Byt má jen 53 metrů. Přesto se do něj vešla terasa, sauna i chytrý trik architektek

Starý dům zvenku, novostavba uvnitř. Pražské činžáky se mění v prémiové bydlení pro lidi, kteří chtějí adresu, historii i komfort současného standardu. Bytovou krizi to nevyřeší, ale v centru města, kde už není kam stavět, jde o jednu z mála cest, jak vracet starým domům hodnotu i život.

Praha potřebuje nové byty. Jenže v jejím širším centru často není kde stavět. Právě proto se stále větší pozornost obrací ke starším činžovním domům, které mohou po rekonstrukci nabídnout bydlení v lokalitách, kde nová výstavba naráží na limity pozemků, povolování i památkové ochrany.

11 fotografií v galerii

Rekonstrukce historických domů ale nejsou masovým řešením bytové krize. Jsou spíš specifickým segmentem trhu. V centru města podle společnosti Signature Living často neexistuje jiná reálná možnost rozvoje než práce se stávající zástavbou, zejména s historickými činžovními domy. Firma se dlouhodobě zaměřuje na secesní domy na pražských Vinohradech a jejich kompletní obnovu.

„Cílem je vytvořit segment domů a bydlení, který se ve světových metropolích standardně neprodává, ale většinou se dědí z generace na generaci,“ říká Maria Třešňák Lesáková za společnost Signature Living.

Celý dům, ne jen nový interiér

Podle Signature Living je rozdíl mezi běžnou rekonstrukcí a skutečně kvalitní obnovou historického domu zásadní. Mnoho projektů na trhu pracuje hlavně s rychlým vizuálním efektem: nová koupelna, kuchyň, podlahy, designové osvětlení. Zvenčí i na fotkách může byt působit luxusně, ale technická podstata domu zůstává stará.

Signature Living  jde opačnou cestou. Rekonstruuje celé domy, nikoli jen jednotlivé bytové jednotky. Práce začínají už u základů, statiky, svislého zdiva, stropů a krovů. Cílem je odstranit dožilé konstrukce a nahradit je moderním technickým řešením. Právě to umožňuje změnit dispozice ve všech patrech a vytvořit bydlení, které by jinak v historickém domě nebylo možné.

V nabídce má firma aktuálně tři rezidenční projekty. Polská 52 nabízí 21 zrekonstruovaných bytů, Slavíkova 6 celkem 24 bytů. Oba projekty jsou dokončené a připravené k nastěhování. Třetím projektem je Vinohradská 67 se 41 byty, jehož dokončení a předání klientům je plánováno na rok 2028.

Realitní fond Luxent nabral 100 milionů. Nakupuje domy v Praze i regionu

Reality

Nový fond Luxent začal rychle budovat realitní portfolio. Od investorů získal přes sto milionů korun a podepsal smlouvy k několika projektům. První investicí je činžovní dům v pražské Sokolské ulici. Další projekty zahrnují výstavbu bytového domu i přeměnu kancelářských budov na byty. Fond chce investorům nabídnout výnos přes 15 procent ročně.

nst

Přečíst článek

Největší investice nejsou vidět

Rekonstrukce historického činžáku může na první pohled působit jako levnější cesta než novostavba. Ve skutečnosti ale bývá technicky i organizačně složitější. Investor musí řešit statiku, dožilé konstrukce, akustiku, rozvody, vytápění, výtahy, parkování i spolupráci s památkáři.

„Rekonstrukce historických domů jsou zpravidla technicky i organizačně složitější než novostavby, vyžadují hluboké odborné know-how a schopnost pracovat s řadou omezení,“ říká Lesáková.

Jedním z největších témat je obměna dožitých konstrukcí. Firma prověřuje a zesiluje základové konstrukce, svislé zdivo, stropní konstrukce i krov. U prémiového bydlení je podle ní zásadní také zvuková neprůzvučnost mezi jednotlivými patry. Dalším nákladným problémem jsou garážová stání, s nimiž historické domy v centru Prahy původně vůbec nepočítaly.

