Družstevní bydlení jako svatý grál. Pro nás to bude silná noha, říká šéf Finepu Pardubický
„Od konkurentů slýchám, že jim letos oživl rezidenční trh. Nám nikdy neuvadl,“ říká Tomáš Pardubický, generální ředitel developerské společnosti Finep a její spolumajitel.
Pokles trhu s novými byty o desítky procent přišel s vysokými úrokovým sazbami, které Česká národní banka zvedla pod tehdejším vedením guvernéra Jiřího Rusnoka v červnu roku 2022 až na sedm procent jako reakci na vysokou inflaci.
„My jsme se na toto období připravovali už někdy od roku 2018 nebo 2019,“ tvrdí Pardubický. Období nízkých prodejů jeho firma vyplnila prodejem nájemního bydlení. To byl produkt, který Finep dlouhodobě připravoval. Už před šesti sedmi lety bylo podle generálního ředitele jasné, i s tím, jak rostly ceny bydlení, že je potřeba přinést na trh produkt, který domácnostem zajistí dostupné bydlení.
Finep na přelomu roku také zaznamenal, že se vrátil zájem individuálních kupujících a s poklesem sazeb se zvýšil zájem o hypotéky. Což s sebou přináší další zdražování bytů, protože zájem kupujících roste, ale bytů se staví stále stejně. Nicméně, jiné způsoby bydlení než vlastnické, se v Česku rychle rozvíjejí.
Společnost byla svým způsobem průkopníkem výstavby nájemního bydlení. Někteří velcí developeři, typicky Central Group Dušana Kunovského, který je v Praze největším stavitelem, se nájemnímu bydlení dlouho vyhýbali. Raději byt postavili a prodali koncovému zákazníkovi. To se s „krizí“ prodejů změnilo prakticky u všech stavebníků, nyní je nájemní bydlení plnohodnotnou součástí nabídek.
A to z důvodu, že se změnila struktura poptávky. „Už v roce 2018 jsme pochopili, že začíná vznikat silná poptávka po kvalitním nájemním bydlení. Bylo bez debaty, že tady něco takového musí vzniknout,“ říká Pardubický. Klíčové však u výstavby nájemního bydlení je výnosnost projektů. Tady je možných několik úhlů pohledu.
V některých českých příhraničních oblastech jsou ceny nájmů srovnatelné nebo vyšší než v Německu. Vzhledem k tomu, že jsou pak v západní zemi větší platy než v tuzemsku, řada řemeslníků a odborníků se může chtít raději odstěhovat za hranice, uvádí data realitní platformy Bezrealitky.cz. V ČR momentálně průměrný nájem činí zhruba 350 korun za metr čtvereční, v Německu se jejich cena liší mezi spolkovými zeměmi. Výrazně nižší nájmy jsou také v menších německých městech proti velkoměstům.
Drahé Česko. I v Chomutově je vyšší nájem než v Německu
Money
„Když prodáte celý bytový dům, který má desítky nebo stovky bytů, je jasné, že musíte investorovi nabídnout nějaké zvýhodnění,“ vysvětluje šéf Finepu. Klíčem podle něj je paralelně prodávat byty i stavět nájemní. „Tím si zvyšujete výnosnost investice do pozemků.“ Takže Finep diverzifikoval. „Dnes nabízíme tři základní typy produktů. Družstevní bydlení, individuální vlastnictví a nájemní bydlení.“
Každý z těchto typů bydlení přitom vyžaduje úplně jiný přístup pro výstavbu, pro očekávání klientů. „Je to rozdíl už od fáze kreslení bytů. Jak mají být velké, jaká má být v domě skladba bytů. Objevili jsme desítky odlišností, a začali pracovat na konceptu pro nájemní bydlení.“
Finep se do budoucna chce věnovat každému z těchto tří typů bydlení stejnou měrou, každému z jedné třetiny své stavební kapacity v oblasti výstavby bytů. Se změnou preferencí klientů souvisí i změna přístupu bank k jednotlivým typům projektů. Financování výstavby družstevního bydlení nespadá ani do kategorie komerčních úvěrů, ani do hypoték. Je to „special lending,“ mix obojího, jak glosuje situaci ředitel Pardubický. Připravit družstevní byt je jak po finanční, tak po technické stránce mnohem komplikovanější, než připravit výstavbu bytu určeného pro vlastnické nebo nájemní bydlení. Přesto se Finep touto cestou vydává, prošlapává ji.
Po Karlíně by firmy chtěly sídlit také na Pankráci či na Smíchově, kde vzniká mnoho nových prostorů a služeb, vyplývá z dat realitně-poradenské společnosti 108 Real Estate.
Vysněný Karlín. Pražská čtvrť láká firmy službami i příznivějším nájmem
Reality
Postoj bank k financování družstevního bydlení se podle něj radikálně mění. „Ze začátku se na to risk manažeři bank dívali jako na komplikovaný produkt s nejasnou vymahatelností.“ Družstevní bydlení bylo podle něj legislativně neukotvené. Bylo v minulých dekádách spíš vnímáno jako pohrobek minulých časů. Nicméně se tento „produkt“ stává jednou z klíčových strategií firmy do příštích let.
S tím souvisí i nově nastalá realita, že se ve finančních institucích rychle mění náhled na družstevní bydlení. „Nyní je na to nahlíženo z druhého extrému. Správného. Je to kombinace bezpečného financování, je tam velmi silná zástava nemovitosti. A zároveň má družstvo velmi přísná pravidla pro případné nevypořádání člena družstva.“ Což v praxi znamená, že než se problém družstevníka neplatiče dostane do banky, družstvo se s ním vypořádá samo. Což je velký rozdíl proti hypotékám. A banky si jsou této výhody vědomy. Nesplacené půjčky bankám od bytových družstev limitují nule.
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
