Dalibor Martínek: Nad hypotečním trhem opět svítí slunce. Na obzoru se však formují temné mraky
Stojíme na úpatí pomyslného kopce, který se bude stále zvyšovat. Vlastně dvou kopců. Zatímco zájemců o nové půjčky bude v průběhu roku přibývat, stejně tak bude přibývat lidí, kteří si za svou starší hypotéku připlatí.
Podle nejnovějších údajů bankovní asociace se Češi opět vrhli na hypotéky. Trend posledních měsíců potvrdila únorová data. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypoteční úvěry za 21,1 miliardy korun. To je proti obvykle slabému lednu solidní růst o 13 procent.
Důvodem je optimismus, který se vrátil na trh. Sazby hypoték dál klesají, z lednových průměrných 4,78 procenta na únorových 4,72 procenta. Na trhu s hypotékami se prostě nyní všem lépe dýchá. Lidé se radují z poklesu sazeb a bankéři z přílivu nových klientů.
Lidé akceptují vyšší ceny bydlení
Developeři díky ochotě lidí půjčovat si na bydlení věští rekordní rok v prodeji bytů. Díky oživlému zájmu o bydlení a ztrátě obav z vysokých úroků si stavitelé mohou dovolit i solidní růst cen bydlení, letos to bude u novostaveb v průměru o pět až deset procent. Letos se čekají žně.
Klienti vyšší ceny bydlení přijímají. Mají patrně pocit, že když díky poklesu úroků ušetří na měsíční splátce patnáct set korun, mohou si dovolit vyšší měsíční splátku za dražší bydlení. Vypadá to sice nelogicky, ale nákup bytu není o logice, ale o emocích. Přesně podle hlášky bavičů Šimka s Grossmannem v jedné z jejich povídek: Nechci slevu zadarmo.
Strašák jménem refixace
Nicméně, zatímco noví zájemci o hypotéky mají nyní svět zalitý sluncem, úroky klesají, tak těm, kteří již půjčku nějaký čas splácejí, postupně naskakují vrásky na čele. Na obloze začíná růst temný mrak. Refixace.
Boom hypoték začal v Česku před pěti lety, v roce 2020. Úroky se pohybovaly kolem dvou procent a při solidním zajištění i pod touto úrovní. To trvalo ještě v rekordním roce 2021. V roce 2020 činil objem hypoték 312 miliard korun. Pro srovnání, v loňském roce, kdy už šly sazby dolů a nálada se zlepšovala, to bylo 275 miliard korun. Rok 2020 byl začátek boomu hypotečního trhu, který vyvrcholil v roce 2021 objemem hypoték 541 miliard korun.
Poté nastalo rychlé zvýšení sazeb a dvouleté zamrznutí realitního trhu. Kdo už půjčku měl, mohl si mnout ruce. Kdo si ji nestihl vzít, vyčkával. Nyní se karty obracejí. Kdo hypotéku splácí, čeká ho s refixací razantní zvýšení měsíčních plateb. Nelze se tomu vyhnout, týká se to desítek tisíc klientů bank. Tady je třeba podotknout, že v té době byly nejobvyklejší fixace na pět let. Ty právě začínají vyprchávat. Při současných, stále ještě „vysokých“ sazbách je nejběžnější fixace v rozmezí jednoho až tří let.
Jak praví univerzální pravidlo bankéřů, jeden milion půjčky a jedno procento sazby tvoří jeden tisíc korun měsíční splátky. Kdo si před pěti lety půjčil tři miliony, tehdy průměrná výše, na nejběžnější tehdejší fixaci pět let, nyní si při obnovení smlouvy připlatí měsíčně šest až sedm tisíc korun. To sice není vazosrázná částka, většina domácností ji jistě vstřebá. Bankéři mají zkušenost, že lidé raději ušetří jinde, prodají chalupu nebo druhé auto, ale bydlení prostě splatí. Ačkoli pro třicet procent domácností představuje splátka hypotéky více než třetinu jejich čistých měsíčních příjmů, podíl nesplácených úvěrů je v Česku tradičně pod jedním procentem. Na tom se patrně nic nezmění. Jen finanční zátěž desítek tisíc domácností se zvýší.
V únoru byl objem refinancování hypoték 4,3 miliardy korun. Před rokem to bylo 2,8 miliardy korun. Stojíme na úpatí pomyslného kopce, který se bude stále zvyšovat. Vlastně dvou kopců. Zatímco zájemců o nové půjčky bude v průběhu roku přibývat, stejně tak bude přibývat lidí, kteří si za svou starší hypotéku připlatí.
Další články komentátora Dalibora Martínka
Průměrná tržní tříletá fixace se podle Swiss Life Hypoindexu drží již čtvrtý měsíc pod hranicí pěti procent, zatímco pětiletá fixace klesla pod tuto úroveň poprvé letos v březnu. Stále však platí, že změny u jednotlivých fixací jsou velmi malé. 
Hrozba inflace brzdí rychlejší zlevňování hypoték. Ani banky zatím neslevily z marží
Money
Banky a stavební spořitelny poskytly v lednu hypotéky za 22,6 miliardy korun, což je proti prosinci pokles o pět procent. Nové úvěry bez refinancování klesly podobným tempem na 18,7 miliardy korun. Úrokové sazby v lednu pokračovaly v nepatrném poklesu a snížily se v průměru ze 4,80 procenta na 4,78 procenta. Vyplývá to ze statistik České bankovní asociace Hypomonitor. Data dodávají všechny banky a spořitelny poskytující hypotéky na českém trhu.
Přijde oživení trhu? Úrok u hypoték se drží pod pěti procenty
Money
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