Nejdražší část rekonstrukce přitom často není ta, kterou kupující vidí na první pohled. Podle Signature Living může podíl takzvaných neviditelných investic tvořit klidně polovinu, ale často i větší část celkového rozpočtu. Viditelný luxus, tedy design interiéru, materiály nebo vybavení, je až finální vrstvou.

Vencl z Fidurocku: Stoleté činžáky proměňujeme v domy budoucnosti

Reality

Vedle retailových parků kupuje skupina Fidurock i starší a zanedbané činžáky v atraktivních částech Prahy či Brna. Ty opravuje, pak prodává či pronajímá. V portfoliu má desítky nemovitostí a stovky bytů za miliardy korun. „Naší cílovou klientelou jsou mladí profesionálové, nabízíme ale i bydlení pro další skupiny. Pozorujeme, že na trhu je nedostatek větších rodinných bytů 3kk,“ říká Michal Vencl, šéf developmentu skupiny Fidurock.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Uvnitř historické fasády vzniká nový dům

Signature Living popisuje své rekonstrukce jako proměnu, která z historického domu de facto dělá novostavbu uvnitř původní konstrukce. V bytech vznikají nové betonové stropy s kročejovou izolací, nové mezibytové příčky, nové rozvody elektřiny, centrální systémy vytápění a ohřevu vody. V domech se objevují také vlastní kotelny, rekuperace vzduchu, centrální klimatizace, výtahy nebo garážová stání.

Historická hodnota domu přitom nemá zmizet. Obnovují se fasády, řemeslné detaily a společné prostory. Právě kombinace technicky nového domu a zachované historické vrstvy je to, co má vytvářet dlouhodobou hodnotu. To je také hlavní rozdíl proti projektům, které se soustředí hlavně na povrchové úpravy. Ty mohou působit luxusně na fotografiích, ale neřeší statiku, akustiku, technické rozvody ani budoucí životnost domu.

„Tato neviditelná technická vrstva bude podle nás do budoucna ještě důležitější. Zároveň bude hlavním rozdílem mezi povrchovou rekonstrukcí a skutečně kvalitním projektem,“ říká Třešňák Lesáková.

Památkáři hlídají fasády, větší prostor bývá ve vnitrobloku

Rekonstrukce secesních činžáků v Praze se neobejdou bez intenzivní spolupráce s památkáři a stavebními úřady. Nejcitlivější je vnější podoba budov. Právě u fasád a střech bývá prostor pro změny nejmenší. Typickým problémem jsou podkroví. Historicky šlo často o technické prostory, zatímco dnešní trh v nich vidí potenciál pro plnohodnotné bydlení. Přeměna střech na obytné prostory proto naráží na řadu limitů, například při umisťování oken.

Kdysi slavný hotel, roky nevyužitá ikona. Hasík chce Palace vrátit do centra dění Ostravy

Reality

Kdysi slavný hotel, potom roky nevyužitá ikona. Purposia Jana Hasíka chce ostravskému hotelu Palace vrátit život a proměnit ho podle návrhu berlínských Kuehn Malvezzi v „město ve městě“ s byty, hotelem, gastronomií a kulturou.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Větší flexibilitu podle Signature Living nabízí práce směrem do vnitrobloků. Tam vzniká prostor pro doplnění balkonů nebo kultivaci zelených zahrad pro rezidenty. Právě kvalitní vnitrobloky se mohou stát jedním z důležitých benefitů bydlení v husté městské zástavbě.

Pro mladé profesionály, investory i rodiny

Byty v takto rekonstruovaných domech nemíří na jeden typ klienta. Vinohradská 67 cílí hlavně na mladé profesionály a investory, kteří hledají menší dispozice v silné lokalitě. Slavíkova 6 na náměstí Jiřího z Poděbrad nabízí velkorysejší byty vhodné i pro rodiny s dětmi. Polská 52 představuje luxusnější rezidenční projekt. Podobným směrem se má ubírat i připravovaný projekt v ulici Dykova.

Společným jmenovatelem je zájem o kvalitní bydlení v centru města, vazba na lokalitu a důraz na dlouhodobou hodnotu nemovitosti. Tedy přesně to, co z historických činžáků dělá v prémiovém segmentu velmi silné aktivum.

