Nájmy dál zdražují. V nových nájemních projektech bydlí hlavně cizinci
Český trh nájemního bydlení prochází v posledních letech dynamickým vývojem. Rostou ceny nájmů, mění se struktura nájemníků i jejich požadavky, významně se zvyšuje poptávka po moderních nájemních projektech a přibývá developerů se zájmem o projekty typu build-to-rent. Vyplývá to ze závěrů diskuzního setkání pořádaného Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí.
Podle nejnovějších dat prezentovaných Vítem Souralem ze společnosti Flat Zone rostou ceny nájemních bytů meziročně v průměru o čtyři procenta. Praha představuje 42 procent celkové nabídky nájemních jednotek v Česku.
„Zajímavým trendem je, že přestože cena za metr čtvereční meziročně vzrostla o čtyři procenta, celková cena pronájmu se zvýšila jen o 2,7 procenta. To je způsobeno rostoucím podílem malometrážních bytů,“ upozornil Vít Soural a doplnil, že největší nabídka bytů k pronájmu je aktuálně v obvodech Praha 5, 2, 4 a 9.
Příklon k nájemnímu bydlení, mikrobyty i 15minutové město. To jsou témata, která vytáhli realitní odborníci na dalším setkání Realitního Clubu, který pořádá Newstream.cz, v diskusi na téma budoucnost bydlení.
Nájemní bydlení je nevyhnutelné. Hlavně ve velkých městech, shodli se odborníci
Reality
Nabídková cena novostaveb určených k prodeji se za poslední rok zvýšila o deset procent. V segmentu starších bytů rostou prodejní ceny ještě výrazněji – meziročně o 13 procent. Zvyšující se ceny přitom doprovází značný pokles celkové nabídky bytů na sekundárním trhu.
Bytů vhodných k investici ubývá
„Na trhu ubývá bytů vhodných k investici. Investoři často jednají pod vlivem emocí, přeplácí se a neprovádí dostatečnou analýzu nemovitostí, které pořizují,“ uvedl David Bureš ze společnosti Bureš & partneři, která se specializuje na vyhledávání a správu investičních bytů.
Češi mají rádi cihly. To platí už dlouhá léta, koneckonců „ve vlastním“ tady bydlí víc než tři čtvrtiny obyvatel. A nemovitosti jsou oblíbené i mezi investory. Ovšem jen zlomek bytů na trhu má skutečný investiční potenciál a ani nemovitost v širším centru Prahy nemusí být zárukou kvality.
Investiční byt? Vhodný je jeden z dvaceti
Reality
Individuální investoři podle Bureše zpravidla vlastní nejčastěji do tří bytů, přičemž chyby často spočívají v nedostatečné kontrole parametrů pořizovaných nemovitostí a zanedbávání profesionální správy. „Efektivní správa nemovitostí je především o prevenci problémů – klíčové je důkladné prověření nájemníků i nemovitostí. Profesionálně spravované byty vykazují výrazně nižší míru problémů i lepší ekonomickou výkonnost,“ dodal Bureš.
Podle Jiřího Pácala, ředitele společnosti Central Europe Holding, jsou reálné uzavřené nájmy zhruba o třetinu nižší než ceny, které uvádějí veřejné nabídky. „Až 80 procent nájemních smluv se uzavírá mimo veřejně dostupné inzertní portály. Majitelé bytů preferují osobní doporučení, což vytváří určitý nesoulad mezi inzerovanými a skutečně uzavřenými cenami,“ vysvětlil Pácal.
Nabídka je velmi malá, navíc Češi nemovitosti neradi prodávají. „Všichni si na nemovitostech sedíme a sedět budeme, dokud bude na chleba. To pro trh moc dobré není,“ říká Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Nedostupnost bydlení nevidí Pácal tragicky, mnohem horší to bylo v 90. letech. „S volbami pak čekám více populistických a zbytečných gest, která by měla pomoci výstavbě a bydlení, ale budou to slepé šípy na všechny strany,“ dodává.
Jiří Pácal: Dostupnost bydlení byla v 90. letech horší, než je dnes
Reality
Smlouvám chybí flexibilita
Ten také upozornil na historický vývoj trhu – od privatizace bytového fondu v devadesátých letech se výrazně zmenšila role měst v oblasti dostupného bydlení. „Současné problémy s dostupností bydlení jsou důsledkem dřívějších politických rozhodnutí. Stát dlouhodobě podporoval vlastnické bydlení, což vedlo k fragmentaci a nedostatečné kapacitě nájemního trhu,“ vysvětlil Pácal a zdůraznil potřebu větší flexibility nájemních smluv, například zavedením možnosti uzavírání smluv na dobu neurčitou s výpovědí bez udání důvodu nebo z důvodů sjednaných, třeba i s delší výpovědní dobou než tři měsíce.
Nájemní bydlení se v Česku stává stále profesionálnějším segmentem, což na diskuzním setkání ARTN potvrdil Rudolf Kraina, ředitel společnosti Trigema Rental. Její nájemní projekty Fragment a Lihovar ukazují rostoucí podíl zahraničních nájemníků.
„V projektech, jako jsou Fragment nebo Lihovar, tvoří zahraniční klienti více než 60 procent obyvatel. Nájemníci mají stále vyšší nároky na vybavení a kvalitu služeb – požadují plně vybavené byty, kvalitní správu objektů, silnou wifi, a především flexibilitu při změně životních situací,“ řekl Kraina.
V Senátu se před pár dny konala konference o nájemním bydlení v Česku. V nájmu žijí dva miliony Čechů. A s nedostupností vlastnického bydlení toto číslo postupně roste. Nájemní bydlení je mezi investory vnímáno jako budoucnost bydlení v Česku. Což je trochu paradoxní, protože například podle posledního průzkumu developerské společnosti JRD by 91 procent obyvatel Česka chtělo žít ve vlastním. Ale bohužel, nedosáhnou na něj.
Dalibor Martínek: Temná budoucnost nájemního bydlení. Vlastníci ženou nájemce jako psy
Názory
Speciál Realitní Club
Realitní Club je multiplatformní projekt serveru newstream.cz věnovaný nemovitostem, zaměřený pro B2B i B2C segment. Má tři základní části – webovou, printovou a eventovou se silným zaměřením na sociální sítě. Jako první odstartovala speciální stránka Realitního Clubu. Speciál je rozdělen do čtyř kategorií, které se „deep dive“ způsobem věnují klíčovým oblastem nemovitostního trhu.
- Brownfieldy: vize a budoucnost nezastavěných území především ve velkých městech;
- Komerční reality: kanceláře, coworking;
- Nová výstavba: development, nájemní bydlení, družstevní bydlení, hypotéky;
- Reality a politika: jak se municipality i nejvyšší patra centrální politiky podílejí na výstavbě.
Součástí budou rozhovory s developery, politiky, architekty i designéry.
Témata související s realitami:
- inflace v Česku i ve světě
- vše kolem hypotečního trhu
- co se děje na investičním trhu?
