Architekt Jan Kasl: Metropolitní plán má mouchy, ale dají se vychytat
Jsem pod minulým územním plánem podepsaný, pomohl jsem ho prosadit, ale mentálně jsem s ním nikdy nesouzněl, říká Jan Kasl, bývalý primátor Prahy, za jehož působení byl předchozí územní plán schválen. Aktuálně je Kasl předsedou České komory architektů, která má ke vzniku nových norem co říci. „Nový územní plán je jistě cestou dopředu, je však jasné, že se bude měnit,“ říká Kasl.
Byl jste primátorem Prahy, když vznikl v roce 1999 územní plán, který platil až do letošního prvního září. Jak jste ho koncipovali?
Abychom byli přesní, on vznikal v letech 1996 až 1998. Řešila se takzvaná bílá místa, která jsme přejali ještě z dob komunismu. Ta jsme nechali jako bílá, aby na nich nevznikaly nějaké hlouposti, na kterých by nebyla shoda. Tato bílá místa se řešila zhruba od roku 1993. V roce 1998 jsem zdědil neschválený územní plán, šéfprojektantem byl Petr Durdík. Tenkrát to byla těžká flekařina. Každý funkční prostor byl tvrdě ohraničený čárou, deset metrů doprava, deset metrů doleva.
Přijetí tohoto plánu se zakouslo na ministerstvu životního prostředí, protože nebyly dohodnuty zábory zemědělského půdního fondu na trase, kde nyní vzniká jihovýchodní část pražského okruhu. Tato dlouhá varianta, která se vybrala někdy v roce 1992, měla s sebou spojené zábory zemědělského půdního fondu.
Miloš Kužvart, tehdejší ministr životního prostředí, a Jan Koukal, tehdejší primátor, se nemuseli. Koukal byl jedním z nejméně oblíbených politiků. Přesvědčili ho, že už nemá kandidovat na primátora. A mě v ODS přesvědčili, že bych mohl být tím, kdo by to mohl zvládnout.
Podařilo se mi ten zablokovaný územní plán odblokovat, protože jsem k tomu přistupoval s otevřenou myslí. Územní plán byl nakonec 9. září 1999 schválen. Platil od 1. ledna 2000 a já jsem říkal: Doufám, že bude platit maximálně deset let. Bohužel platil 26 let.
Praha podala žádost o stavební povolení pro Vltavskou filharmonii i rozsáhlé úpravy jejího okolí. Samotná budova má podle posledních odhadů stát 12,33 miliardy korun bez DPH, další zhruba pět miliard si vyžádá veřejný prostor a infrastruktura. Pokud vše půjde podle plánu, stavba začne v prvním čtvrtletí roku 2028.
Vltavská filharmonie je o krok blíž. Praha žádá o stavební povolení
Reality
Tvrdé čáry starého plánu byly problém
V čem spočívá zásadní změna aktuálního metropolitního plánu oproti vašemu předchozímu územnímu plánu?
Ten minulý vycházel z dané legislativy. Jsem pod ním podepsaný, pomohl jsem ho prosadit, ale mentálně jsem s ním nikdy nesouzněl. Bílá místa a tvrdé hranice vedly k tomu, že logicky každá větší stavba, soubor, musely ty tvrdé čáry narušit. Když se dělala Sazka Aréna, tak se tam musely plochy „šoupat“.
Tento metropolitní plán, který byl založen na myšlenkách, které se do něj bohužel nepodařilo vtělit, začal vznikat někdy v roce 2012. Ještě abych nezapomněl: už v roce 2009 byl vytvořen koncept, říkalo se tomu koncept 2009. Mělo to být významné zlepšení plánu z roku 1999. Škoda, že se nepřijal. Zjednodušoval, změkčoval ty tvrdé hrany. Měl to být mírný vývoj, pokrok. Bylo mi vysvětlováno, že kdyby se tento plán schválil, nebylo by možné rozvíjet metropolitní plán. To je, myslím, blbost.
