Nechtěli hotel, chtěli zachránit hrad. Kunzov obnovili za desítky milionů i s břidlicí z Itálie
Nejdřív chtěli zachránit chátrající památku. Nakonec z Hradu Kunzov vybudovali boutique hotel za vyšší desítky milionů korun, který láká na noc na hradě, wellness, gastronomii i pohádkové svatby. A u jednoho projektu zůstat nechtějí.
Na začátku nebyl hotelový byznysplán, ale fascinace místem. Když současní majitelé v roce 2015 kupovali Hrad Kunzov, zaujala je především jeho historie. Nechal si ho postavit významný průmyslník Antonín Kunz jako své letní sídlo a právě jeho podnikatelský příběh byl jedním z důvodů, proč se noví vlastníci rozhodli do mimořádně náročného projektu pustit.
Záměrem bylo původně zachránit historickou památku a vrátit jí život. Myšlenka na boutique hotel přišla až později. Majitelé postupně dospěli k tomu, že nejlepší cestou, jak příběh místa uchovat, není udělat z něj muzeum, ale otevřít ho veřejnosti jako zážitkové místo.
„Naším prvotním cílem bylo zachránit historické místo a vrátit mu život. Postupně jsme si ale uvědomili, že nejlépe jeho příběh zachováme tím, když ho otevřeme veřejnosti,“ dodávají.
Propadlé střechy, břidlice z Itálie a 150 řemeslníků
Když majitelé Kunzov přebírali, byl ve velmi špatném technickém stavu. Část střech byla propadlá, objekt dlouhé roky chátral a už při první prohlídce bylo jasné, že obnova bude mimořádně náročná. Rekonstrukce trvala pět let a podílelo se na ní více než 150 specializovaných řemeslníků. Mnoho detailů vznikalo podle původních historických předloh. Střešní břidlice se vyráběla v Itálii, nechávalo se foukat speciální sklo a restaurováním prošly původní dveře, kliky, kování, sochy i cimbuří.
Historický průzkum vyjde zhruba na sto tisíc korun, další statisíce stojí příprava projektu a samotná rekonstrukce se téměř vždy prodraží. Opravit střechu nebo fasádu přitom nestačí. Památka musí dostat nový život a vydělat si alespoň na vlastní provoz, říká Francesco Kinský dal Borgo, který se podílí na správě zámku Karlova Koruna a hradu Kost.
Rekonstrukce zámku se prodražila o pětinu. Bez akcí by se neuživil, říká hrabě Kinský
Reality
Cílem přitom nebylo vytvořit repliku starého objektu. Majitelé chtěli zachovat maximum původních prvků a citlivě vrátit místu jeho charakter. „Nesnažili jsme se historii přepisovat ani hledat zkratky. Naopak jsme chtěli objekt citlivě obnovit tak, aby si zachoval svůj jedinečný charakter a zároveň mohl nabídnout zázemí i služby, které dnešní hosté očekávají,“ popisují.
Památka jako výjimečné místo pro ubytování
Spojit památkově hodnotný objekt s provozem současného boutique hotelu je podle majitelů jedna z nejtěžších částí podobného projektu. Každý zásah musí respektovat historickou hodnotu stavby, zároveň ale hosté očekávají komfort, soukromí, gastronomii, wellness a servis na úrovni.
Od začátku proto majitelé spolupracovali s Národním památkovým ústavem. Obnova probíhala na základě historického průzkumu a hlavním cílem bylo zachovat autenticitu místa. Výsledkem je koncept, který nestaví jen na ubytování, ale na celkovém zážitku. „Nechtěli jsme vybudovat jen další hotel. Naším cílem bylo vytvořit místo, kam lidé nepřijedou pouze přespat, ale zažít atmosféru historické památky, kvalitní gastronomii, wellness a výjimečný servis,“ říkají majitelé.
Hrad Kunzov má podle nich fungovat jako destinace sama o sobě. Hosté sem nemají jezdit jen proto, že potřebují přenocovat v regionu, ale kvůli zážitku: noci na hradě, gastronomii, wellness, romantickému pobytu, svatbě nebo firemní akci. Právě svatby se staly jedním z důležitých formátů. Majitelé popisují, že mnoho snoubenců vyhledává Kunzov právě kvůli pohádkové atmosféře historického sídla.
Za cenu lepšího bytu v Praze může mít nový majitel celý barokní zámek, hospodářský dvůr i kus chmelařské historie. V Milčevsi u Žatce je na prodej památkově chráněný areál za 19,5 milionu korun. Nabízí přes 12 tisíc metrů čtverečních pozemků, zámek k dokončení rekonstrukce, zrekonstruované hospodářské budovy i unikátní bývalou sušárnu chmele s původními pecemi.
