Developer Dalibor Lamka: Praha i Brno utíkají zbytku Česka

Developerská skupina Trikaya zatím působí hlavně v Brně, po vhodných příležitostech se ale poohlíží i jinde. Vždy jde ale o brownfieldy. „Samozřejmě se poohlížíme i v okolí Prahy, kde už ale je hodně velkých a šikovných developerů, takže k tomu přistupujeme selektivně. Ještě blíž ale máme z Brna Vídeň, kde situaci monitorujeme a občas i zajedeme něco obhlédnout,“ říká její šéf Dalibor Lamka v rozhovoru.

Hned několik vašich pražských kolegů se nechalo slyšet, že se jim v Brně staví dobře díky vstřícnému vedení města. Souhlasíte s tím?

Já bohužel tento dojem nemám. Stejně tak bych ani neřekl, že v Praze se staví lépe než v Brně. Trikaya je zatím lokálně zaměřený developer a obtíží v Brně jsme si velmi dobře vědomi.

Brno přeci jen Prahu předstihlo. Zatímco česká metropole na svůj metropolitní plán stále čeká, v té moravské začal platit na začátku roku. Vnímal jste to jako posun k lepšímu?

Každý brněnský seriózní developer samozřejmě nový územní plán vítá. Bohužel byl schválen v době, kdy nedozněly všechny zmatky vyplývající z nového stavebního zákona, a ještě z jedné specificky brněnské záležitosti, a to je zrušení stavebních úřadů jednotlivých městských částí a vznik centrálního stavebního úřadu. Všechny tyto okolnosti způsobily extrémní zmatek, a to teď mluvím diplomaticky, v rámci povolování nových projektů. V praxi tak mnohdy docházelo k velmi kuriózním situacím. Některé projekty jsme povolovali podle starého územního plánu, proces se protáhl o rok a začal platit nový územní plán. Co s tím? Přizpůsobit projekt aktuálnímu územnímu plánu? A takové otázky jsme řešili denně.

Jaké příležitosti vaší firmě nový územní plán do budoucna přinese?

Nový územní plán je výrazně prorezidenčně orientovaný. Slibuji si tedy od něj zpomalení toho, co se nyní děje. Tedy že se město vylidňuje a zalidňuje se pás kolem něj, řekněme do vzdálenosti 30 až 40 kilometrů. Považuji to za negativní jev. Doufejme, že díky novému územnímu plánu se bude moci víc stavět, vzroste tak nabídka nových bytů a lidé budou mít slabší tendenci se z města stěhovat ven.

Výstavbu v Brně brzdí městské stavebné předpisy

A máte již vytipovanou nějakou lokalitu, kterou nový územní plán uvolnil pro výstavbu?

Ta problematika je mnohem složitější, těch brzd výstavby ve městě existuje mnohem víc než jen územní plán. Jsou to městské stavební předpisy, další nový dokument, který byl v Brně schválen. I ten favorizuje novou výstavbu ve staré zástavbě.

Jak významně se prodloužilo povolovací řízení nejenom v souvislosti s často zmiňovanou nepovedenou digitalizací předchozího ministra, ale i přechodem na centrální stavební úřad?

Proces se jednoznačně významně prodloužil. Krok zrušit malé stavební úřady, které de facto neměly dostatek lidí a kompetencí k řešení velkých projektů, takových, jaké naše společnost řeší, sice zlepšení přinesl, nicméně centrální stavební úřad byl doslova zahlcen projekty.

V Praze od nového roku dochází k razantnímu nárustu poptávky po bytech. Někteří developeři jsou na rekordech. Je to v Brně obdobné?

Trendy jsou v Praze i Brně podobné. Myslím si, že obě tato města zbytku republiky utíkají. Po hubených letech, která vyvrcholila v roce 2023, kdy se v Brně prodalo pouhých 500 bytů, se prodeje rychle rozběhly. V roce 2024 se na brněnském trhu prodalo cca 1300 bytů a aktuální čísla ukazují, že tento trend bude pokračovat, a dokonce tak že letošní rok předčí co do počtu prodaných bytů ten loňský.

V Plzni se chystá obří výstavba. Tamní brownfield se do šesti let stane vyhledávanou lokalitou

Reality

V Plzni startuje jedna z největších investičních akcí. Z tamního brownfieldu se stane moderní rezidenční čtvrť.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Budou brněnští devlepeři schopní poptávku saturovat?

My letos dokončíme 167 bytů. Jsme ale samozřejmě jen částí brněnského trhu. Aktuálně je v nabídce 1200 bytů, což je velmi směšné číslo. Poptávka je obrovská a její jedinou brzdou je cena nových bytů a hypoteční sazby bohužel neklesají tak rychle, jak bychom si všichni přáli.

Brno potřebuje postavit až pět tisíc bytů ročně

Cena metru čtverečního se loni pohybovala okolo úrovně 131 tisíc. Jak se bude cena vyvíjet letos?

Dle mého soukromého odhadu to bude něco kolem 135 tisíc za metr čtvereční. Jasné je, že k dalším drobnému nárůstu cen bude docházet i letos.

V souvislosti s nárůstem počtu obyvatel by se v Praze mělo údajně postavit ročně cca 15 tisíc bytů. Kolik bytů je potřeba za rok postavit v Brně?

Kdyby se každý rok v Brně postavilo tři až pět tisíc bytů, bylo by to fantastické a samozřejmě by se to projevilo i na ceně.

Zatím je Trikaya lokálním brněnským developerem. Uvažujete i o projektech mimo Brno?

