Staví na Slapech a v Karlštejně. Jsme z bankovního prostředí, přístup k financím byl snazší, říká začínající developerka
Pavla Čapková dělala několik let v bance, stejně jako její manžel. Vyzná se v hypotékách i úvěrech, zná v bankovním prostředí kdekoho. Před pěti lety se však pustila do malého bytového projektu v Řeži u Prahy. A protože to bylo úspěšné, rozhodla se do developmentu i se svým mužem ponořit. Nyní staví na základech starého hotelu na Slapech čtyřicet luxusních apartmánů, druhý projekt má v Karlštejně. Přestože byl covid a poté období vysokých sazeb, je ve své nové branži úspěšná. Jak to dělá?
Jste developerkou celkem krátkou dobu. Jak se to stalo, že jste se pustila do bytové výstavy?
Ono se nic nestane ze dne na den. Je k tomu dlouhá cesta. Mám za sebou ekonomické podhoubí, pracovala jsem v bance. Můj muž také pracoval v bance. Věnovali jsme se realitám. Ze začátku jsme si osahávali nemovitosti, nejdříve ty vlastní. Zkoušeli jsme je prodávat, nějakým způsobem zhodnocovat. A je tu druhý aspekt. Potřebujete minimálně nějaké základní technické povědomí. Že si byt spravujete, že máte kontakt na stavební firmy. To všechno, když se spojí, tak to vlastně velmi dobře jde.
Čím vaše podnikání ve výstavbě bytů začalo?
První projekt byly tři mezonetové byty v Řeži u Prahy. Byl to náš „vykopávací“ projekt. Je to asi pět let zpátky, a bylo to úspěšné. Měli jsme dost kontaktů na stavaře a lidi v realitním segmentu. Řekli jsme si, proč nepokračovat. Lákalo nás vytvořit něco pěkného, něco tady po sobě nechat. Tam přišlo rozhodnutí.
Za téměř totožnou cenu jako v Praze se kupuje metr čtvereční v nově postaveném apartmánu na Slapech. Oblast, která o víkendu připomíná spíš pražský Václavák, zkrátka dlouhodobě patří k áčkovým lokalitám, kde se ceny nemovitostí pohybují nad celorepublikovým průměrem.
Slapy táhnou. Dvoupokoják vyjde i na 13 milionů, chatky v kopcích ale zlevnily
Reality
Ale přišel covid, který změnil dění na trhu. Lidé přestali utrácet, byty se přestaly prodávat. Sazby vyletěly nahoru, financování zdražilo. Jak jste se s tím vypořádali?
Covid zamával se všemi cenami. Jak prodejními, tak nákupními, třeba v cenách materiálů, dodavatelských služeb. Ale nemyslím si, že by development bylo něco jiného než jakékoliv jiné podnikání. Je to o tom, že když fakt chcete, jdete za tím, zjišťujete si informace, a dáváte do toho všechno, je tam ta poctivost, tak se to naučíte. A to je náš příběh.
Jak to bylo s financováním, kde jste vzali miliony potřebné na výstavbu?
Malý developer to má těžší, než když do banky přijde velký developer, který už má i vlastní hotovost. Ale tím, že my pocházíme z bankovního prostředí, a sami jsme pracovali na hypotékách, na úvěr nebo na provozních úvěrech, tak máme v bankách zaprvé lidskou, osobnostní historii. S hodně lidmi v bankách se známe. Potom je jednodušší prokazovat záměry nebo účely půjčky. Jednání je snazší.
Pavla Čapková byla novinářkou v České televizi. Stála u vzniku programu ČT24 v roce 2005. Jako redaktorka před kamerou ještě jako Pavla Renčínová vytvořila desítky reportáží na ekonomická témata. Její cesta se však změnila. Odešla do korporátu. A po zkušenosti ve finančním sektoru, kdy dělala mluvčí mBank, ale následně také vedla vlastní firmu zaměřenou na finance, se poté pustila se svým manželem do branže nemovitostí. Stala se z ní developerka.
Pohádkový příběh na Slapech. Vzniká tam pod vedením mladé developerky čtyřicet luxusních apartmánů
Reality
Jak velkou jste měli vlastní finanční hotovost?
Když jsme začínali, bylo to v jednotkách milionů. Ale vy potřebujete desítky milionů, v některých projektech stovky.
Jak jste se potýkali s vysokými úroky při financování v posledních dvou letech, kdy řada malých developerů neutáhla svůj projekt a zkrachovala?