Faktem je, že jsme mohli mít lepší plán už od roku 2010. Stalo se to, že se začal chystat jiný, nový, geniálně pojatý metropolitní plán, který je bohužel metropolitní jenom ve smyslu názvu. Jinak je to územní plán města v jeho hranicích, tedy na ploše necelých pěti set kilometrů čtverečních. Ale nebyla síla, nebyla legislativa, která by umožnila udělat skutečný metropolitní plán, propojit hranice Prahy se Středočeským krajem. To je Kladno, Mladá Boleslav, Beroun, Benešov. Se vším, co ovlivňuje Prahu. Rozvoj se musí dít koordinovaně.
Bohužel, neexistuje rozvojový plán státu pro velké celky. Praha měla mít velký rozvojový plán. Metropolitní plán měl být nadstavbou nad rozvojem obcí. Bohužel do toho vstoupila legislativa. Jednotka, která měla patřit do nadstavby rozvoje celého území, se najednou stala jednotkou pro rozvoj místního území. Byla snaha, aby metropolitní plán byl nadstavbou nad rozvojem jednotlivých území. Což se nepovedlo. Očekávání od metropolitního plánu byla veliká, naplnění je takové, jaké máme.
Cihelný domek z roku 1929 stojí na krásném pozemku u Vltavy, dlouho ale nedokázal využít ani zahradu, ani výhled na řeku. Architekti proto místo dalšího lepení přístaveb navrhli radikální zásah: část domu zbourali a doplnili ji novou kamennou hmotou se sklem.
Břízolit, který nestačil. Starý dům u Vltavy zachránilo bourání
Reality
Praze chybí skutečný metropolitní plán
V čem jsou slabiny nově platného metropolitního plánu? Je to fakt, že zůstal jenom v hranicích Prahy, nenakreslil souhru se svým okolím? A je to jeho přílišná podrobnost?
Je moc podrobný. Na místě o pěti stech kilometrech čtverečních nemůže jít do detailu, do kterého jde. Na nižších úrovních můžeme používat třeba regulační plán. Například rozvojová oblast Holešovice – Bubny bohužel nebudou mít regulační plán, ale budou mít rozvojovou studii, podle níž se dají stanovit konkrétní zastavovací podmínky. Vymezit ulice, náměstí, parky. Území Bubny-Zátory, které bývalo v mém územním plánu rozvojovým územím, mělo jasně stanoveno: pozor, toto území se musí řešit podrobnější dokumentací. Dvacet let se to neřešilo.
Dnes je na to zpracovaná jakási studie. Územní plán převzal výšky, které jsou nízké. Vznikly z toho koeficienty hustoty a stanovuje se, že tam musí být park. Ale ne přesně kde, jen že musí být v tom území.
To ovšem není to hlavní zklamání z metropolitního plánu. Metropolitní plány jsou obvykle vnímány jako větší území. Všude ve světě jsou metropole vnímány jako větší území. New York nebo Paříž, to jsou velká území. To je padesát, sto kilometrů dokola.
Praha by potřebovala mít takovou metropolitní oblast. V rámci toho by se mělo řešit všechno, od dopravy přes parkování, školy, bydlení až po přírodu. To naše legislativa neumožňuje. Máme právo uzavřít územní plán pro působnost daného sídla, obce, města. Kolem Prahy je šedesát obcí, které si schvalují jednotlivé územní plány.
Vyčítáte metropolitnímu plánu, že se věnuje pouze Praze, ale zároveň říkáte, že legislativa mu to neumožnila udělat jinak…
Říkám, že očekávání byla větší. Nedalo se to naplnit, to není výčitka vůči autorům.
Nejdřív chtěli zachránit chátrající památku. Nakonec z Hradu Kunzov vybudovali boutique hotel za vyšší desítky milionů korun, který láká na noc na hradě, wellness, gastronomii i pohádkové svatby. A u jednoho projektu zůstat nechtějí.
