Obce hledají cestu k levnějším bytům. Pomoci může baťovská standardizace i dřevostavby do sedmi pater
Nedostatek bytů, vleklá povolení a rostoucí ceny nutí obce hledat rychlejší a levnější způsoby výstavby. Řešením může být opakovaně použitelný projekt místo neustálého začínání od nuly, přesun části stavebních prací do výrobních hal a nové předpisy, které umožňují vyšší dřevostavby a hybridní domy až do 22,5 metru. Klíčové je ale neztratit kontrolu nad kvalitou ani nad rozpočtem.
Česko čelí dlouhodobému nedostatku bytů. Povolovací procesy trvají roky, ceny novostaveb rostou dvouciferným tempem a dostupné nájemní bydlení je v mnoha regionech nedostatkovým zbožím. Podle Radky Vladykové ze Svaz měst a obcí ČR přitom nestačí jen stavět nové domy. Stejně důležité je opravovat a znovu využívat stávající bytový fond, včetně brownfieldů a dlouhodobě nefunkčních objektů.
„Bydlení bude dostupné tehdy, až bude dostatek bytů tam, kde je po nich poptávka, a zároveň budou postavené kvalitně a s nízkými provozními náklady,“ zaznělo na odborném webináři, který pořádaly společnosti Weber a Saint-Gobain.
Pražské byty v developerských projektech se ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku prodávaly v průměru za 176 600 korun za metr čtvereční. Jejich cena mezičtvrtletně vzrostla o 2,9 procenta. Mírný pokles cen byl oproti třetímu čtvrtletí zaznamenán pouze v Praze 10, kde nové byty zlevnily o 0,6 procenta. Vyplývá to z dat Develop Indexu od technologicky-poradenské společnosti Deloitte.
Pražské byty dál zdražují: metr už stojí 176 tisíc, rekordní prodeje pokračují
Reality
Jedním z nejrychlejších kroků, jak zlevnit a zrychlit obecní výstavbu, je podle developerů i stavebních firem standardizace. „Potřebujeme funkční, v dobrém slova smyslu baťovskou mašinu na výstavbu dostupných nájemních bytů. Jinak budeme u každého projektu znovu objevovat Ameriku,“ uvedl Dušan Kunovský ze společnosti Central Group.
Standardizace dispozičních, konstrukčních i statických řešení může podle něj snížit náklady na stavbu o 10 až 20 procent. Nejde jen o opakování stejného půdorysu, ale o vytvoření katalogu ověřených řešení, která lze rychle přizpůsobit konkrétnímu pozemku.
Jeden tým místo dvou: design & build
S úsporami souvisí i změna smluvního modelu. Tradiční oddělení projektanta a zhotovitele často vede ke sporům o vícepráce a k prodlužování termínů. Model „design & build“ spojuje návrh i realizaci do jednoho kontraktu.
Obec připraví koncepční studii a zajistí pozemek, ve výběrovém řízení pak vybere dodavatele, který projekt dopracuje i postaví a nese odpovědnost za výsledek. Výhodou je přenesení části rizik na dodavatele i větší předvídatelnost nákladů. Pro samosprávy je klíčové, že existují autorizované smluvní vzory pro veřejné zakázky, které snižují právní nejistotu.
Stavba z haly: prefabrikace šetří čas i chyby
Druhým pilířem rychlejší výstavby je prefabrikace. Místo aby se vše odehrávalo na otevřené stavbě závislé na počasí a koordinaci desítek profesí, část práce se přesouvá do výrobních hal s kontrolovanými podmínkami.
„Výroba panelů v řízeném prostředí snižuje chybovost a zvyšuje efektivitu,“ vysvětluje Tomáš Korecký ze Saint-Gobain. Klíčové jsou především detaily – napojení stěn, podlah, stropů či správné osazení oken. Právě na detailech se rozhoduje o budoucích reklamacích i energetické náročnosti.
