Hypotéka není jen o sazbě. Opočenský radí, jak přemýšlet o bydlení jako o kapitálu
Získat hypotéku dnes může stát hodně úsilí. Ceny nemovitostí rostou, podmínky jsou přísné. „Klienti většinou řeší hned úrokovou sazbu, ale to má smysl až ve chvíli, kdy je hypotéka prakticky hotová,“ říká v pořadu Newstream Byznys Talks úvěrový analytik společnosti OVB Allfinanz Michael Opočenský.
Výsledný produkt je hodně podobný, ale to, jak k získání hypotéky dojde a jaký je to proces pro klienta, se může hodně lišit.
Bonitu vyhodnocují banky po svém
Pro banku je samozřejmě snazší poskytnout hypotéku člověku, který už u ní má účet. Vidí jeho finanční historii i co pravidelně platí. Ale jít si pro ni pouze do své banky nemusí být vždy dobré řešení. „To, co jedna banka akceptuje, může být pro druhou problém. Některé jsou konzervativnější. Pohled banky na daného klienta, takzvaná bonita, která je posuzována, se může výrazně lišit v různých bankách pro lidi s příjmem podnikatelů nebo cizince," vysvětluje Opočenský.
Rekonstrukce malých bytů bývá často kompromisem mezi ambicemi a rozpočtem. V případě 35metrového bytu v pražských Holešovicích však architektkám ze studia Plus One Architects stačilo minimum finančních prostředků
Když peněz není nazbyt: Rekonstrukce holešovického mikrobytu ukazuje, jak lze z minima vytvořit maximum
Reality
Analytik proto radí poradcům postupovat v jednotlivém pořadí: zaprvé, zajistit, aby klient hypotéku vůbec dostal – banka pozitivně posoudila jeho příjmy a hodnotu nemovitosti. Zadruhé, aby splnil podmínky čerpání. A až za třetí přichází na řadu sazba. „Až když je hypotéka v podstatě hotová, můžeme řešit, jaká je její cena,“ vysvětluje analytik.
Druhá zástava jen na čas
Další věc, kterou poradci pomáhají klientům zvládnout, je cena nemovitosti – mnohde jsou totiž domy a byty příliš drahé. „V Praze se ceny v developerských projektech dostávají třeba i přes 300 tisíc korun za metr čtvereční. Otázka je, jestli banky toto budou dál akceptovat, nebo to bude znamenat, že ten klient bude muset mít víc vlastních prostředků nebo nějakou jinou nemovitost, kterou by úvěr na bydlení dozajistil,“ říká Opočenský. ČNB omezuje poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Dle nařízení České národní banky si lidé mladší 36 let mohou půjčit maximálně 90 procent hodnoty nemovitosti. Starší jen 80 procent. „Pokud byt stojí 5 milionů, banka půjčí maximálně 4 miliony. Řešením bývá ručení další nemovitostí v rodině. Banky dvě zástavy akceptují rády a pak je reálné i stoprocentní financování kupní ceny,“ dodává Opočenský. Druhá zástava je podle analytika praktičtější než půjčovat si od rodiny či známých.
Bydlení je pro většinu české populace stále hůře dostupné. Podle nového průzkumu agentury STEM/MARK pro Salutem Group představuje problém pro osm z deseti Čechů a více než tři čtvrtiny respondentů uvádějí, že je ve svém regionu prakticky nemožné najít cenově přijatelný byt či dům. Téměř polovina domácností navíc vydává na bydlení více než třicet procent svých příjmů, což zásadně omezuje jejich schopnost vytvářet úspory a plánovat budoucnost.
Bydlení je nedostupné pro osm z deseti Čechů. Pomoci mohou rekonstrukce starých domů
Reality
Ceny nemovitostí rostou rychle, takže se dá docela dobře odhadnout, kdy dosáhne nemovitost, která byla účelem úvěru a je tou první zástavou takové hodnoty, že bude možné například dům rodičů vyvázat. Většinou to bývá poměrně rychle – po první fixaci, tedy po třech či pěti letech.