Nechtěli hotel, chtěli zachránit hrad. Kunzov obnovili za desítky milionů i s břidlicí z Itálie
Reality
Praha by mohla růst o dvě patra výš
Co přesně vyčítáte aktuálně platnému metropolitnímu plánu?
Na příkladu Bubnů-Zátor musím říct, že nový plán přináší všechno dobře. Říká, toto bude transformační území. Neříká, kde co přesně má vzniknout. Říká, kde má být spojení, kudy má vést. Co je špatně, je výšková hladina, která je výsledkem kompromisu. Jak říká Petr Hlaváček, ministerstvo kultury chce chránit pražskou památkovou rezervaci. Dusí rozvojová místa, jako jsou Smíchov, Bubny, Karlín. Praha by klidně mohla jít o dvě patra výš.
Developeři tvrdí, že se tyto limity v okrajových částech města stejně budou měnit pomocí místních změn územního plánu…
Vyčítám metropolitnímu plánu jednu koncepční věc, a to je čtvercová síť. Nemůžete na město nasadit souřadnice sto krát sto metrů. Za prvé to nedává smysl ve vzrostlém, stabilizovaném městě. A těžko mi to dává smysl i v tom transformačním. To jsou brownfieldy. Tam si umím představit, že by nemělo být definováno nic, ani limitní výška. Z hlediska výškové regulace tomu chybí velkorysost.
Ve všech velkých městech světa máte dány úhly pohledu. Průhledy z Pražského Hradu a podobně. Výhledy by se měly chránit. Ale ne tak tupě, že nejvyšší budova v Praze by měla mít maximálně sto metrů. Nejvyšší domy, které je nyní možné postavit, jsou vysoké sto metrů. Což je pětadvacet pater.
Místo demolice a novostavby přišla nástavba. Pražský činžovní dům v lokalitě U Harfy má nové patro se čtyřmi byty, opravený krov a další úpravy za celkem 25 milionů korun.
Místo demolice nové patro. Za 25 milionů přibyly čtyři byty
Enjoy
Trigema si prosadila výstavbu mrakodrapu v Nových Butovicích o výšce 130 metrů. Takže to asi jde…
To bylo podle mě podle starého územního plánu.
Takže vysoké stavby se v Praze nebudou stavět?
Princip je ten, že stavby jsou příliš nízké. A řídí se to čtvercovou sítí, která nedává žádný smysl.
Brownfieldy dostávají jasnější pravidla
Nový metropolitní plán měl také rozvázat výstavbu na brownfieldech. Ty velké jsou v Praze prakticky čtyři. Rohan, Smíchov, nákladové nádraží Žižkov a Bubny-Zátory v Holešovicích. Všude už se staví. Co změna metropolitního plánu pro výstavbu na těchto územích přináší?
Je tu i spousta menších ploch. Po sedmi letech čekání přišel investor s projektem v oblasti Jeremiášovy ulice. Měl tam být padesátimetrový zelený pruh. Metropolitní plán říká, toto je jasné transformační území. Pravidla jsou teď jasnější. Neříkám, že jsou úplně jasná, ale situace se zpřehlednila. Už se podle toho dnes jako architekt umím orientovat. Je tam jasná rozvojová možnost, podmíněná uzavřením plánovací smlouvy. Chápu, respektuji.
Investor to ví dopředu, ví, že bude jednat s městskou částí o finančním podílu na investicích do školy, školky, sítí nebo do něčeho podobného. Má to předem dané. Je tam míra volnosti, že se v rámci těch svislých nebo vodorovných čar plánu může pohybovat.
Arnika a jiní kritici tomu vyčítají, že není veřejné jednání. Plán to chrání, ale neříká, kde má být škola, jestli tady nebo tam. V Praze jednám s mnoha developery, a ti se možná chovají mnohem koncepčněji než mnozí zástupci města a městských částí. Když chci mít spokojené klienty, musím jim nabídnout park, školu, školku. Když chci úspěšný projekt pro bonitní klienty, musím jim nabídnout, co očekávají. Komplexní řešení je uvnitř metropolitního plánu.
