Garsonka jako luxus. Metr nejmenších bytů v Praze už stojí přes 206 tisíc
Malý byt už v Praze dávno neznamená levný byt. Podle pravidelné analýzy Central Group, Trigemy a Skanska Residential stojí metr nejmenších novostaveb přes 206 tisíc korun a dispozice 1+kk a 2+kk tvoří téměř tři čtvrtiny všech prodejů. Kupující tak často platí nejvyšší cenu právě za nejmenší prostor.
Pražský trh s novými byty zažívá zvláštní paradox. Nabídka je nejvyšší za více než deset let, ceny jsou nejvyšší v historii a kupující přesto z trhu nemizí. Naopak. Od dubna do června se v metropoli prodalo přibližně 1950 nových bytů, meziročně o 11 procent více. Ve srovnání s prvním čtvrtletím letošního roku jde o nárůst o více než osm procent. Za celé první pololetí našlo kupce zhruba 3750 nových bytů. Podle developerů jde o třetí nejsilnější pololetní výsledek za dobu, po kterou se prodejní statistiky vedou.
Trh tak ukazuje, že čekání na levnější byty se mnoha lidem přestává vyplácet. Kupující sledují rostoucí ceny, nejisté hypoteční sazby i inflaci a část z nich raději nakupuje dřív, než bude ještě dráž. „Vývoj ve druhém čtvrtletí potvrzuje, že zájem o nové bydlení v Praze zůstává silný. Kupující si zároveň uvědomují, že další vyčkávání nemusí znamenat výhodnější podmínky,“ uvedl Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva společnosti Trigema.
Praha má v přípravě rekordních 157 tisíc bytů, na trh se ale dostávají pomalu. Podle Central Group výstavbu brzdí úřady, drahé stavební dodávky i nejistá pravidla. Majitel skupiny Dušan Kunovský varuje, že současný boom může brzy skončit.
Kunovský: Ceny stavebních materiálů jsou přepálené. Jeřáby v Praze dojedou a boom skončí
Reality
Praha prodává hlavně malé byty
Největší zájem je o menší dispozice. Byty 2+kk tvořily ve druhém čtvrtletí zhruba 44 procent všech prodejů, jednotky 1+kk dalších 29 procent. Dohromady tak malé byty představovaly téměř tři čtvrtiny trhu.
Není to jen otázka vkusu nebo životního stylu. Hlavní roli hraje cena. Menší byty mají sice nejvyšší cenu za metr, ale nižší celkovou pořizovací cenu. A právě ta rozhoduje o tom, zda se kupující vůbec dostane k financování.
Průměrná cena nového bytu nabízeného v Praze už přesahuje 11,8 milionu korun. U skutečně prodaných jednotek činila ve druhém čtvrtletí průměrná absolutní cena přibližně 10,6 milionu korun.
Nejvíce nových bytů se prodalo v Praze 5, která tvořila přibližně čtvrtinu trhu. Následovaly Praha 9 a Praha 10, každá s podílem kolem pětiny, a Praha 4. Tyto čtyři městské části dohromady soustředily téměř tři čtvrtiny všech prodejů.
Metr za 183 tisíc. A bude hůř
Ceny pokračují v růstu. Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze dosáhla ve druhém čtvrtletí 187 781 korun za metr čtvereční. Oproti předchozímu čtvrtletí vzrostla o tři procenta a meziročně o více než deset procent. Průměrná prodejní cena se dostala na 182 845 korun za metr čtvereční. To znamená čtvrtletní růst o 2,9 procenta a meziročně téměř o 11 procent. Oba ukazatele tak znovu dosáhly historických maxim.
Prodeje nových bytů v jihomoravské metropoli meziročně vzrostly o čtyřicet procent. Stoupla i nabídka novostaveb na trhu, přesto ceny vzrostly o víc než 12 procent. 
Brno dotahuje Prahu. Na metr čtvereční bytu si připravte 160 tisíc korun, na garsonku ještě víc
Reality
Nejdražší nové byty se prodávaly v Praze 2, kde průměrná cena přesáhla 271 tisíc korun za metr čtvereční. V Praze 1 se pohybovala kolem 239 tisíc korun a v Praze 7 téměř u 232 tisíc korun. Nejnižší průměrné prodejní ceny zůstávají v Praze 10, kde se pohybovaly kolem 159 tisíc korun za metr, a v Praze 9 s přibližně 171 tisíci korunami.