Nemovitost jako kapitál, ne jako zátěž
Mnoho lidí vnímá dům jen jako místo k bydlení. „Vidíme situace, kdy někdo zůstává v příliš velkém, energeticky drahém domě, i když už na něj nestačí. Přitom je to kapitál, který může pomoci třeba financovat menší, komfortnější bydlení nebo dům s pečovatelskou službou, případně bydlení pro vnouče,“ říká Opočenský. Zásadní je plánovat včas, neřešit to až ve chvíli, kdy přijde moment, který ukáže, že se senior o dům či sebe nedokáže postarat. „Dá se o tom bavit dřív, připravit v klidu plán, neřešit to emočně a pod tíhou situace, ale přemýšlet včas o tom, že nemovitost nese hodnotu, která se dá použít dobře potom, co ji nemohu použít jako její majitel. Pokud se s ní pracuje strategicky, může být nemovitost ve stáří mnohem víc než energeticky náročný dům,“ říká Opočenský.
30 procent jde na investiční byty
Doba dlouhých fixací je pryč. Většina klientů volí fixaci na tři roky nebo kratší dobu, protože vychází nejlevněji. Banky navíc zvýhodňují hypotéky na pasivní a nízkoenergetické domy. Roste i zájem o investiční byty, dnes tvoří zhruba 30 procent hypoték.
Jak získat hypotéku, když nemáte dost peněz?
Čím ji dozajistit?
Jak získat hypotéku, když pracujete na „živnosťák“?
A co když máte paušální daň nebo s.r.o.?
Jak si pořídit apartmán v zahraničí?
A investiční byt?
Na to vše odpovídá úvěrový analytik OVB Allfinanz Michael Opočenský v pořadu Newstream Byznys Talks v rozhovoru s Terezou Zavadilovou.
Bankovní rada České národní banky doporučila bankám, aby zpřísnily limity pro nákupy investičních nemovitostí. Doporučení je platné k 1. dubnu 2026, bude se vztahovat pouze na nově poskytnuté úvěry. U nemovitostí určených pro vlastní bydlení ČNB nastavení limitů nezměnila. Podle analytiků je cílem kroku centrální banky zchladit trh a zpomalit růst cen. Velké dopady ale nečekají.
ČNB přitvrzuje. Hypotéky na investiční byty mají být přísnější
Money
VYŠEL LETNÍ NEWSTREAM CLUB
Sázky na růst Česka se vyplácejí. Potvrzují to lidé různých oborů a zájmů, s nimiž se můžete potkat při čtení aktuálního vydání magazínu Newstream CLUB. Česko má totiž obří potenciál, který se daří čím dál více využívat. Platí to pro investory, globální i lokální firmy, ale také pro tuzemský realitní trh. Jak se na vlně zájmu svézt, poradí letní vydání magazínu.
Na obálce magazínu jsou sourozenci se Sara a Teo Sandevovi, kteří patří ke generaci, která už nemusí volit mezi původem a zemí, kde vyrostla. Ona jde hereckou cestou, on spojuje fotbal, studium a rodinný byznys. Oba ale dobře vědí, že jejich největší výhodou je právě mix českého zázemí a balkánských kořenů.
Aktuální vydání se věnuje právě sázkám na Česko z mnoha pohledů: z pohledu investorů drobných i institucionálních, ale i z pohledu lidí, kteří se snaží zemi posunout dál. K nim patří například Petr Dvořák, který shání soukromé prostředky na spolufinancování stavby nové pražské filharmonie, nebo investor Marek Dospiva.
Česko se také stává čím dál větším lákadlem pro zahraniční firmy, které zde mají vývojová centra. Důvodů je celá řada, ale klíčové jsou pro globální firmy tři věci: vhodná geografická poloha, bezpečnost, a hlavně silné technické zázemí, díky kterému tu mohou pracovat na nejpokročilejších inovacích.
To potvrzuje například šéf globální technologické společnosti Everpure Charlie Giancarlo, který působil v největších firmách světa, stál u zrodu internetu a nyní se věnuje datovým úložištím. Rozhovor s ním také přináší letní vydání magazínu Newstream CLUB.
A rostoucí zájem nadnárodních firem o možnost působit v Česku potvrzuje také Tomáš Partsch z CTP, který vysvětluje, jak se z Brna stává evropské Silicon Valley.
Dvanácté vydání čtvrtletníku Newstream CLUB je v prodeji, distribuci zajišťuje Send. Digitální verzi magazínu lze zakoupit přímo na newstream.cz.