Pražský hrad čeká v příštích letech jedna z největších investičních vln za poslední desetiletí. Připravuje se edukační centrum za zhruba 200 milionů, rekonstrukce historických objektů i nové architektonické osvětlení, jehož náklady se mají pohybovat ve stovkách milionů. „To, co si památka vydělá, dostává zpátky,“ říká v podcastu Realitní Club šéf Správy Pražského hradu Pavel Vyhnánek.
Pražský hrad násobí investice. Do oprav už dává 340 milionů ročně, nové osvětlení vyjde na stovky milionů
Reality
Plán je přínos. Sám ale město nerozvine
Je metropolitní plán přínosem, který bude rozvíjet město?
Ano, je to přínos. Sám plán nic neudělá. Ale dá nějaká data, která jsou v současnosti především digitální. Umožní nějaký rozvoj. Není příliš ambiciózní, mohl by mířit víc nahoru a do stran. Je to maximum možného, čeho se dalo dosáhnout. Děkuji Petru Hlaváčkovi, že to za těch osm let dotáhl do cíle.
Za přípravy současného metropolitního plánu už zaznívaly připomínky, že se plán bude muset měnit, protože už se během své přípravy stává zastaralým. Je to tak?
Bude se měnit. Každý plán se musí měnit. Život nejde podle plánu. Ale je dobré nějaký plán mít, a vědět, zda se od něj odchyluju, nebo se držím vytyčené cesty. Výkřiky, že minulý plán sváděl ke korupci kvůli změnám, jsou nesmysl. On sváděl svým systémem ke změnám. A možná za některými změnami mohly být něčí peníze, protože tehdy neexistovaly plánovací smlouvy.
Tento plán má jasnější pravidla, která jsou volnější než ta minulá. Jasně říká, že když má být něco jinak, podepiš plánovací smlouvu. Domluvme transparentně podmínky.
Je jasné, že Praha bude magnetem. A jestli chceme být větším magnetem i pro byznys v konkurenci evropských měst, tak budeme muset být ambicióznější. Jak v bydlení, tak v administrativních budovách. Současné plochy nebudou stačit. Je to horizont, dejme tomu, deseti let.
Kasárna Karlín mají po letech nejistoty konkrétní budoucnost. Praha spouští přípravu jejich kompletní rekonstrukce za zhruba 1,9 miliardy korun. Z památkově chráněného areálu má vzniknout živé centrum Karlína s kulturou, veřejnými službami, obchody i kancelářemi. Kulturní provoz ve dvoře má podle města pokračovat i do budoucna.
Praha dá Kasárnám Karlín druhý život. Do ikonického areálu nalije téměř dvě miliardy
Reality
První změny plánu přijdou rychle
Bude s novým metropolitním plánem opět docházet ke změnám územního plánu, tak jak developeři budou chtít rozvíjet své projekty?
Zcela určitě, už se chystají. První změnou je překlopení do datového standardu, který zákon vyžaduje. Důležité bude, aby tato data byla kompatibilní s celostátní legislativou. Hned za touto formální změnou budou následovat dílčí změny, kdy se ukazuje, že návrhy na výšky staveb jsou nedostatečné. My se na Balabence pohybujeme v prostoru osmičkových staveb, tedy osm pater. Chtěli jsme tam postavit čtrnáctipatrovou budovu. Ale IPR nám řekl: My to tady nechceme tak velké. My říkali: Proč? Nakonec tam můžeme udělat desetipodlažní dům. Když jsme jim ten dům ukázali, tak zaznělo, že je takový „zaprcatělý“, mají tam sídlit městské firmy. No jo, jasně. Takže už se připravujeme, že požádáme o čtrnáct pater. Ale pořád se objevují věci, kvůli kterým je nutné něco někam posunout. Na tom není nic špatného, to je život.
Zakonzervovat sídliště nemůžeme
Zaznívá argument, zejména ze strany developerů, že nestavět výškové budovy u stanic metra v Praze je zločin. Jak na tento pohled nahlížíte?
