Nechtěli hotel, chtěli zachránit hrad. Kunzov obnovili za desítky milionů i s břidlicí z Itálie
Nejdřív chtěli zachránit chátrající památku. Nakonec z Hradu Kunzov vybudovali boutique hotel za vyšší desítky milionů korun, který láká na noc na hradě, wellness, gastronomii i pohádkové svatby. A u jednoho projektu zůstat nechtějí.
Na začátku nebyl hotelový byznysplán, ale fascinace místem. Když současní majitelé v roce 2015 kupovali Hrad Kunzov, zaujala je především jeho historie. Nechal si ho postavit významný průmyslník Antonín Kunz jako své letní sídlo a právě jeho podnikatelský příběh byl jedním z důvodů, proč se noví vlastníci rozhodli do mimořádně náročného projektu pustit.
Záměrem bylo původně zachránit historickou památku a vrátit jí život. Myšlenka na boutique hotel přišla až později. Majitelé postupně dospěli k tomu, že nejlepší cestou, jak příběh místa uchovat, není udělat z něj muzeum, ale otevřít ho veřejnosti jako zážitkové místo.
„Naším prvotním cílem bylo zachránit historické místo a vrátit mu život. Postupně jsme si ale uvědomili, že nejlépe jeho příběh zachováme tím, když ho otevřeme veřejnosti,“ dodávají.
Propadlé střechy, břidlice z Itálie a 150 řemeslníků
Když majitelé Kunzov přebírali, byl ve velmi špatném technickém stavu. Část střech byla propadlá, objekt dlouhé roky chátral a už při první prohlídce bylo jasné, že obnova bude mimořádně náročná. Rekonstrukce trvala pět let a podílelo se na ní více než 150 specializovaných řemeslníků. Mnoho detailů vznikalo podle původních historických předloh. Střešní břidlice se vyráběla v Itálii, nechávalo se foukat speciální sklo a restaurováním prošly původní dveře, kliky, kování, sochy i cimbuří.
Historický průzkum vyjde zhruba na sto tisíc korun, další statisíce stojí příprava projektu a samotná rekonstrukce se téměř vždy prodraží. Opravit střechu nebo fasádu přitom nestačí. Památka musí dostat nový život a vydělat si alespoň na vlastní provoz, říká Francesco Kinský dal Borgo, který se podílí na správě zámku Karlova Koruna a hradu Kost.
Rekonstrukce zámku se prodražila o pětinu. Bez akcí by se neuživil, říká hrabě Kinský
Reality
Cílem přitom nebylo vytvořit repliku starého objektu. Majitelé chtěli zachovat maximum původních prvků a citlivě vrátit místu jeho charakter. „Nesnažili jsme se historii přepisovat ani hledat zkratky. Naopak jsme chtěli objekt citlivě obnovit tak, aby si zachoval svůj jedinečný charakter a zároveň mohl nabídnout zázemí i služby, které dnešní hosté očekávají,“ popisují.
Památka jako výjimečné místo pro ubytování
Spojit památkově hodnotný objekt s provozem současného boutique hotelu je podle majitelů jedna z nejtěžších částí podobného projektu. Každý zásah musí respektovat historickou hodnotu stavby, zároveň ale hosté očekávají komfort, soukromí, gastronomii, wellness a servis na úrovni.
Od začátku proto majitelé spolupracovali s Národním památkovým ústavem. Obnova probíhala na základě historického průzkumu a hlavním cílem bylo zachovat autenticitu místa. Výsledkem je koncept, který nestaví jen na ubytování, ale na celkovém zážitku. „Nechtěli jsme vybudovat jen další hotel. Naším cílem bylo vytvořit místo, kam lidé nepřijedou pouze přespat, ale zažít atmosféru historické památky, kvalitní gastronomii, wellness a výjimečný servis,“ říkají majitelé.
Hrad Kunzov má podle nich fungovat jako destinace sama o sobě. Hosté sem nemají jezdit jen proto, že potřebují přenocovat v regionu, ale kvůli zážitku: noci na hradě, gastronomii, wellness, romantickému pobytu, svatbě nebo firemní akci. Právě svatby se staly jedním z důležitých formátů. Majitelé popisují, že mnoho snoubenců vyhledává Kunzov právě kvůli pohádkové atmosféře historického sídla.
Za cenu lepšího bytu v Praze může mít nový majitel celý barokní zámek, hospodářský dvůr i kus chmelařské historie. V Milčevsi u Žatce je na prodej památkově chráněný areál za 19,5 milionu korun. Nabízí přes 12 tisíc metrů čtverečních pozemků, zámek k dokončení rekonstrukce, zrekonstruované hospodářské budovy i unikátní bývalou sušárnu chmele s původními pecemi.