Jak rekonstruovat staré městské domy? Zašedlý činžák V Nuslích přiblížili těm výstavním na Vinohradech

Reality

Býval to takový obyčejný pavlačový dům, jakých v pražských Nuslích najdeme spousty. Dvojice architektek z ateliéru Plus One Architects ho ale přetvořila k obrazu svému a podle jasných pravidel: ctít původní a minulost oživit současností.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Kdysi slavný hotel, potom roky nevyužitá ikona. Purposia Jana Hasíka chce ostravskému hotelu Palace vrátit život a proměnit ho podle návrhu berlínských Kuehn Malvezzi v „město ve městě“ s byty, hotelem, gastronomií a kulturou.

Někdejší ostravský Hotel Palace patří k výrazným stavbám centra města. Dlouhé roky ale zůstával z velké části nevyužitý. Developerská skupina Antracit ze skupiny Purposia Group chce historický komplex vrátit do života jako smíšený městský blok, který nebude fungovat jen pro rezidenty nebo hotelové hosty, ale také pro širší veřejnost.

Autorem vítězného návrhu je berlínské studio Kuehn Malvezzi Architects, které jej rozpracovalo ve spolupráci s českou kanceláří SOA a developerskou skupinou Antracit.

4 fotografií v galerii

Projekt počítá s kombinací nájemního bydlení, hotelu, gastronomie, služeb, kulturního zázemí a veřejně přístupných prostor. Investor tento model popisuje jako koncept „města ve městě“. „Zvolili jsme koncept, který sází na vysokou prostupnost, aktivní parter a celotýdenní využitelnost pro rezidenty i širokou veřejnost. Tento mix funkcí jsme navrhli tak, aby se jednotlivé části navzájem provozně i ekonomicky doplňovaly a generovaly přirozený provoz během celého dne,“ říká šéf a zakladatel holdingu Purposia Jan Hasík.

Byty, hotel a pasáž se zeleným vnitroblokem

Historická část Palace má po rekonstrukci nabídnout 89 nájemních bytů. Jejich obyvatelé získají komunitní zázemí a přístup k živé průchozí pasáži se zeleným vnitroblokem. Součástí komplexu má být také gastronomický cluster, služby v komerčních jednotkách a kulturní prostory v obnoveném Deiningerově sále.

Vedle nájemního bydlení projekt počítá také s novým lifestyle hotelem se 126 pokoji. Právě kombinace rezidenční, hotelové, gastronomické a kulturní funkce má být podle investora klíčem k tomu, aby se obnova tak rozsáhlé historické stavby dlouhodobě ekonomicky udržela.

Ostrava není město uhlí a kouře. Je zelená, ale pořád nedostavěná, říká architekt

Reality

Když se řekne Ostrava, lidem se už nevybaví jen uhlí a kouř, ale také Dolní Vítkovice, Colours nebo Baník. Architekt David Kotek ale upozorňuje, že změna značky nestačí. Město podle něj potřebuje dostavět, zrychlit a přestat čekat, až se něco stane samo.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

„Historická část Palace nabídne po rekonstrukci 89 nájemních bytů, jejichž rezidenti získají v prostorách komunitní zázemí a budou moci využívat živou průchozí pasáž se zeleným vnitroblokem, nabídku gastronomického clusteru a služeb v komerčních jednotkách. Stejně tak budou mít po ruce kulturní zázemí a programy v obnoveném Deiningerově sále,“ popisuje Hasík.

Důležité podle něj je, že tyto prostory nemají sloužit jen obyvatelům domu. Pasáž i kulturní sály mají být otevřené veřejnosti a návštěvníkům hotelu. „Vytváříme tak prostředí, kde na jedno místo přirozeně přicházejí místní obyvatelé, lidé z celé Ostravy i hoteloví hosté, kteří zde nacházejí nabídku bydlení, kultury, gastronomie,“ dodává Hasík.