Barokní zámek, statek a 12 tisíc metrů pozemků. Cena?
Reality
Vlastní peníze, dotace spíš symbolické
Obnova Kunzova patří mezi projekty, které ukazují ekonomickou realitu rekonstrukcí historických památek. Celková investice se podle majitelů pohybovala v řádu vyšších desítek milionů korun. Naprostou většinu financovali z vlastních zdrojů. Během rekonstrukce získali také dílčí příspěvky z Ministerstva kultury a Olomouckého kraje. V součtu ale nepřesáhly jeden milion korun.
„Z hlediska celkového rozsahu projektu šlo spíše o symbolickou podporu. Při takto náročné obnově historické památky musí investor počítat především s tím, že ponese rozhodující část nákladů sám,“ uvádějí majitelé.
To je podstatné i pro byznysový model. U podobných objektů nestačí opravit budovu a spoléhat na její historickou hodnotu. Památka může přilákat pozornost, ale dlouhodobě se udrží jen tehdy, pokud nabídne kvalitní služby a důvod k návratu. „Investor je navíc při obnově památky v mnoha směrech limitován. Nemůže stavbu přizpůsobovat podle vlastních představ, ale musí respektovat její historickou hodnotu a hledat řešení, která zachovají její autenticitu. O to důležitější je nabídnout špičkové služby, kvalitní gastronomii, wellness a vytvořit prostředí, kam se budou hosté rádi vracet,“ říkají majitelé.
Na trhu objevilo několik výjimečných zámků a tvrzí. Zatímco některé ceny makléři uvádějí jen na vyžádání, další začínají zhruba na 15 milionech korun a u větších areálů se pohybují i kolem 60 milionů. 
FOTOGALERIE: Zámky na prodej. Podívejte se, kolik stojí historické skvosty v Česku
Reality
Mimo hlavní turistické trasy. Přesto jako cíl cesty
Kunzov neleží na hlavní turistické trase typu Praha, Český Krumlov nebo Karlovy Vary. O to víc musí fungovat jako samostatný důvod k cestě. Podle majitelů dnes ale lokalita nerozhoduje sama o sobě. Lidé jsou ochotni vyrazit i mimo nejznámější destinace, pokud je čeká něco výjimečného. „Místo musí mít svůj příběh, neopakovatelnou atmosféru a služby, kvůli kterým si host odveze zážitek, na který bude dlouho vzpomínat,“ říkají.
Právě tato kombinace má být pro Kunzov klíčová: historická památka s architekturou anglické novogotiky, citlivá rekonstrukce, komfort boutique hotelu, wellness, gastronomie a osobní přístup.
Z pohledu českého cestovního ruchu jde o stále důležitější trend. Prémiové ubytování se už nemusí opírat jen o slavnou adresu. Naopak roste poptávka po místech, která mají silný příběh, soukromí, atmosféru a působí jako únik z běžného provozu.
Od off-grid chat po chytré apartmány. Česká ubytování ukazují, jak může vypadat udržitelný turismus nové generace.
Budoucnost cestování? Luxusní hotely, které nezanechají stopu
Enjoy
Svatby, wellness a další projekt u Prahy
Kunzov majitelé vnímají jako živý projekt, který se bude dál rozvíjet. V nejbližší době chtějí rozšířit nabídku wellness a spa procedur a dál investovat do služeb, které zvýší komfort hostů. Posílit chtějí také zázemí pro společenské a firemní akce. Zároveň ale zdůrazňují, že cílem není hrad zásadně měnit. Další rozvoj má zůstat citlivý k historické hodnotě objektu.
Viditelnost projektu podpořilo také zařazení mezi Amazing Places, tedy výběr výjimečných míst k pobytu v Česku a okolí.
Kunzov navíc zřejmě nebude jejich posledním projektem. Zkušenosti z obnovy historické památky chtějí využít dál. „Už dnes připravujeme další projekt podobného charakteru v blízkosti Prahy. Zatím nechceme prozrazovat více detailů, ale opět půjde o místo s jedinečným příběhem, které si zaslouží citlivou obnovu a nový život,“ uzavírají majitelé.
Krumlov bez kýče za 25 milionů. Clementine House na břehu Vltavy proměnil staré hospodářské stavení v intimní penzion plný umění, ticha a neokázalého luxusu.
Za 25 milionů vznikl v Krumlově penzion bez kýče. Sází na umění, ticho a neokázalý luxus
Enjoy
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