Dali jsme si pauzu. První projekt, který jsme udělali, byl ještě v době před tím, než vyskočily úrokové sazby. Potom jsme si dali pauzu a připravovali jsme si půdu pro další dva projekty, které nyní máme. Stavebně jsme se do nich pustili až letos.
Podle jakého klíče si vybíráte projekty, do kterých půjdete?
Důležité je slovíčko „tady“. Hrozně moc rozhoduje lokalita. Jaký má potenciál, aby tam lidé chtěli bydlet nebo tam jezdit na rekreaci. To je klíčové. A další otázkou je, co reálně můžete na tom kterém pozemku postavit. Třeba jestli je to v rámci rekonstrukce nebo stavíte na zelené louce.
Pořídit si rekreační nemovitost v některých tuzemských lokalitách je téměř nereálné. Je jich málo a ceny se šplhají do astronomických výšin. Nová generace českých chatařů a chalupářů tak čím dál častěji míří za hranice.
Chalupaření v Česku se mění: místo roubenky ve Špindlu, apartmán v Krušných horách nebo na Kapverdách
Reality
Jak se dá sehnat stavební pozemek? Kde se bere, jak probíhají vyjednávání?
Jednou věcí jsou osobní kontakty, lidi znají lidi. U malých developerů je to tak, že vás někdo na něco upozorní. A vám se to buď líbí nebo nelíbí. A třeba si plácnete. Co se týká pozemku, který teď máme na Slapech, tak tam to byla veliká náhoda. Nejdříve jsme poptávali pozemky ve Stodůlkách. Ale realiťák, který tam s námi byl, řekl: Přišli jste pozdě, právě jsem to prodal. Ale měl bych pro vás něco jiného, možná zajímavého. Je to na Slapech. Naše reakce byla: To nás hodně zajímá. Jsou to vlastně občas velké náhody.
Jak velký pozemek na Slapech jste koupili?
Nevím teď z hlavy přesně výměru, ale dva tisíce metrů tam budou zahrady. A potom je tam spousta prostoru, kde se bude stavět. Je to u Živohošťského mostu a jmenuje se to Hladina.
Mnoho Pražanů se množná domnívá, včetně mě, že na Slapech už není možné nic postavit, že tam jsou pozemky rozebrané nebo moc drahé, nedostanete stavební povolení. Vy jste se vrhli na Slapy. Jak se vám to podařilo?
Na Slapech je toho k mání celkem hodně. Ale jsou to většinou starší objekty. Chaty nebo starší hotely s marínami. Dostat se k pozemku u vody, abyste tam mohli něco postavit, je velmi obtížné. U nás to opravdu byla velká náhoda, že to zrovna bylo k mání. Koupili jsme to před třemi lety. Tři roky jsme budovu starého hotelu provozovali, s rodinou, s kamarády. Osahali jsme si gatroprovoz, abychom věděli, do čeho půjdeme. Teď tam budeme v rámci rekonstrukce stavět něco úplně nového, nádherného.
Vypadá to jako tvrdý chlebíček, být začínající developer. To jste tam přes léto pobíhala po kuchyni?
I takové situace byly. Samozřejmě jsme měli personál, ale jsme strašně zatížení na kvalitu. To může vykládat každý a od stolu to nejde dokázat. My jsme tři roky provozovali hotel, restauraci, dělali teambuildingy pro velké firmy. Ty neměly problém přijet do starého hotelu, když služba je dobrá.
Seriál Inspektoři památek zasahují se tentokrát vydává až k česko-německé hranici, kde leží tvrz, kterou opravuje Petr Jaška. Ten ji přitom zdědil po prarodičích.
Video: Stará věž tvrze oficiálně neexistovala, přesto byla památkou. Nový majitel ji dává opět dohromady
Newstream TV
Budete hotel rekonstruovat, nebo tam postavíte něco nového?
Je to v rámci rekonstrukce. Ale co je to rekonstrukce? Můžeme postavit v obrysech starého hotelu novou stavbu. Musí být objemově a výškově podobná. A pořád to bude rekreační objekt. Nahoře vzniknou nádherné apartmány s velkými terasami a výhledy. Fungovat to bude tak, že si koupíte apartmán, nabídnete ho do hotelového provozu po dobu, kdy tam nejste, čímž se vám investice částečně vrací. A my to budeme provozovat jako hotel. Míříme na pět hvězdiček, uvidíme, jak se nám to podaří.
Jakou chcete u apartmánů nastavit cenu? Na Slapech jsou v některých nových projektech ceny vyšší než v Praze…
Cena je velmi podobná jako třeba ve Špindlerově mlýně nebo na Lipně. Bavíme se o rozmezí 230 až 300 tisíc za metr čtvereční. Nutno dodat, že půjde o zcela vybavený apartmán, a to kvalitním nábytkem.