Barokní zámek, statek a 12 tisíc metrů pozemků. Cena?
Reality
Vlastní peníze, dotace spíš symbolické
Obnova Kunzova patří mezi projekty, které ukazují ekonomickou realitu rekonstrukcí historických památek. Celková investice se podle majitelů pohybovala v řádu vyšších desítek milionů korun. Naprostou většinu financovali z vlastních zdrojů. Během rekonstrukce získali také dílčí příspěvky z Ministerstva kultury a Olomouckého kraje. V součtu ale nepřesáhly jeden milion korun.
„Z hlediska celkového rozsahu projektu šlo spíše o symbolickou podporu. Při takto náročné obnově historické památky musí investor počítat především s tím, že ponese rozhodující část nákladů sám,“ uvádějí majitelé.
To je podstatné i pro byznysový model. U podobných objektů nestačí opravit budovu a spoléhat na její historickou hodnotu. Památka může přilákat pozornost, ale dlouhodobě se udrží jen tehdy, pokud nabídne kvalitní služby a důvod k návratu. „Investor je navíc při obnově památky v mnoha směrech limitován. Nemůže stavbu přizpůsobovat podle vlastních představ, ale musí respektovat její historickou hodnotu a hledat řešení, která zachovají její autenticitu. O to důležitější je nabídnout špičkové služby, kvalitní gastronomii, wellness a vytvořit prostředí, kam se budou hosté rádi vracet,“ říkají majitelé.
Na trhu objevilo několik výjimečných zámků a tvrzí. Zatímco některé ceny makléři uvádějí jen na vyžádání, další začínají zhruba na 15 milionech korun a u větších areálů se pohybují i kolem 60 milionů. 
FOTOGALERIE: Zámky na prodej. Podívejte se, kolik stojí historické skvosty v Česku
Reality
Mimo hlavní turistické trasy. Přesto jako cíl cesty
Kunzov neleží na hlavní turistické trase typu Praha, Český Krumlov nebo Karlovy Vary. O to víc musí fungovat jako samostatný důvod k cestě. Podle majitelů dnes ale lokalita nerozhoduje sama o sobě. Lidé jsou ochotni vyrazit i mimo nejznámější destinace, pokud je čeká něco výjimečného. „Místo musí mít svůj příběh, neopakovatelnou atmosféru a služby, kvůli kterým si host odveze zážitek, na který bude dlouho vzpomínat,“ říkají.
Právě tato kombinace má být pro Kunzov klíčová: historická památka s architekturou anglické novogotiky, citlivá rekonstrukce, komfort boutique hotelu, wellness, gastronomie a osobní přístup.
Z pohledu českého cestovního ruchu jde o stále důležitější trend. Prémiové ubytování se už nemusí opírat jen o slavnou adresu. Naopak roste poptávka po místech, která mají silný příběh, soukromí, atmosféru a působí jako únik z běžného provozu.
Od off-grid chat po chytré apartmány. Česká ubytování ukazují, jak může vypadat udržitelný turismus nové generace.
Budoucnost cestování? Luxusní hotely, které nezanechají stopu
Enjoy
Svatby, wellness a další projekt u Prahy
Kunzov majitelé vnímají jako živý projekt, který se bude dál rozvíjet. V nejbližší době chtějí rozšířit nabídku wellness a spa procedur a dál investovat do služeb, které zvýší komfort hostů. Posílit chtějí také zázemí pro společenské a firemní akce. Zároveň ale zdůrazňují, že cílem není hrad zásadně měnit. Další rozvoj má zůstat citlivý k historické hodnotě objektu.
Viditelnost projektu podpořilo také zařazení mezi Amazing Places, tedy výběr výjimečných míst k pobytu v Česku a okolí.
Kunzov navíc zřejmě nebude jejich posledním projektem. Zkušenosti z obnovy historické památky chtějí využít dál. „Už dnes připravujeme další projekt podobného charakteru v blízkosti Prahy. Zatím nechceme prozrazovat více detailů, ale opět půjde o místo s jedinečným příběhem, které si zaslouží citlivou obnovu a nový život,“ uzavírají majitelé.
Krumlov bez kýče za 25 milionů. Clementine House na břehu Vltavy proměnil staré hospodářské stavení v intimní penzion plný umění, ticha a neokázalého luxusu.
Za 25 milionů vznikl v Krumlově penzion bez kýče. Sází na umění, ticho a neokázalý luxus
Enjoy
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
