročně.
„Nabídka nových bytů byla ke konci roku ještě nižší než její dlouhodobý průměr, kolem kterého se pohybuje už od roku 2022, a zůstává výrazně pod reálnými potřebami trhu,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential. Podle něj doplňování nabídky brzdí nefunkční povolování, nedostatek vhodných pozemků i kapacit ve stavebnictví.
„Ke zlepšení situace by mohlo dojít nejdříve po roce 2027 v souvislosti s úpravami stavebního zákona a přijetím Metropolitního plánu. Do té doby bude přetrvávající nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou dál tlačit ceny vzhůru,“ dodává Michálek.
Český rezidenční trh vstupuje do roku 2026 bez iluzí. Hypotéky zlevňovat nebudou, bytů je málo a tlak na ceny přichází hlavně z poptávky. Kupující si budou víc než kdy dřív hlídat, za co platí.
Bydlení v roce 2026: trh se normalizuje, ceny zůstanou vysoko
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