Extrémním příkladem prefabrikace jsou hotové koupelnové moduly. Ty vznikají kompletně vybavené v hale a na stavbě se pouze osadí na místo. Zkracuje se tím návaznost jednotlivých profesí a minimalizuje riziko montážních chyb.
Podobný přístup může obcím pomoci i mimo bytovou výstavbu. U přístaveb škol či školek lze díky prefabrikovaným skeletům reagovat v řádu týdnů, nikoli let – za předpokladu, že je připravena dokumentace a povolení.
Dřevostavby míří výš
Další změnou, která může rozhýbat trh, jsou nová pravidla požární bezpečnosti platná od loňského srpna. Ta výrazně rozšiřují možnosti výstavby vícepodlažních dřevostaveb a hybridních konstrukcí.
Zatímco dříve byl limit čtyři podlaží a zhruba 12 metrů, nyní je možné stavět až do výšky 18 metrů a sedmi podlaží. U kombinovaných konstrukcí dokonce až do 22,5 metru. To otevírá cestu k dřevěným bytovým domům ve větším měřítku.
Měli změnit dispozici a „modernizovat“. Místo toho zachovali téměř vše. Výsledek? Nadčasový byt, jehož hodnota nestojí na metrech čtverečních, ale na citlivé práci s historií. Rekonstrukce od 0,5 Studia potvrzuje trend, který mění pražské činžáky v designové investice.
Z bourání sešlo. Rekonstrukce bytu na Letné ukazuje, proč je historie dnes největší luxus
Reality
Podle dat Český statistický úřad se dřevostavby realizují rychleji než tradiční rodinné domy – průměrně zhruba o rok. U větších projektů může být časová úspora ještě výraznější, zejména pokud se kombinuje s prefabrikací.
Rychlost nestačí bez kontroly nákladů
Samotné zrychlení ale problém dostupnosti bydlení nevyřeší, pokud povede k nekvalitním stavbám, drahému provozu a sporům o vícepráce. Odborníci proto zdůrazňují kombinaci několika prvků: standardizovaných projektů, transparentních smluvních modelů, prefabrikace s důrazem na kvalitní detaily a využití nových možností pro vyšší dřevěné a hybridní domy.
To vše musí jít ruku v ruce se zrychlením povolovacích procesů. V situaci, kdy je podle odhadů v bytové nouzi přes 160 tisíc lidí a více než 1,5 milionu osob čelí vážným problémům s bydlením, se zrychlení a zefektivnění výstavby stává nejen stavebním, ale především ekonomickým a sociálním tématem.
Brno roste. A Praha hledá směr
Je tu nové, podzimní číslo magazínu Realitní Club. Zaměřuje na současné trendy ve výstavbě, investicích a dostupnosti bydlení.
Titulní rozhovor patří Radimu Passerovi, který otevírá pohled do zákulisí developerských projektů a rozvoje pražské Brumlovky.
Hlavní tematický blok sedmého vydání magazínu přináší detailní pohled na Brno, které se mění v jedno z nejdynamičtějších měst střední Evropy.
Exkluzivní data z Flat Zone potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský. Magazín doplňují rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
V rozsáhlé reportáži i rozhovorech například s Tomášem Vavříkem, šéfem brněnské developerské společnosti Domoplan, a Janem Tesárkem, ředitelem Kanceláře architekta města Brna, magazín mapuje největší proměnu Brna od meziválečného období.
Exkluzivní data z Flat Zone zase potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský.
A magazín doplňují další rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
Realitní Club vychází dvakrát ročně a je součástí multiplatformního projektu Newstreamu: zahrnuje rubriky na newstream.cz, tematické eventy a diskusní setkání pod hlavičkou klubu i úspěšný podcast moderovaný Petrou Nehasilovou a Daliborem Martínkem.
Aktuální číslo je k dostání u dobrých prodejců tisku, online a v předplatném na SENDu. Digitální verze magazínu je dostupná na newstream.cz.