Postupujeme krok za krokem. Zatím jsme se rozšířili do Blanska, což je velmi zajímavá lokalita, vlakem cca 17 minut do Brna. Ve spolupráci s místním partnerem tam chystáme výstavbu 433 bytů. Tento projekt je ale zajímavý i tím, že na něm spolupracujeme s obcí, budeme stavět na jejích pozemcích. Buďto za ně obci zaplatíme, nebo je zaplatíme postavenými byty. Tyto detaily jsou ale ještě předmětem jednání. Jde o velmi progresivní formu spolupráce, vyhráli jsme ve výběrovém řízení, a já jsem velmi rád, že se ji podařilo navázat. Samozřejmě se poohlížíme i v okolí Prahy, kde už ale je hodně velkých a šikovných developerů, takže k tomu přistupujeme selektivně. Ještě blíž ale máme z Brna Vídeň, kde situaci monitorujeme a občas i zajedeme něco obhlédnout.

A stále jde o podobné typy projektů?

Ano, stále se poohlížíme po brownfieldech. V minulosti jsme si řekli, že nikdy nebudeme stavět na zelené louce a poli, a stále se toho držíme.

Do konce roku postavíme 167 bytů

Na brownfieldu po někdejší továrně Ergon stavíte i v Brně. V jaká fázi se aktuálně výstavba nachází?

Stavíme první etapu. Do konce roku bychom měli kolaudovat 167 bytů a připravujeme etapy další. Věřím, že všech tisíc bytů budeme schopni dát na trh do šesti let.

O jak velké investici hovoříme?

V dnešních cenách hovoříme o zhruba čtyřech miliardách korun.

Na brněnské Lužánky se vrátí sport, za miliardu. Fotbalisté mají smůlu

Reality

Zatímco brněnští fotbalisté si na nový stadion budou muset počkat, ten pro dráhové cyklisty a atlety by se mohl začít stavět už v roce 2027. O vítězném návrhu má zřizovatel jasno, stejně jako o rozpočtu. Dřevěná budova podle projektu studia OV architekti vyjde na 1,5 miliard korun.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

V tomto projektu jste část bytů vyčlenili pro družstevní bydlení. Jaký byl zájem a uvažujete o družstevním bydlení i do budoucna?

Musím říct, že šlo o velmi úspěšný model. A valná většina z těch 57 bytů je již předrezervována. Družstevní bydlení má budoucnost. Je ideálním řešením pro ty, kteří chtějí vlastnit byt, ale nedosáhnou na hypotéku, ať už třeba z důvodu věku, nebo nepravidelných příjmů. A zda i v dalších našich projektech vyčleníme část bytů pro družstevní bydlení, bude samozřejmě záviset na aktuální situaci na trhu. Obecně si ale myslím, že tento koncept se vrátí. Nutné je ale zdůraznit, že velmi důležitým hráčem v tomto případě je banka, která developerovi zaplatí a družstvu půjčí peníze. Bez banky se nájemní bydlení nebude schopné rozvíjet.

A všeobecně. Jak přísná jsou aktuálně kritéria pro získání úvěru na developerské projekty? V době, řekněme krizových let 2022 a 2023 některé banky financování developerských projektů pozastavovaly.

Bez bank naši profesi prakticky nejde provozovat. Stavebnictví je složité a náročné na finance, které neustále musíte investovat, přičemž tržby jsou až na konci. A je fakt, že banky v dobách malých prodejů byly selektivní a selektivní jsou i nadále. Banky raději financují velké developerské skupiny, méně už pak ty menší. My si naštěstí nemůžeme stěžovat.

V tuzemsku se rovněž čím dál tím častěji hovoří o nájemním bydlení. Několik velkých tuzemských developerů se mu i začalo ve velkém věnovat. I vy o tom uvažujete?

Nájemní bydlení vnímám jako směr nevyhnutelného vývoje. Růst bude nejenom poptávka, ale bohužel i ceny. Nájmy budou dražší a dražší. Jako developer ale pro realizaci nájemního bydlení potřebujete velké a solidní finanční zázemí. O tom, že si nějaké byty ponecháme a budeme je pronajímat, samozřejmě uvažujeme, ale zatím na to nemáme ramena. Protože návratnost z nájemního bydlení je zatím velmi malá, bude to, zda se do nějakého projektu nájemního bydlení vrhneme, záležet na jednání s bankou.

Dalibor Lamka

Působil řadu let ve Švýcarsku v oblasti financí a řízení investičních projektů. V roce 2009 založil v Brně developerskou skupinu Trikaya, ve které působí jako výkonný ředitel a předseda představenstva. Zajímá se dlouhodobě o problematiku udržitelného a dostupného bydlení a o moderní architekturu a urbanismus.

Praha plánuje postavit tisíce bytů i nové čtvrti. Pomoci by mohl i soukromý sektor

Money

Až osm tisíc nájemních bytů by mohlo vzniknout do deseti let na městských pozemcích o rozloze více než 600 tisících metrů čtverečních. Výstavbu iniciuje městská příspěvková organizace Pražská developerská společnost (PDS). Plány představili její ředitel Petr Urbánek a náměstek pražského primátora Petr Hlaváček (za TOP09).

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Brno je čím dál krásnější. Už ani tamní Bronx není, čím býval

Reality

Tomuhle místu se většina lidí vyhýbala. Brněnský Bronx, tedy Brnox, se ale postupně mění. Plácek v atraktivní lokalitě v samém centru moravské metropole, který v minulosti sloužil jako parkoviště, teď láká třeba na betonová křesla.

Petra Nehasilová

Přečíst článek