Měla by to být hustá zástavba. Ne vždy vysoká, ale hustá. Doufám, že budou změny i na sídlištích. Územní plán rezignoval na to, aby se tato místa rozvíjela. Je proti tomu hysterie. Nemůžeme myslet vážně, že historická sídliště budou zakonzervována. Zahušťování sídlišť musí nastat. Když tam vede metro nebo tam přitáhneme tramvaj, není jiná cesta.
V Praze se aktuálně nejvíce staví nové byty na okraji, v okrajových částech města. To je trend, který uvidíme v příštích letech?
Ano. Jsou tam největší územní rezervy. Je naivní si myslet, že Praha se do těchto prostor nerozroste.
Mladá rodina dlouho hledala vhodný bungalov v katalozích typových domů. Žádný jí ale dispozičně ani ekonomicky nedával smysl. Architekti ze studia Papundekl proto přišli s jiným řešením. Dům rozdělili do tří jednoduchých zděných objemů a mezi nimi vytvořili velký společný prostor připomínající malé náměstí.
Zapomeňte na katalogový bungalov. Tenhle dům v Beskydech staví na úplně jiné logice
Reality
Tři sta padesát tisíc bytů? Věřím, že je Praha postaví do dvaceti let
Co říkáte na tezi, která je spojená s novým metropolitním plánem, že je v hlavním městě kapacita k výstavbě 350 tisíc bytů?
To se naplní do roku 2050. Určitě. Možná dřív. To je zhruba pět set tisíc obyvatel, a prognózy zhruba tak vycházejí.
Aktuálně se v Praze staví asi šest tisíc nových bytů ročně. Tak jak bychom mohli vystavět tak rychle 350 tisíc bytů?
Musí se stavět rychleji a více. Musíme využít kapacity ze zahraničí. Když se nyní zeptáte stavebních firem, jaká je kapacita na příští rok, nikdo volnou nemá. Ale přijdou jiné kapacity. A musí se víc stavět ze dřeva, přijde modulární výstavba. Domy se budou dělat off-site, ve fabrice. Na místě se pak budou montovat. A budou to hezké domy.
Odkud přijdou ti lidé, Ukrajinci už tady jsou…
Mohou přijít lidé z celé Evropy. Španělé už nemají co stavět. Přál bych si, aby přišly španělské tunelářské firmy, které stavěly čtyři kilometry metra za rok. Jsme malé hřiště, potřebujeme být mezinárodním hřištěm. Dokud se Praha neotevře mezinárodními vlivu, tak se tady bude stavět dlouho, aby nám práce vydržela. Vůbec bych se nebál, že nebudou stavební kapacity. Když už někdo nějaký tendr vyhraje a budou na něj finance, jistě se najde někdo, kdo ho postaví. Jsme na jednotném evropském trhu.
„Je dobře, že plán máme. Jeho mouchy se odchytají“
Dokážete shrnout, co přináší nový metropolitní plán?
Je dobře, že je schválený. Je dobře, že se podle něj naučíme pracovat. Má své mouchy, ty se odchytají. Aby se plán začal dobře chovat, musí být jiná legislativa. Ta zatím bohužel není. Pořád tady platí, že převažuje spíš snaha nestavět a bránit než vyvažovat, harmonizovat a dát obcím právo na rozvoj.
Novelou stavebního zákona se obcím přiznává právo na rozvoj, které jim dává Ústava. Doteď jim v tom územní plány spíše bránily.
Na první pohled obyčejný venkovský dům z roku 1941. Architekti ale jeho původní přístavek proměnili v prosklený vstup, který otevírá dům směrem k brdské krajině. Uvnitř nechali kachlová kamna i klenby, přidali ocelovou lávku, obytné schodiště a ze stodoly udělali místo pro letní život.
Venkovskou chalupu rozřízli sklem. Výhled do Brd teď vede skrz celý dům
Enjoy
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
