Investiční byt? Vhodný je jeden z dvaceti
Češi mají rádi cihly. To platí už dlouhá léta, koneckonců „ve vlastním“ tady bydlí víc než tři čtvrtiny obyvatel. A nemovitosti jsou oblíbené i mezi investory. Ovšem jen zlomek bytů na trhu má skutečný investiční potenciál a ani nemovitost v širším centru Prahy nemusí být zárukou kvality.
„V každém okamžiku je jen na pražském trhu k dispozici několik tisíc nemovitostí k prodeji. Jenže většina z nich je naprosto nevhodná pro investiční účely. Často jde o byty v lokalitách s nízkou poptávkou, ve špatném technickém stavu, se složitými právními vztahy nebo s vysokými provozními náklady,“ vysvětluje investor, zakladatel společnosti Bureš & partneři a autor podcastu o investicích do nemovitostí David Bureš. Jeho tým každý týden analyzuje stovky nabídek, k detailnímu prověření ovšem postoupí jen dva až pět bytů týdně. A většina z nich stejně vypadne v dalších kolech výběrů.
Proměnných, které je třeba sledovat, tam najdeme skutečně mnoho – a právě v tom běžný zájemce často tápe. „Lidé mnohdy vybírají investiční byt podle emocí, jako kdyby kupovali rohlíky. Přitom se jedná o jednu z největších finančních transakcí jejich života. A chybný výběr je pak stojí statisíce až miliony,“ upozorňuje Bureš.
Vyplatí se vám investovat dnes v Česku do investičního bytu? Kdy ano a kdy to nemá smysl? A jaké faktory rozhodují o tom, jak to je výhodné? Zeptali jsme se na to expertů.
Kdy se vám vyplatí koupit investiční byt a kdy vůbec ne
Reality
Hezký byt nestačí
Kvalitně zrekonstruovaný byt nebo dokonce novostavba se na první pohled jeví jako trefa do černého. Jenže na ten druhý už to může být trochu jinak. U investičního bytu je klíčová především jeho atraktivita pro potenciální nájemce. A tady rozhodují hlavně tvrdá data. Třeba kolik se platí do fondu oprav, jaké jsou měsíční poplatky, jak je byt situován, v kolikátém je patře, jestli je k dispozici výtah nebo jaký je celkový stav domu. Třeba nefunkční výtah nebo vysoký fond oprav mohou zájem výrazně snížit. Investor tak zkrátka musí být pozorný.
Podpis rezervační smlouvy by měl být na pořadu dne až po pečlivé technické a také právní prověrce. Výjimkou totiž nejsou ani situace, kdy rozloha bytu v inzerátu neodpovídá realitě nebo majitel „zapomene“ zmínit exekuce a věcná břemena.
Ještě důležitější je potom samotná lokalita. „I krásný byt ve špatné lokalitě může být investiční průšvih. Dobrých nemovitostí je málo – a právě ty je potřeba umět rychle najít a bezchybně vyhodnotit,“ dodává s tím, že v Praze je skutečně atraktivní přibližně jen čtvrtina území.
Potenciální nájemce může odradit mimo jiné pokulhávající bezpečnost dané oblasti. Praha sice ani zdaleka nepatří mezi nejhorší metropole, přesto se i tady najdou místa, kam se vám rodina s malými dětmi pravděpodobně nenastěhuje. A zájemce pořádně protřídí i všudypřítomný hluk z magistrály nebo kilometrová procházka k nejbližší zastávce MHD.
Obecně platí, že centrum je často nevhodné kvůli svému turistickému charakteru, okrajové části zase trpí horší dopravní dostupností, vybaveností, a tedy i slabší poptávkou. Z hlediska nájmů nejlépe fungují takzvané mikrolokality ve středním městském okruhu. To znamená oblasti s dobrou dopravou, blízkostí kancelářských center a běžnou občanskou vybaveností.
David Bureš upozorňuje, že jediný slabý bod v celkovém výčtu parametrů by měl stačit k úplnému vyřazení nemovitosti. V případě lokality navíc může rozhodnout doslova pár desítek metrů, zmíněnou mikrolokalitou mohou být klidně dvě ulice, a bez dobré znalosti reálného nájemního trhu se klíčové rozhodnutí dělá jen velmi těžko. Při vyhodnocování takových lokalit se totiž pracuje s demografickými údaji nebo i daty operátorů, která mohou prozradit bližší informace o nejvytíženějších zastávkách metra nebo celkovém pohybu lidí během pracovních dnů. V neposlední řadě je pak třeba počítat i s plánovanými developerskými projekty a možným rozvojem některých čtvrtí.
Nemovitosti zase táhnou. Češi nakupují a chtějí i investovat. „V lednu jsme se dostali na rekord v celé naší historii,“ říká Jakub Vais, spolumajitel skupiny EBM Group. Ta staví nejenom na Kladně, ale i v Praze.