Bude k tomu fungovat i nějaký servis, třeba restaurace či jiné služby?
Přesně tak to plánujeme. Plán je takový, že tam bude plnohodnotná restaurace, funkční po celý rok. Plnohodnotný wellness s velkým bazénem. Bude to krásný hotel, ale princip je ten, že bydlení budou vlastnit soukromí majitelé, kteří ho budou pronajímat.
Jakou máte představu o podobě gastra? V Česku to často bývá smažák a podobně…
Tím se stoprocentně zabýváme. Ne že bychom zase sami provozovali restauraci a chodili po kuchyni. Chceme buď navázat spolupráci s nějakým řetězcem restaurací, které jsou v Praze, nebo s nějakým konkrétním kuchařem. Máme na to ještě dva roky, aby to uzrálo. V každém případě by to měla být dobrá gastronomie. Ale když budete chtít smažák, uděláme ho taky, i já ho mám ráda. Ale typově to nebude tento styl, který je bohužel na Slapech absolutně normální.
Každý, kdo jde na zámek v Kopaninách, musí mít cihlu. A není se čemu divit. František Hupka se svou rodinou opravuje zchátralý zámek již dlouhá léta a hodí se mu jakákoli pomoc. A když ne materiální, tak se můžete zúčastnit dobrovolnického dne.
VIDEO: Opravovat památku je ohromná zátěž i relax, říká vlastník zámku v Kopaninách
Newstream TV
Jsou Slapy retro, nebo jsou zase módní a moderní?
Myslím, že jsou moderní. Retro jsou možná v tom, že hotely a budovy jsou tam starší. Nicméně zájem o Slapy je hodně velký. Pražák to tam má blízko a chce tam být. A není to jenom o létě, což jsme si ověřili. Skvěle tam funguje i mimosezóna, jaro nebo podzim.
Už máte nějak zmapovanou vaši potenciální budoucí klientelu?
Hodně vycházíme z vlastních zkušeností, co se nám doma či ve světě líbilo a co nelíbilo. Jsme nároční na detaily. Myslím, že náš klient je podobný. Předpoklad je, že rekrutace bude hlavně z Prahy.
Ve druhém díle seriálu Inspektoři památek zasahují hlavní hrdinové vyrazí do Jáchymova. Zde již pětadvacet let opravují manželé Pincovi měšťanský dům v ulici Mincovní, číslo popisné 33. Pro návštěvníky zde je otevřená kavárna.
VIDEO: Desítky let opravuje rodina Pincových památku v Jáchymově. Hotovo zdaleka nemají
Newstream TV
Jaký je váš druhý projekt, o kterém jste mluvila?
V obci Karlštejn, kousek od řeky, máme pozemek, už stavíme, máme základové desky. Bude na něm dvanáct rodinných domů.
Vaši větší developerští kolegové si často stěžují na zdlouhavé a nepřehledné povolovací procesy. Jak toto probíhalo u vás?
Na úřadech všechno postupuje standardně. Maximálně narážíme na fakt, že je tam málo lidí a věci trvají déle, než bychom chtěli. Když nějaký člověk vypadne, protáhne se vám razítko nebo schůzka o měsíc. Ale jako malá firma máme výhodu, že na rozdíl od těch velkých jsou u nás procesy jednodušší, v řadě věcí jsme rychlejší.
Článek je dostupný také ve formě podcastu. Poslechněte si ho u nás na webu nebo na vaší oblíbené podcastové platformě. Kanál Newstream Podcasty najdete na Spotify, Google Podcasts i Apple Podcasts.
Speciál Realitní Club
Realitní Club je multiplatformní projekt serveru newstream.cz věnovaný nemovitostem, zaměřený pro B2B i B2C segment. Má tři základní části – webovou, printovou a eventovou se silným zaměřením na sociální sítě. Jako první odstartovala speciální stránka Realitního Clubu. Speciál je rozdělen do čtyř kategorií, které se „deep dive“ způsobem věnují klíčovým oblastem nemovitostního trhu.
- Brownfieldy: vize a budoucnost nezastavěných území především ve velkých městech;
- Komerční reality: kanceláře, coworking;
- Nová výstavba: development, nájemní bydlení, družstevní bydlení, hypotéky;
- Reality a politika: jak se municipality i nejvyšší patra centrální politiky podílejí na výstavbě.
Součástí budou rozhovory s developery, politiky, architekty i designéry.
Témata související s realitami:
- inflace v Česku i ve světě
- vše kolem hypotečního trhu
- co se děje na investičním trhu?