Ne rychlý výnos, ale dlouhodobý příjem

Obnova historických staveb bývá ekonomicky náročnější než běžný development. Vedle samotné architektury se řeší technický stav objektu, památková hodnota, etapizace, provozní model i budoucí výnosnost. Právě ekonomiku projektu označuje investor za stejně důležitou jako jeho architektonickou kvalitu.

Celkový objem investice skupina v poskytnutých odpovědích neuvádí. Zdůrazňuje ale, že Palace není projektem s rychlou návratností kapitálu. Skupina Antracit i Purposia Group podle Hasíka pracují s dlouhodobým investičním horizontem.

„Ekonomické stránce a provozní udržitelnosti věnujeme stejnou péči jako samotné architektuře. U takto rozsáhlé rekonstrukce je klíčové precizní řízení rizik a fázování výdajů. Finanční i realizační náročnost celé obnovy proto pevně řídíme mimo jiné díky etapizaci stavby,“ říká Hasík.

Ostrava se mění k nepoznání. Město, které bylo symbolem průmyslu, dnes udává směr architektuře

Reality

Z bývalých hald vznikají nové čtvrti, radnice dostává soudobou přístavbu a světová architektura míří do centra města. Ostrava přestává žít minulostí a krok za krokem se zapisuje na mapu evropských měst, která se nebojí budoucnosti.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Právě etapizace má investorovi umožnit lépe řídit náklady i rizika. Zároveň má projekt generovat výnos z více zdrojů: z nájemního bydlení, hotelového provozu, gastronomie, obchodů, služeb a kulturních či společenských akcí.

„Přistupujeme k developmentu s citem i finanční odpovědností – nespekulujeme na rychlý výnos z pronájmu nebo prodeje ploch, ale vytváříme stavbu s pestrou skladbou služeb, která bude generovat dlouhodobě vyrovnaný příjem odpovídající významu projektu i reálné poptávce v lokalitě,“ uvádí Hasík.

Palace jako symbol nové Ostravy

Projekt má mít podle investora význam nejen pro samotný objekt, ale i pro okolí. Dlouhodobě nevyužitá část historického komplexu má znovu získat veřejnou funkci a přirozený provoz.

Palace má být místem, které nebude po pracovní době prázdné. Právě kombinace bydlení, hotelu, gastronomie, služeb a kultury má zajistit, že se v domě bude něco dít během dne, večer i o víkendech. Tím se má proměnit nejen samotná budova, ale také část centra Ostravy kolem ní.

Ostravský developer: Stavíme průmyslové haly i kostely

Reality

Ve stavebním průmyslu se Jan Hasík pohybuje přes dvacet let. Z nenápadné firmy v nenápadném regionu vybudoval miliardový holding, který rozvíjí průmyslové a komerční nemovitosti a také rezidenční projekty.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

„Jako ostravští patrioti cítíme v naší práci zodpovědnost vůči celému městu i jeho obyvatelům. Palace pro nás není jen stavebním projektem, ale srdeční záležitostí. Chceme Ostravě a jejím lidem vrátit tento ikonický symbol v plné síle a s respektem k jeho slavné historii,“ říká Hasík.

Investor chce podle něj navázat na historickou společenskou roli Palace a vrátit domu ruch, který k němu patřil.

Proměna Palace ukazuje širší trend v českém developmentu. U velkých historických objektů už často nestačí jediná funkce. Samotné kanceláře, byty nebo hotelový provoz nemusí být pro dlouhodobou udržitelnost dostatečné. Investoři proto skládají projekty z více provozů, které se mají navzájem podporovat.

Úspěch Čechů v Lucembursku. „Vytiskli“ tam dům z betonu, trvalo jim to lehce přes den

Enjoy

V Lucembursku byl slavnostně otevřen domek vytvořený 3D tiskem z betonu, který postavila česká firma ICE Industrial Services ze Žďáru nad Sázavou. Dům, který vznikl v lucemburské obci Niederanven, má sloužit jako startovací bydlení pro mladé páry. Tisk celého objemu o velikosti 2+kk trval robotu pouze 27,5 hodiny, celková realizace se pak protáhla na přibližně deset týdnů kvůli mnoha návštěvám a administrativě.

ČTK

Přečíst článek