Vsadil na Kladno a Prahu. Češi chtějí bydlet i investovat, říká Vais z EBM
Reality
Jak ostatně David Bureš zmiňuje, právě developerské byty se při výběru nemovitostí pro klienty stávají jeho nejčastějším cílem. „Pokud projekt splní požadavky na vhodnou mikrolokalitu Praze, vybereme si tam asi deset procent nejlepších bytů, které splní naše parametry,“ vysvětluje a pokračuje: „Největší výhoda, která z toho pro nás plyne, je možnost přednostního výběru bytů ještě před oficiálním uvedením do prodeje. O takové byty je velký zájem a po spuštění prodeje už bychom toho moc nevybrali.“ Aktuálně v Praze vzniká téměř pět set projektů a výběr je prý velkou výzvou. V neposlední řadě je totiž nutné hodnotit ještě kvalitu developera, což zase vyžaduje další znalost trhu. Pokud se ale všechno povede, právě v developmentu může na investora čekat pomyslný zlatý grál.
Na velikosti bytu záleží
Když přijde na výběr vlastního bydlení, tam jsou preference většinou jasné. Sami přece víme nejlépe, jak velký byt potřebujeme. Jenže co když řešíme byt na investici? Podle Davida Bureše jsou zlatým standardem jednopokojové a dvoupokojové byty s rozlohou do pětapadesáti metrů čtverečních. Jedná se o kombinaci několika faktorů, protože u menšího bytu jsou nižší náklady na vybavení, mezi nájemci je o tuto kategorii největší zájem a také nájemné je v poměru ke kupní ceně relativně vysoké. To u větších bytů už můžete narazit na nedostatek zájemců, vyšší provozní náklady a s tím související nižší výnosy. O byty v této kategorii mají většinou zájem spíše ti, kteří uvažují o koupi vlastního bydlení.
Právě výnos je ostatně dalším bodem, ve kterém především začínající investoři tápou. Výnosnost totiž často hodnotí jen podle výše nájemného a nákladů na pořízení nemovitosti. Mnohdy zapomenou započítat další věci včetně daní nebo plánovaných i náhlých oprav, které jako majitelé jednotky musí zajistit. Navíc berou v potaz jen to, co platí teď. Nikdo sice nemůže vědět, co bude, zkušený investor ale pracuje i s predikcemi. Zajímá ho především možný vývoj cen nemovitostí, nájmů, a pokud na financování bytu čerpal úvěr, pak samozřejmě i hypoték.
Právnička Lenka Veselá nastoupila v květnu letošního roku do čela Sdružení nájemníků České republiky. Nahradila Milana Tarabu, dlouholetého šéfa tohoto hnutí, které hájí zájmy nájemníků. Sdružení se věnuje také družstevnímu nebo vlastnickému bydlení. Je jedinou tuzemskou organizací, která se zastává práv nájemců, uživatelů bytů a domů.
Nájemník je pořád vnímán jako neúspěšný člověk, říká Lenka Veselá, šéfka sdružení nájemníků
Reality
Rychlost rozhoduje
Zatímco bytu vhodných na investici je málo, zájemců je tady naopak poměrně dost. To znamená, že když už se na trhu objeví dobrá nabídka, rozhodují dny, někdy dokonce i hodiny. Lidé, kteří si nemovitosti projedou jednou týdně o víkendu, tak obvykle přicházejí pozdě. Zajímavé nabídky si mezitím rozeberou aktivní investoři a investiční společnosti.
„Denně analyzujeme desítky až stovky nových nabídek a jsme také napojení na developery, od kterých se k nám nemovitosti dostávají ještě před oficiálním zahájením prodeje. Navíc máme připravené modely pro rychlé přepočty výnosnosti a také plné moci i digitální podpisy, abychom pro naše klienty mohli vhodnou nemovitosti okamžitě zarezervovat,“ jmenuje Bureš.
A dodává, že sami pro své klienty vybírají pouze nemovitosti, které nejsou v žádném ohledu rizikové, mají potenciál růstu, nabízejí vyšší výnosy a naopak nižší riziko neobsazenosti. Jedině ty podle něj mohou zajistit několikanásobnou návratnost počáteční investice a stabilní výnosy, což je přirozeně hlavní cíl každého investora.
Penta oznámila, že na pražském Smíchově začne stavět tři stovky malometrážních bytů. Takzvaných mikro apartmánů. Co je to za bydlení, si člověk ani nechce představovat. Je to asi nějakých dvacet metrů, čtyři krát pět, kde se na vás ze skříně vyvalí postel. Takzvaný spací kout.
Dalibor Martínek: Mikrobyty jsou realitou, smutnou budoucností bydlení
Názory
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
