Nedaří se je prodat. Buď jsou moc drahé nebo komplikované. Je stát dobrá realitka?
Je veřejná aukce tím nejlepším způsobem prodeje trofejních nemovitostí? Proč některé z nich nabízí stát už po několikáté? Roli může v některých případech hrát jejich cena, ale také nemožnost objekt využít dle svých představ.
Co spojuje Divadlo Brodway, rekreační areál v Rabyni nebo velký areál Hanácká kasárna v Olomouci? Jde o nemovitosti miliardové hodnoty ve vlastnictví státu a stále se je nedaří prodat. Všechny tři zmiňované nemovitosti, splňující atributy nemovitostí trofejních, se vyskytly v elektronické aukci ÚZVMP hned několikrát. Nového majitele však nenašly ani přes zlevňování.
Palác Broadway, funkcionalistickou stavba architektů Bohumíra Kozáka a Antonína Černého z 30. let minulého století nedaleko náměstí Republiky, se pokusil stát prodat šestkrát. A pošesté jde do aukce i areál Hanáckých kasáren v centru Olomouce, po druhé areál v Rabyni.
Vila odsouzeného Radovana Krejčíře v Černošicích u Prahy je znovu na prodej. Po rozsáhlé rekonstrukci je v nabídce téměř za 55 milionů korun, což je dvojnásobek původní ceny. Pokusy o dražbu vily začaly v roce 2016, v listopadu 2021 byla vydražena za 21,38 milionu korun.
Krejčířova vila je znovu na prodej. Prošla rekonstrukcí a je dvakrát dražší
Reality
Podaří se prodat areál Hanácká kasárna v Olomouci?
Jde o velmi specifické nemovitosti, které se na trhu objevují zřídkakdy. Zpravidla se jedná o off market transakce, i když stát preferuje prodej veřejný. Každý způsob má své výhody a platí, že čím je nemovitost složitější a také hodnotnější, tím důležitější je to, jakým způsobem se prodává.
„Aukce je vhodnější v případě, pokud nabízíte jasně definovaný produkt. Jakmile se však jedná o specifickou a hodnotnou nemovitost typu Palác Broadway, mnozí potenciální investoři se do aukce nepřihlásí,“ přibližuje Zdenka Klapalová, partnerka poradenské společnosti Knight Frank.
Prodeji by podle ní výrazně pomohl například aktivní marketing jak v ČR, tak v zahraničí, a to včetně prezentace vybraným skupinám investorů, jak to standardně zajišťují mezinárodní realitní kanceláře. „Skutečnost, že se k aukci přistupuje opakovaně, není dobrým signálem. Otázkou je, jak probíhá právě marketing a prezentace této nabídky nejen zahraničním, ale i významným domácím investorům,“ dodává Klapalová.
Ty alespoň částečně zrekonstruované u velkých měst nebo hranic s Německem stojí stovky milionů. Ty menší v horším stavu vyjdou i na méně než 20 milionů. Podívejte se na aktuální nabídku zámků na prodej.
Fotogalerie: Výprodej zámků v Česku. Některé stojí jako pražský byt
Reality
Prodává stát nemovitosti příliš draho?
Logicky se ale nabízí i domněnka, že vyvolávací ceny jsou stanoveny příliš vysoko. V případě areálu Hanácká kasárna stát z původních 248 milionů korun nyní zlevnil na 199 milionů korun. Cena klesla i v případě Paláce Broadwaye, a to z 930 milionů na 911 milionů korun.
Další komplikací v případě Paláce Broadwaye je i současná nájemní smlouva na 24 let. Nový vlastník by tak nemohl nemovitost využívat podle svých představ. „Nejcennější částí domů v ulici na Příkopě jsou retailové prostory v přízemí. Ty dosahují jednotkové nájemní až nižší stovky eur za metr čtvereční a v mnoha případech pak tvoří kolem poloviny hodnoty celého objektu. U Paláce Broadway ale tyto prostory zabírá divadlo a není je možné pro maloobchod,“ přibližuje expert z realitního trhu, který nechce být jmenován.
A cena je nepřiměřeně vysoká i v případě areálu v Rabyni. Ten se sice nachází v atraktivní lokalitě Slap, ale pozemky jsou podle územního plánu vedeny jako rekreační zóna, plánovaní nové výstavby má tedy celou řadu omezení. Cena, kterou za areál stát požaduje, pak v takovém případě moc neodpovídá realitě. V okolí metr pozemku vhodného k výstavbě lze totiž pořídit levněji.
„Jde opravdu o zajímavý brownfield. Plochou odpovídá čtvrtině Lipna. A stejně tak s touto nemovitostí zatím počítá i územní plán, který ji vnímá jako rekreační zónu. V tom případě je pak cena, za níž se areál prodává, moc vysoká. Nicméně nevylučuji, že investor, který za ni bude ochotný zaplatit 100 milionů korun, se bude snažit o změnu o územního plánu a bude na ni v budoucnu, řekněme do osmi až deseti let, developovat,“ uzavírá Tereza Kouklová z SFG holdingu, který se věnuje financování developerských projektů.
Komerční banka prodává svoji budovu na prestižní adrese. Václavské náměstí 42. Informaci o prodeji budovy, kterou měla redakce newstream.cz, potvrdila ředitelka společnosti Knight Frank Zdenka Klapalová. Cenu transakce nechtěla komentovat.
Další miliardová transakce. Komerční banka prodává budovu na Václaváku
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
