Pražský kancelářský trh se po slabších letech znovu probouzí. V prvním čtvrtletí developeři zahájili tři nové projekty a objem kancelářských ploch ve výstavbě meziročně vyskočil o 81 procent. Zatímco špičkové budovy v centru jsou prakticky plné a nájemné dál roste, okrajové části metropole se potýkají s výrazně vyšší neobsazeností.

Pražský kancelářský trh začíná po období utlumené aktivity znovu nabírat dech. V prvním čtvrtletí roku 2026 sice přibylo jen 8 600 metrů čtverečních nově dokončených kanceláří, mnohem důležitější zprávou je ale návrat nové výstavby.

Developeři během čtvrtletí zahájili tři nové kancelářské projekty, které do rozestavěné nabídky přidaly celkem 59 800 metrů čtverečních. Celkový objem kancelářských ploch ve výstavbě tak dosáhl téměř 313 tisíc metrů čtverečních. Meziročně jde o nárůst o 81 procent.

Z kanceláří byty? Praha by tím mohla řešit krizi bydlení. Jenže to má háček

Reality

Praha čelí tichému problému: kancelářský fond rychle stárne, ale nové projekty téměř nepřibývají. Statistiky Colliers ukazují, že do několika let bude velká část budov na hraně použitelnosti. Přeměna na byty by mohla pomoci s bytovou krizí. Naráží však na technické limity, regulace i ekonomiku.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Developeři se vracejí i ke spekulativním projektům

Pozitivním signálem je také rostoucí ochota developerů zahajovat výstavbu bez předem zajištěných nájemců. Takzvaná spekulativní výstavba se na pražský trh vrací zejména díky nedostatku moderních kanceláří v atraktivních lokalitách.

Firmy jsou navíc u nejlepších budov ochotné platit výrazně vyšší nájemné. V prémiových lokalitách v centru Prahy už nové projekty cílí na nájmy přesahující 35 eur za metr čtvereční měsíčně.

Praha má dva kancelářské trhy

Celková nabídka moderních kanceláří v Praze činila na konci prvního čtvrtletí 3,93 milionu metrů čtverečních. Meziročně mírně klesla. Důvodem je, že starší kancelářské budovy z trhu mizí rychleji, než vznikají nové.

Část starších objektů se navíc místo rekonstrukce mění na byty nebo hotely. Tento trend ještě více omezuje dostupnost kvalitních kancelářských prostor.

Kijonková prodala pozemky v Praze. Kupuje je Logport s J&T

Reality

Pozemky v širším centru Prahy mění majitele. Investiční společnost Simony Kijonkové je prodala developerovi Logport, který je chce dále rozvíjet společně s J&T Real Estate.

nst

Přečíst článek

Celková neobsazenost se sice drží na stabilních 5,8 procenta, toto číslo ale zakrývá výrazné rozdíly mezi jednotlivými částmi města. Prvotřídní budovy třídy AAA v centru Prahy mají podle Colliers neobsazenost jen 2,3 procenta. Velmi napjatá situace je také v Karlíně, kde neobsazenost činí 2,7 procenta.

Naopak v okrajových lokalitách je situace výrazně slabší. Stodůlky hlásí neobsazenost přes 17 procent a Nové Butovice přes 10 procent.

„Praha tak má dva různé kancelářské trhy: jeden přehřátý a druhý stagnující,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Předpronájmy jsou zpět

V prvním čtvrtletí dosáhla hrubá poptávka po kancelářích 105 400 metrů čtverečních. Meziročně tak vzrostla o 19 procent. Největší část aktivity stále tvořily renegociace stávajících nájemních smluv, které představovaly 57 procent celkové poptávky.

Po slabším roce 2025 se ale na trh začínají vracet také předpronájmy, tedy smlouvy uzavírané ještě před dokončením projektu. Letos už tvoří 15 procent poptávky.

Jedním z příkladů je technologická společnost Everpure, která si v rekonstruovaném Danube House v Karlíně zajistila 15 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor.

Nájemné v centru za pět let vzrostlo o více než třetinu

Nedostatek kvalitních kanceláří v nejžádanějších částech Prahy dál tlačí vzhůru nájemné. V nejlepších lokalitách centra města se prime nájemné drží na úrovni 30 eur za metr čtvereční měsíčně. V širším centru vzrostlo na 21 až 22 eur.

Karlín se pohybuje ještě výše, až kolem 24 eur za metr čtvereční měsíčně. Odráží se v tom nejen atraktivita lokality, ale také kvalita a modernost tamních budov. V okrajových částech města se nájemné pohybuje přibližně mezi 15,50 a 16,50 eura.

Za posledních pět let vzrostlo prime nájemné v centru a jeho blízkém okolí o více než 30 procent. Připravované projekty přitom počítají s dalším růstem. V centru Prahy se nabídkové nájemné dostává nad 35 eur, v širším centru mezi 25 a 28 eur za metr čtvereční měsíčně.

Výstavbu táhnou brownfieldy i metro D

Mezi významné rozestavěné projekty patří například Sequoia v Nových Roztylech, která využívá brownfieldovou lokalitu u Jižní spojky. Dalším projektem je Churchill III v Praze 2 poblíž hlavního nádraží. Ve Vysočanech pak vznikají Dvory Vysočany, součást širší proměny někdejší průmyslové lokality v novou městskou čtvrť s byty i kancelářemi.

Další impuls může trhu přinést výstavba metra D. Nová linka by měla zvýšit atraktivitu lokalit v okolí budoucích stanic a otevřít prostor pro další development.

Bez udržitelnosti už to nejde

Udržitelnost se na kancelářském trhu změnila z konkurenční výhody v nutnost. Certifikace jako BREEAM nebo LEED jsou dnes u nových budov prakticky standardem.

„Ještě před deseti lety byl certifikát BREEAM nebo LEED pro kancelářskou budovu konkurenční výhodou, dnes je již nutnou podmínkou. Nadpoloviční většina pražského kancelářského fondu je již certifikovaná a nové projekty cílí rovnou na nejvyšší úrovně. LEED Platinum nebo BREEAM Outstanding,“ říká Josef Stanko.

Budovy bez certifikace mají podle něj stále horší přístup k financování a hůře se prosazují u velkých firem, které při výběru sídla stále častěji sledují také environmentální parametry.

Legendární Prior v Modřanech půjde k zemi. Nahradí ho nové centrum za miliardy

Reality

Jeden z posledních velkých „starých Priorů“ v Praze čeká demolice. Na místě obchodního domu v Modřanech má vyrůst polyfunkční komplex Galerie Modřany s 211 byty, obchody i kancelářemi. Projekt za miliardy má proměnit celé Sofijské náměstí.

pej

Přečíst článek