Nejvyšší cenu za metr mají tradičně nejmenší byty. U dispozic 1+kk průměrná prodejní cena překročila 206 tisíc korun za metr čtvereční. Byty 2+kk se prodávaly téměř za 180 tisíc korun za metr a jednotky 3+kk za více než 167 tisíc korun.
Podle Juraje Murína, ředitele vývoje projektů a člena představenstva Skanska Residential, u nově uváděných projektů průměrná nabídková cena už překračuje hranici 200 tisíc korun za metr čtvereční. Nejrychleji podle něj zdražují nejžádanější dispozice 1+kk a 2+kk.
Nabídka je nejvyšší za dekádu. Pro Prahu to ale nestačí
Na konci června bylo v Praze v nabídce zhruba 6450 nových bytů. To je nejvíce za posledních více než deset let. Oproti konci prvního čtvrtletí nabídka vzrostla o více než 18 procent, meziročně o zhruba 12 procent. Na první pohled dobrá zpráva má ale háček. Ani taková nabídka podle developerů neodpovídá dlouhodobým potřebám metropole.
Více než 60 procent volných bytů se navíc soustředí jen do tří městských obvodů. Největší nabídku má Praha 9 s podílem kolem 23 procent, Praha 5 a Praha 10 mají shodně zhruba 19 procent. Naopak v Praze 1 a 2 se dohromady nacházejí jen přibližně dvě procenta nabízených nových bytů.
Starší byty ve druhém čtvrtletí meziročně zdražily o 13 procent. Přestože jejich nabídka vzrostla o třetinu, za metr čtvereční kupující v průměru zaplatili 122 595 korun. Trh se ale začíná dělit: kvalitní nemovitosti mizí rychle, zatímco u horších bytů a domů musejí prodávající stále častěji slevovat. Klidně i 15 procent.
Ceny bytů dál rostou, trh ale drhne. U ležáků kupci srazí cenu až o 15 procent
Reality
Nabídce dominují dispozice 2+kk, které tvoří téměř 44 procent volných jednotek. Byty 3+kk představují přibližně čtvrtinu nabídky a jednotky 1+kk necelou pětinu. Větší rodinné dispozice 4+kk a 5+kk tvoří dohromady jen zhruba 11 procent.
Současný růst nabídky podle analýzy souvisí především se zahájením prodeje několika větších projektů a nových etap. Nejde ale o důsledek rychlejšího povolování. Podle dat Českého statistického úřadu se letos od ledna do května v Praze povolilo v bytových domech 2878 bytů, meziročně o více než 15 procent méně.
„Nabídka nových bytů v Praze v posledních měsících vzrostla na téměř 6500. To je nejvíce za posledních deset let. Pro trh je to jednoznačně dobrá zpráva, protože ceny nových bytů za poslední dekádu vzrostly kvůli malé nabídce o 170 procent,“ uvedl Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.
Hypotéky nezamrzly. Naopak
Silnou poptávku podporuje také hypoteční trh. Banky a stavební spořitelny poskytly během prvního pololetí nové hypotéky v objemu téměř 216 miliard korun. Meziročně jde o nárůst o 66 miliard korun. Objem hypoték roste navzdory tomu, že průměrná realizovaná sazba nových hypoték v červnu podle dat České bankovní asociace vzrostla na 4,79 procenta.
Pražský trh s novými byty tak dál funguje pod tlakem. Kupující se bojí dalšího zdražování, developeři upozorňují na pomalé povolování a město dlouhodobě nedokáže dostat na trh dostatek nových bytů.
Určitou naději má přinést novela stavebního zákona, kterou v červenci schválila Sněmovna. Počítá se vznikem státní stavební správy, jedním sloučeným řízením a jedním výsledným rozhodnutím. Pozitivně developeři hodnotí také schválení nového územního plánu Prahy, který by měl otevřít nové pozemky pro výstavbu.
Praha má Metropolitní plán, ale tím se bytová výstavba automaticky nerozběhne. Klíčový boj se přesouvá k plánovacím smlouvám, kratším lhůtám a schopnosti města fungovat jako jeden celek. Tomáš Portlík chce méně regulací a „jednu Prahu“, developeři varují, že jinak nový plán jen vytvoří další úzké hrdlo a dražší byty.
O rychlejší výstavbě nerozhodne plán, ale smlouvy a silný lídr Prahy, shodli se experti
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
