Teoreticky za miliony, ve skutečnosti neprodejné nebo k demolici. Češi ignorují technický stav svých domů
V České republice je více než půl milionu rodinných domů, jejichž hodnota sotva převyšuje cenu pozemku. Jsou technicky i morálně zastaralé a při prodeji musí jít majitelé s cenou dolů až o několik milionů, vyplývá z průzkumu agentury STEM, který analyzovala Asociace výrobců minerální izolace.
V případě starého domu by dle odborníků mnohdy dávalo větší smysl jej zbourat a postavit nový, ale většina majitelů se s tím nechce smířit. Nejméně ztrácí na hodnotě domy zrekonstruované v nejvyšších standardech s nízkými energetickými náklady.
„Češi jsou slepí vůči technickému stavu svého domu. Na nedostatky si zkrátka zvykli, a nebo nemají finanční možnost a motivaci komplexní renovaci provést,“ říká architektka Marcela Kubů, ředitelka Asociace výrobců minerální izolace. Dle ní se jedná zejména o domy postavené zejména svépomocí z tehdy dostupných, často nekvalitních materiálů. „Majitelé je vnímají spíš emocionálně než racionálně. Jenže dnes už takové domy vyžadují kompletní rekonstrukci od sítí přes otopnou soustavu, okna a střechu až po zateplení. A to vyjde klidně na tři i více milionů korun,“ dodává.
FOTOGALERIE: Jak se dá zrekonstruovat starý dům? Podívejte se
Majitelé starších rodinných domů bývají při prodeji nemovitosti nepříjemně překvapeni. Realitní trh je často donutí slevit z původní ceny i o miliony, a to zejména v odlehlejších regionech, kde nejsou ceny pozemků tak vysoké jako v okolí větších měst. Důvodem je zásadní nesoulad mezi očekáváním prodávajících a skutečným stavem jejich nemovitosti, který neodpovídá současným nárokům na bydlení. Celkem 73 procent domů dle architektky nevyhovuje, ale majitelé to odmítají vidět.
Zatím lidé z Prahy spíš utíkají. Do jejího okolí je ženou vysoké ceny nemovitostí. V budoucnu to ale bude naopak, říká šéf realitky Century 21 Tomáš Jelínek. Některé rodinné domy budou podle něj v budoucnu neprodejné. „To, co opravdu neroste, je cena starších domů ve Středočeském kraji s cenovkou nad 20 milionů korun, pro takové domy se jen těžko hledá kupec. Je to pochopitelné, protože i banka vždycky váží součet hypotéky a samozřejmě nákladů na provoz toho domu,“ dodává v rozhovoru.
Tomáš Jelínek: Staré rodinné domy budou neprodejné, kvůli vysokým nákladům na energie
Reality
Z průzkumu STEM vyplývá, že si havarijní stav připouští jen 17 procent majitelů, 14 procent akceptuje potřebu větších úprav a jen 3 procenta označují svůj dům za nevyhovující. Většina pouze připouští, že některé věci začínají nevyhovovat.
Když peníze vyletí z komína
Reálný stav starších nemovitostí je ale mnohem horší, než si jejich majitelé myslí. Průzkum dále uvádí, že 73 procent starších rodinných domů v Česku nikdy neprošlo kompletním zateplením a s tím související rekonstrukcí.
„Nevyhovují tak dnešním požadavkům na komfort, energetickou úspornost ani zdravé a bezpečné bydlení. Často trpí vlhkostí, plísněmi, vysokými provozními náklady a zastaralými rozvody, které představují bezpečnostní riziko,“ hodnotí situaci projektant a stavební inženýr Radek Prokop.
Zámek Neustupov, který tvoří dominantu stejnojmenného městyse na Voticku ve středních Čechách, koupil Michal Farník v roce 2020 v havarijním stavu. Po několikaleté rekonstrukci se návštěvníkům poprvé představí renesanční sgrafity na fasádě, erbovní sál s dřevěným obložením stěn, figurální nástropní malby z konce 17. století anebo prostory původní gotické tvrze. 
Zámecká premiéra. Topmanažer Lidlu vrátil život zámku Neustupov na Benešovsku
Reality
Nejvíce se liší očekávání a realita u domů postavených za socialismu a v 90. letech. Jen těch postavených do roku 1980 je v Česku 716 tisíc, přičemž podle průzkumu jich jen 27 procent prošlo kompletním zateplením a s tím související rekonstrukcí. V některých regionech, například Královéhradeckém a Karlovarském dokonce jen třináct procent.
„To znamená, že přibližně 522 tisíc domů potřebuje kompletní rekonstrukci. Minimálně v rozsahu zateplení, výměny rozvodů a základních stavebních úprav, aby splňovaly základní standardy důstojného a bezpečného bydlení,“ uzavírá Marcela Kubů.
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
